Anne Krins/ Axel Markwardt/ Manfred Miosga/ Stefan Schieren Oktober 2025 Schaffung von bezahlbarem Wohnraum Perspektiven und Lösungsstrategien für Kommunen

Impressum Herausgeberin Friedrich-Ebert-Stiftung e.V. Godesberger Allee 149 53175 Bonn info@fes.de Herausgebende Abteilung Politische Bildung und Dialog Friedrich-Ebert-Stiftung Bayern KommunalAkademie Bayern Lilienthalstraße 8 93049 Regensburg Inhaltliche Verantwortung Simone Reperger, Anja Dondl Redaktionelle Mitarbeit David Jung, Larissa Schneider, Qetina Tahirsylaj Kontakt bayern@fes.de Lektorat Christopher Köhler, Leipzig, www.texteck.de Illustrationen und Umschlaggestaltung Petra Bähner Layout Rohtext, Bonn Die in dieser Publikation zum Ausdruck gebrachten Ansichten sind nicht notwendigerweise die der Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.(FES). Eine gewerbliche Nutzung der von der FES heraus­gegebenen ­Medien ist ohne schriftliche Zustimmung durch die FES nicht gestattet. ­Publikationen der FES dürfen nicht für Wahlkampfzwecke verwendet werden. Oktober 2025 © Friedrich-Ebert-Stiftung e.V. ISBN 978-3-98628-787-0 Weitere Publikationen der Friedrich-Ebert-Stiftung finden Sie hier: ↗ www.fes.de/publikationen

Anne Krins/ Axel Markwardt/ Manfred Miosga/ Stefan Schieren Oktober 2025 Schaffung von bezahlbarem Wohnraum Perspektiven und Lösungsstrategien für Kommunen

Inhalt Vorwort  ............................................................ 3 Einführung von Franziska Baumann und Svenja Bille-Liebner ....................... 4 Rechtliche Grundlagen des kommunalen Bauens von Prof. Dr. Stefan Schieren ........................................ 5 Nachhaltige und bedarfsgerechte Wohnraumversorgung von Prof. Dr. Manfred Miosga ....................................... 9 Gemeinschaftliche Wohnprojekte von Anne Krins .................................................. 13 Das Instrument der Sozialgerechten Bodennutzung(SoBoN) von Axel Markwardt .............................................. 17 Schlusswort von Franziska Baumann und Svenja Bille-Liebner ...................... 21

Vorwort Die Friedrich-Ebert-Stiftung setzt sich seit vielen Jahren für Demokratie, soziale Gerechtigkeit und den gesellschaftli­ chen Zusammenhalt in Bayern ein. Als politische Stiftung ist es unser Ziel, Menschen zu befähigen, sich einzubringen und Verantwortung zu übernehmen – sei es in Parteien, Gewerkschaften, Initiativen oder in ihrem unmittelbaren Lebensumfeld. Dabei verstehen wir uns als Partnerin all je­ ner, die den gesellschaftlichen Wandel aktiv mitgestalten wollen. Mit der KommunalAkademie Bayern richten wir uns gezielt an kommunalpolitisch Engagierte. Denn gerade in den Kommunen entscheidet sich ganz konkret, wie ein solidari­ sches Miteinander gelingt. Hier werden Weichen gestellt, die den Alltag der Menschen unmittelbar prägen – von Fra­ gen der Daseinsvorsorge bis hin zur Gestaltung des öffent­ lichen Raums. Deshalb bietet die KommunalAkademie Bayern praxisnahe Qualifizierung und Angebote, die kom­ munale Akteur_innen in ihrem Engagement stärken. Eines der drängendsten Themen, die Kommunen heute be­ wegen, ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum. In den vergangen 20 Jahren sind die Immobilienpreise in Bayern jährlich um ca. 10 Prozent gestiegen. Die Preise für baurei ­ fes Land haben sich verdreifacht. Während die Bevölