A N A LYS E Lisa Pfann July 2025 Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt: Schärfere Instrumente für mehr bezahlbaren Wohnraum Der Beitrag ist Teil des Projekts mit dem Titel„Bezahlbarer Wohnraum: Best Practices aus ganz Europa”.

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Lisa Pfann Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt: Schärfere Instrumente für mehr bezahlbaren Wohnraum Stefanie lebt mit ihren beiden Kindern in Berlin-Neukölln. Dank ihres 15 Jahre alten Mietvertrags kann sie sich ihre große Wohnung in guter Lage leisten, was angesichts der starken Mietsteigerungen in den vergange nen zehn Jahren ansonsten nicht möglich wäre. Vor ei nem Jahr wurde das Wohnhaus, in dem sich auch Stefa nies Wohnung befindet, an eine Investorengruppe verkauft, die seitdem versucht, die alten Bewohner_in nen loszuwerden, um die Wohnungen saniert für ein Vielfaches der bisherigen Miete vermieten zu können. Stefa nies Nachbar_innen aus dem ersten Stock haben sich bereits eine Abfindung für ihren Auszug zahlen lassen. Doch Stefanie und die anderen Mieter_innen wollen blei ben. Die gute Nachricht ist, ihre Verdrängung kann auch weiterhin nicht erzwungen werden. Der Vermieter kann die Wohnungen nicht in Eigentumswohnungen umwandeln, da seit 2021 eine Genehmigungspflicht bei Um wandlungen gilt in von der Landesregierung festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie in Berlin-Neukölln. Stefanie und ihre Kinder können vorerst bleiben – eine neue Wohnung zur aktuellen Marktmiete könnte sie sich in ihrem Kiez auch nicht mehr leisten. Abstract Die anhaltend steigenden Wohnkosten belasten in Deutschland vor allem Menschen in den Großstädten ­sowie die unteren Einkommensgruppen, die größtenteils zur Miete wohnen. Um diesen Teil der Bevölkerung zu un terstützen, wurde in Deutschland den Länderregierungen die Möglichkeit eingeräumt, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen. Innerhalb derer greifen ver schärfte mietrechtliche Regulierungen(wie die Mietpreis bremse). Außerdem können relativ neu auch zusätzlich ­Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen werden, in denen Kommunen schärfere Instrumente aus dem Baugesetzbuch zum Erhalt und zur Schaffung von mehr bezahlbaren Wohnraum anwenden können. Dort, wo die Instrumente bereits genutzt werden, wirken sie ­effektiv gegen Verdrängung und stärken Kommunen in ­ihrer Rolle als zentrale Akteure der sozialen Wohnraumver sorgung. Diese positiven Beispiele können Inspiration sein für Kommunen innerhalb und außerhalb der Bundesrepublik. Die Wohnungskrise ist eine soziale Krise In Deutschland wie fast überall in Europa führen steigende Mieten und Immobilienpreise besonders in urbanen Gebie ten dazu, dass immer mehr Menschen weit mehr als ein Drittel ihres Nettohaushaltseinkommens für Miete ausge ben müssen, in überbelegten Wohnungen leben oder in solchen, die nicht ihren Bedarfen entsprechen. Menschen können Arbeitsplätze nicht antreten, da sie vor Ort keine bezahlbare Wohnung finden. Ein Wohnungswechsel ist für viele Menschen in urbanen Regionen nicht mehr bezahlbar, was dazu führt, dass noch weniger Wohnungen dem Markt zur Verfügung stehen. Hinzu kommt, dass sich gleichzeitig aufgrund stark gestiegener Bauzinsen und Baupreise im mer weniger Menschen Eigentum leisten können und auf dem Mietwohnungsmarkt verbleiben. Kurzum: Es müssten bis 2030 jährlich 320.000 Wohnungen vor allem im Geschoss wohnungsbau geschaffen werden, um die Bedarfe zu de cken – wobei diese regional sehr unterschiedlich ausfallen (Müther et al 2025). 1 Auch sozial sind vor allem untere ­Einkommensgruppen von den steigenden Wohnkosten Quelle: picture alliance/ ZB| Sascha Steinach 1 Diese Zahlen beruhen auf einer aktuellen Erhebung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung(BBSR) und gelten als aussagekräftig. Es gibt allerdings unterschiedliche Studie, die zum Teil von einem Bedarf von 550.000 neuen Wohnungen(Pestel Institut) ausgeht, die Vorgängerregierung ging noch von einem Bedarf von 400.000 Wohnungen pro Jahr aus. Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt: Schärfere Instrumente für mehr bezahlbaren Wohnraum 3

betroffen. Für sie stellt Wohnen vor allem in den urbanen Gebieten ein Armutsrisiko dar. Diese Entwicklung trägt in Deutschland zunehmend zu einer sozialen Spaltung der Gesellschaft bei, die sich inzwischen auch darin zeigt, dass steigende Mieten rechtsextreme Wahlentscheidungen ­begünstigen(Abou-Chadi et al. 2024). Es braucht schnelle und enorme Kraftanstrengungen, um eine Kehrtwende in der Wohnraumversorgung einzuläuten. Deutschland setzt neben dem Ausbau des sozialen Woh nungsbaus als eine der zentralen Säulen für bezahlbares Wohnen auf ein starkes und soziales Mietrecht sowie bauund bodenpolitische Instrumente, die vor allem darauf ­abzielen, die Kommunen als Hauptakteure in der Wohn raumversorgung zu stärken. Um der Krise auf den städti schen Wohnungsmärkten nachhaltig zu begegnen, hat sich die Praxis der Ausweisung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt als wirkungsvoll erwiesen. ­Innerhalb sol cher Gebiete greifen verschärfte mietrechtliche Regulierun gen wie die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze. 2 Darüber hinaus können Gebiete mit angespanntem Woh nungsmarkt ausgewiesen werden, 3 in denen Kommunen zusätzliche und schärfere Instrumente aus dem Baugesetz buch(BauGB) zum Erhalt und zur Schaffung von mehr ­bezahlbarem Wohnraum anwenden können. Mit dieser Praxis stärkt der Bund die Kommunen dabei, für mehr ­bezahlbaren Wohnraum zu sorgen – vorausgesetzt, die ­jeweiligen Landesregierungen stimmen dem zu. Der Mietwohnungsmarkt in Deutschland Da die überwiegende Mehrheit in den Großstädten Deutschlands zur Miete wohnt, sind die Preissteigerungen bei den Angebotsmieten hier besonders problematisch. ­Alleine zwischen 2022 und 2024 sind die Neuvertragsmi eten in den Städten stark gestiegen: in Berlin beispiels weise um 22,2 Prozent. Hier lag die mittlere Angebotsmiete 2024 bei 15,74 Euro/m²(IBB 2025). Aber auch in Leipzig sind die Mieten um 14,1 Prozent oder in Freiburg im Breis gau um 13,0 Prozent gestiegen(Sagner et al. 2025). Insges amt wohnen die Menschen in Deutschland mehrheitlich zur Miete(53 Prozent), während die Gruppe der Mietenden in anderen Ländern wie beispielsweise Spanien(26 Proz ent) oder Polen(13 Prozent) einen relativ kleinen Anteil ausmacht(Destatis 2025). Doch auch dort konzentrieren sich die Mietenden in den Städten. Gleichzeitig ist der Wohnungsmarkt in Deutschland regio nal sehr divers. Während die beschriebene Entwicklung für 2 Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als einen bestimmten Prozentsatz steigen darf. Dieser liegt grundsätzlich bei 20 Prozent. 3  Diese sind nicht zwingend deckungsgleich mit denjenigen Gebieten mit ange spanntem Wohnungsmarkt, in denen mietrechtliche Instrumente gelten, die in Deutschland im Bürgerlichen Gesetzbuch(BGB) geregelt sind. Die erweiterten Inst rumente für die Kommunen sind hingegen im Baugesetzbuch(BauGB) geregelt, und die entsprechenden Gebiete müssen jeweils ausgewiesen werden. rund ein Drittel der Menschen in Deutschland vor allem in urbanen Räumen zutrifft, sind die Mieten in einigen ländli chen Regionen zum Teil kaum oder nur in geringem Maße gestiegen(Aubele et al. 2023: 10). Darüber hinaus gibt es Regionen, die seit Jahrzehnten von der anhaltenden ­Abwanderung vor allem junger Menschen geprägt sind und denen auch in Zukunft eine schrumpfende Bevölke rung prognostiziert wird(Müther et al. 2025). Leerstand, die Verödung von Ortskernen und das Wegbrechen sozia ler Infrastruktur stellen in diesen Regionen das zentrale ­Problem dar. Nicht nur regional, auch sozial ist die Betroffenheit zu differenzieren Die unteren 20 Prozent der Einkommensgruppen, die zum aller größten Teil zur Miete wohnen, haben proportional die größten Mietausgaben(Noka et al. 2023: 8). Besonders betroffen: Geringverdienende, Alleinerziehende, Singles und Rentner_innen. In größeren Städten mit mehr als 100.000 Einwohner_innen gibt etwa die Hälfte der Mieten denhaushalte mehr als 30 Prozent, knapp ein Drittel sogar mehr als 40 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Miete aus(Holm et al. 2021). Bei einkommensschwachen Mietenden sind weitere Probleme wie Überbelegung zu ­beobachten(Kohl et al. 2024). Insgesamt nimmt mit stei gendem Einkommen der Anteil der Mietenden ab, während der Anteil der Eigentümer_innen zunimmt. Auch wenn in Deutschland in Städten Mieten bis tief in die Mittelschicht hinein eine optionale Wohnform darstellen, ergibt sich hier eine starke Unterscheidung in Lage und Qualität des Wohnraums(Krapp et al. 2022). In größeren Städten mit mehr als 100.000 Einwohner_innen gibt etwa die Hälfte der Mietendenhaushalte mehr als 30 Prozent, knapp ein Drittel sogar mehr als 40 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Miete aus Dank der sozialdemokratischen Regierungsbeteiligungen in den vergangenen Jahren sind die Investitionen in den sozialen Wohnungsbau als eine wichtige Säule des bezahl baren Wohnens in Deutschland stark erhöht worden. ­Trotzdem sind Sozialwohnungen vor allem in städtischen Gebieten weiterhin knapp und die Wartelisten lang. Auch weil Belegungsbindungen von Sozialwohnungen nach meist 15 bis 40 Jahren auslaufen, sind die Zahlen trotz enormer politischer Kraftanstrengungen seit Jahrzehnten rückläufig. 4 4  Having said that, the declines are particularly high precisely in those federal sta tes that have fewer problems with high rents(Mecklenburg-Vorpommern), whereas the city of Hamburg could strengthen its social housing. 4 Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.

Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt – Mietpreisbremse Bis die Investitionen in den sozialen Wohnungsbau zu ­einer echten Trendwende beim Bestand an Sozialwohnun gen führen, braucht es daher starke mietrechtliche Regu lierungen, um in den urbanen Gebieten Abhilfe zu schaf fen, den Anstieg der Neuvermietungsmieten zu bremsen und Verdrängung zu verhindern. Aus diesem Grund wurde 2015 die Mietpreisbremse neben weiteren Regulierungen eingeführt, die in den von den Landesregierungen 5 ausgewiesenen G­ ebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt. Bis heute ist das Instrument in 410 von den ca. 11.000 deutschen Kommunen in Kraft und deckt dabei 30 Prozent der deutschen Bevölkerung ab. In diesen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmie te 6 maximal um zehn Prozent überschreiten. Darüber hin aus wirkt sich die Mietpreisbremse auch positiv auf beste hende Mietverträge aus, da sie die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete dämpft, bis zu der bestehende Mietverträ ge maximal erhöht werden dürfen. Die Mieten in beste henden Mietverträgen dürfen generell nur um 20 Prozent in drei Jahren bzw. um 15 Prozent in Gebiete mit ange spanntem Wohnungsmarkt(„verschärfte Kappungsgren ze“) erhöht werden. 7 Die Studie weist im Gegenteil auf, dass die Einführung der Mietpreisbremse sogar zu mehr Bauinvestitionen geführt hat Eines der stärksten ökonomischen Argumente gegen ­Mietpreisregulierungen im Allgemeinen und gegen die Mietpreisbremse im Speziellen ist die Annahme, dass die Regulierung zu weniger Bautätigkeit führt, die aber zur Überwindung der Wohnungskrise dringend benötigt wird. Die Regulierung der Mieten wird somit als Hindernis für mehr bezahlbaren Wohnraum dargestellt. Diesem Argu ment zufolge führt die Mietpreisregulierung auch zu einer geringeren Instandhaltung von Mietobjekten. Eine vom Bundesjustizministerium in Auftrag gegebene Studie von 2018 zeigt, dass diese Annahmen im Falle der deutschen Mietpreisregulierung nicht zutreffen. Weder die Baunoch die Instandhaltungsaktivitäten sind zurückgegangen. Die Studie weist im Gegenteil auf, dass die Einführung der Mietpreisbremse sogar zu mehr Bauinvestitionen geführt hat. Da Neubauten nicht der Mietpreisbremse unterliegen, können Investor_innen in diesem Segment höhere Gewin ne erzielen. 5 14 der 16 deutschen Bundesländer haben Gebiete bestimmt, in denen die Miet preisbremse greift. 6  Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der durchschnittliche Mietpreis, der in einer bestimmten Region für vergleichbare Wohnungen oder Häuser gezahlt wird. 7 Aber: Nicht alle Kommunen, die die Mietpreisbremse eingeführt haben, haben auch die„verschärfte Kappungsgrenze“ eingeführt. Die Mietpreisbremse wirkt, aber eine Verschärfung ist notwendig Trotz der Einführung der Mietpreisbremse sind auch in Deutschland die Mieten insbesondere in den Städten seit 2015 weiter gestiegen. Aufgrund ihrer Konstruktion kann die Mietpreisbremse den Preisanstieg insbesondere dort dämpfen, wo Neuvertragsmieten zuvor um mindestens 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen sind, zum Beispiel in Teilen von Berlin, München und Stuttgart(Kholodilin et al. 2018). Darüber hinaus führen aber bestehende Ausnahmen der zeit dazu, dass die Wirksamkeit des Instruments einge schränkt wird(Sommer et al. 2024). Gelingt es, diese zu ­beseitigen, wie es die neu gewählte Bundesregierung zu mindest zum Teil plant, wird die Mietpreisbremse noch auf weit mehr Mietverträge anwendbar sein. Die erste dieser Einschränkungen besteht darin, dass die Mietpreisbremse nicht auf Neubauten sowie umfassend ­sanierte Wohnungen angewendet wird, womit Gebäude ab Baujahr 2014 gemeint sind. Außerdem gilt die Mietpreis bremse nicht in vollem Umfang für möblierte Wohnungen bzw. ist der Möblierungszuschlag nicht transparent und an die Mietpreisbremse gebunden. Durch die Möblierung der Wohnung begründen Vermieter_innen in der Folge dann eine Miete, die mehr als zehn Prozent über der ortsübli chen Vergleichsmiete liegt. Diese Ausnahme hat dazu ge führt, dass die Vermietung von möblierten Wohnungen in deutschen Großstädten floriert. Bundesweit ist das Ange bot an möblierten Wohnungen seit 2018 von acht auf 13 Prozent gestiegen. In den fünf größten Städten Deutsch lands ist inzwischen mehr als jede dritte Mietwohnung möbliert vermietet(36 Prozent). Hier lag der durchschnittli che Quadratmeterpreis für möblierte Wohnungen bei 31,50 Euro gegenüber 15,57 Euro für unmöblierte Wohnun gen im Jahr 2022. Ein weiteres Schlupfloch: Mieter_innen müssen selbst nachweisen, dass ihre Miete zu hoch ist, um in der Folge gegen ihre Vermieter_innen vor Gericht zu zie hen. Dass es keine unabhängige Kontrollinstanz gibt, wird als das größte Hemmnis der Mietpreisbremse angesehen. In einer(nicht repräsentativen) Umfrage der Ludwig-Maxi milians-Universität München zur Wirksamkeit der Miet preisbremse erklärten die Befragten, sie würden sich nicht über ihre Miete beschweren, weil sie„Angst vor einer Kün digung oder Mieterhöhung“ hätten(Sommer 2024: 27). Die Mietpreisbremse gilt auch nicht für Kurzzeitvermietun gen unter sechs Monaten. Vermieter_innen können in die sem Fall die Miethöhe selbst bestimmen und sind nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Schließlich haben Vermie ter_innen, die sich nicht an die Regeln der Mietpreisbremse halten, keine Sanktionen zu befürchten. Wenn nachgewie sen wird, dass die Miete zu hoch ist, müssen sie lediglich die zu viel eingenommene Miete zurückzahlen. Die aktuelle Bundesregierung plant, zeitnah zumindest ­einige der genannten Hemmnisse zu beseitigen, wie eine strengere Regulierung möblierter Wohnungen und der Kurzzeitvermietung sowie die Einführung von Sanktionen für Vermieter_innen, die gegen die Mietpreisbremse Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt: Schärfere Instrumente für mehr bezahlbaren Wohnraum 5

verstoßen(CDU/CSU, SPD 2025). Trotz dieser Herausforde rungen ist die Mietpreisbremse ein wirksames Instrument im mietrechtlichen Instrumentenkasten, um die Mieten in den Ballungszentren einzudämmen, ohne die Bautätigkeit, die zur Überwindung der Wohnungskrise dringend notwen dig ist, negativ zu beeinflussen. Die Mietpreisbremse ist ein wirksa mes Instrument im mietrechtlichen ­Instrumentenkasten, um die Mieten in den Ballungszentren einzudämmen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt – schärfere Instrumente für Kommunen Mietenregulierungen sind wichtig, um Menschen mit niedri gen und mittleren Einkommen den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu ermöglichen. Um die Wohnungskrise dauerhaft und nachhaltig zu überwinden, muss in den Ballungszentren nicht nur der Bestand an bezahlbarem Wohnraum erhalten, sondern deren Anzahl insgesamt deutlich erhöht werden (Michelsen 2024). Dabei nehmen die Kommunen eine zent rale Rolle ein: Neben erhöhten finanziellen Mitteln, brau chen sie starke Instrumente, um Bauland in den Ballungs zentren für bezahlbares Wohnen erwerben und bereitstellen zu können oder einen Anteil an bezahlbarem Wohnraum bei einem Neubauprojekt vorschreiben zu können. Vor diesem Hintergrund wurden 2021 im Rahmen des ­Baulandmobilisierungsgesetzes für von den Landesregie rungen ausgewiesene Gebiete mit angespanntem Woh nungsmarkt neue, schärfere Instrumente eingeführt, um ­regulierend in den Wohnungsmarkt eingreifen zu können mit dem Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten sowie neuen zu schaffen. Konkret können Kommunen durch ein erweitertes Vorkaufs recht in angespannten Wohnungsmärkten durch den Erlass einer Satzung auch Flächen bestimmen, an denen sie beim Verkauf von Grundstücken ein Vorkaufsrecht haben, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung und Bebauung mit bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen. Das Vorkaufs recht muss damit begründet sein, dass es zum Wohl der All gemeinheit ausgeübt wird. Es wurde klargestellt, dass dazu auch die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gehören. Mit einer Erweiterung des Baugebots können Baulücken in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt leichter geschlossen werden, um die Innenentwicklung zu stärken. Gemeinden haben hier die Möglichkeit, dem oder der Ei gentümer_in eine bestimmte Nutzung – nämlich Wohnbe bauung – vorzuschreiben. Weitere Instrumente sind die Genehmigungspflicht für ­Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen sowie die Einführung eines neuen Bebauungsplantyps („sektoraler Bebauungsplan ‚Wohnraumversorgung‘“). ­Letzterer ­ermöglicht es Kommunen auch in Innenstadtlagen einen Plan speziell nur für den Wohnungsbau aufzustellen und so auch in hochpreisigen Lagen sozial geförderten Wohnungsbau zu schaffen. Dazu gehören unter anderem die Befreiungen von der Festsetzung eines Bebauungsplans, um Dachaufstockungen unbürokratisch zu ermöglichen. 8 Im Folgenden soll auf beide Instrumente und deren Wirkungsweise exemplarisch eingegangen werden. Beispiel Berlin – Genehmigungspflicht für Umnutzung von Miet- in Eigentumswohnung Beim sogenannten Umwandlungsverbot, genauer gesagt der Genehmigungspflicht für die Umnutzung von Miet- in Eigentumswohnung, können Umwandlungen per Landes verordnung in angespannten Wohnungsmärkten generell verboten werden, um die Verdrängung von Mieter_innen zu unterbinden. Nur in bestimmten Fällen ist eine Geneh migung dann noch zu erteilen. Dies soll verhindern, dass Mietshäuser zu Spekulationsobjekten werden, um die Wohnungen einzeln teurer zu verkaufen, wodurch die Miet er_innen sich oftmals hohem Refinanzierungsdruck von den neuen Eigentümer_innen gegenübersehen. Während in Berlin vor dem Inkrafttreten dieser Regelung 2021 noch 28.595 Wohnungen umgewandelt worden sind, waren es 2024 nur noch 1.526 Wohnungen. Indem Mietwohnungen erhalten bleiben, wirkt diese Regulierung effektiv gegen Gentrifizierung und Verdrängung(Böldt 2025). Beispiel München – nachträgliche Festlegung von zusätzlichen geförderten Wohneinheiten (sektoraler Bebauungsplan) Viele Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt ­haben Schwierigkeiten, in den Innenstadtgebieten(unbe planten Innenbereichen) bezahlbaren Wohnraum zu schaf fen, da dort hohe Mieten gezahlt werden und somit die Profitaussicht für private Investor_innen gut sind. Letztere nehmen aus diesem Grund die Wohnraumförderung kaum in Anspruch, die im Vergleich mit den hohen Gewinnmar gen zu Marktpreisen zu unattraktiv ist. Vor allem öffentli che Wohnungsbaugesellschaften und zu einem weitaus kleineren Teil auch genossenschaftliche und private ­Akteur_innen schaffen bezahlbaren Wohnraum mithilfe der Wohnraumförderung. Umso wichtiger ist es, dass Kommu nen mittels Richtlinien, beispielsweise Vergaberichtlinien für kommunale Liegenschaften, oder über kooperative ­Baulandmodelle mit privaten Investor_innen im Rahmen städtebaulicher Verträge einen gewissen Anteil an öffent lich gefördertem Wohnraum festlegen können, der ­ansonsten nicht geschaffen würde. Das Problem in ­Innenstadtbereichen ist, dass die allermeisten Grundstücke 8  Dies ist lediglich eine Auswahl der mit dem Baulandmobilisierungsgesetz einge führten Instrumente, die im Zusammenhang dieses Papiers als Good Practice ange sehen werden. 6 Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.

bereits bebaut werden können, solange sich das Bauvorha ben in die vorhandene Bebauung einfügt. Hier wird den Kommunen in Gebieten mit angespanntem Wohnungs markt nun ein neues Instrument – der sektorale ­Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung – an die Hand gegeben, mit dessen Hilfe sie nachträglich den Anteil an geförderten Wohneinheiten auf Grundstücken festlegen können(Bunzel et al. 2023: 8-9). In München wurde dieses Instrument bereits erfolgreich zur Anwendung gebracht und zusätzliche bezahlbare Wohneinheiten im bereits beplanten Innenstadtbereich geschaffen. Diese positiven Beispiele müssen in die Breite getragen werden, denn sie bieten Kommunen einen neuen Handlungsspielraum, auch in teuren Innenstadtlagen mehr bezahlbare Wohneinheiten zu schaffen. Die Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes eröffnen den Kommunen neue ­Handlungsspielräume, müssen aber noch stärker genutzt werden Bisher haben nur fünf der 16 Landesregierungen eines oder mehrere der oben genannten bauplanerischen Instrumente umgesetzt. Angewendet wurden sie bisher vor allem von großen Kommunen mit personal- und finanzstarken Ver waltungen wie beispielsweise München, Hamburg oder Berlin. Auch wenn eine tragfähige Evaluation des neuen ­Instrumentenkastens noch aussteht, zeigen die bisherigen Anwendungsfälle, dass die Instrumente funktionieren und ihre Wirksamkeit eher dadurch geschmälert wird, dass sie noch zu selten zur Anwendung kommen(Bunzel et al. 2023). Die Gründe dafür sind vielfältig, aber der Personal mangel in den Verwaltungen ist in jedem Fall ein großer Faktor. Die Anwendung eines neuen Instruments erfordert eine gewisse Einarbeitungszeit. Im Fall des sektoralen ­Bebauungsplans beispielsweise ist die Anwendung mit ei ner systematischen Untersuchung nach Anwendungsgebie ten verbunden, die einen hohen Prüf- und Bewertungsauf wand bedeutet. Zusätzlich wirkt die rechtliche Unsicherheit auch aufgrund der Befristung der Regelungen des Baulandmobilisierungsgesetzes hemmend(Münster 2024: 10–11). Insofern ist es wichtig, durch die kürzlich angestoßene Ent fristung und Verlängerung der im Rahmen des Baulandmo bilisierungsgesetzes geschaffenen schärferen Instrumente den Kommunen Rechts- und Planungssicherheit zu geben. 9 Starke Kommunen für mehr bezahlbaren Wohnraum Neben starken mietrechtlichen Instrumenten, wie der Miet preisbremse zur Abmilderung der aktuellen Krise, braucht es vor allem auch erweiterte Instrumente und finanzielle Möglichkeiten seitens der Kommunen, um als zentrale ­Akteure in der Wohnraumversorgung kommunales Bode neigentum aufzubauen(Kühl 2024), Bauland zu mobilisie ren und dort dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaf fen. Die Möglichkeiten, die mit den neuen Instrumenten der Baulandmobilisierung geschaffen wurden, tragen hier zu erfolgreich bei, insofern die Landesregierungen sie um gesetzt und Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen haben. Die bereits angestoßene Entfristung bzw. Verlängerung der mit dem Baulandmobilisierungsge setz eingeführten Instrumente sowie der Verlängerung der Mietpreisbremse werden diese Instrumente weiter stärken. Dass die Bundesländer in von ihnen ausgewiesenen Gebie ten mit angespanntem Wohnungsmarkt zusätzliche und verschärfte Instrumente einführen können, ist aufgrund der Diversität des deutschen Wohnungsmarktes sinnvoll (Müther et al. 2025). Die Beschränkung auf bestimmte ­Gebiete ermöglicht den Kommunen dort die notwendige Handlungsfreiheit und verhältnismäßige Eingriffsmöglich keiten in Eigentum, was die Rechtssicherheit der ver gleichsweisen scharfen Instrumente erhöht. Insofern ist es wichtig, durch die kürzlich angestoßene Entfristung und Verlängerung der im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes geschaffenen schärferen Instrumente den Kommunen Rechts- und Planungssicherheit zu geben 9 Ein Kabinettsbeschluss vom 19. 6.2025 sieht die Verlängerung bzw. Entfristung der mit dem Baulandmobilisierungsgesetz eingeführten Instrumente vor. Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt: Schärfere Instrumente für mehr bezahlbaren Wohnraum 7

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Über die Autorin Lisa Pfann ist Referentin für Bau- und Wohnungspolitik bei der Friedrich-Ebert-Stiftung.

Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt: Schärfere Instrumente für mehr bezahlbaren Wohnraum → Die kontinuierlich steigenden Wohn kosten in Deutschland belasten vor allem Menschen in Großstädten und einkommensschwache Bevölkerungs gruppen, die überwiegend zur Miete wohnen. Steigende Mieten und Immo bilienpreise führen dazu, dass immer mehr Menschen weit mehr als ein Drittel ihres Nettoeinkommens für Miete ausgeben, in überbelegten Wohnungen leben oder in Wohnun gen, die ihren Bedürfnissen nicht ­entsprechen. → Die Bundesländer in Deutschland ­haben die Möglichkeit, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt aus zuweisen. In diesen Gebieten gelten strengere mietrechtliche Regelungen (z. B. die Mietpreisbremse). Zusätz lich können weitere Gebiete mit ange spanntem Wohnungsmarkt ausgewie sen werden, in denen die Kommunen strengere Maßnahmen aus dem Bun desbaugesetz anwenden können, um bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und zu schaffen. → In Gebieten, in denen die Instrumente bereits zum Einsatz kommen, wirken sie der Verdrängung wirksam entge gen und stärken die Kommunen in ­ihrer Rolle als wichtige Akteure der sozialen Wohnraumversorgung. ­Diese positiven Beispiele können Kommunen innerhalb und außerhalb Deutschlands als Inspiration dienen. Weitere Publikationen der Friedrich-Ebert-Stiftung finden Sie hier: ↗ www.fes.de/publikationen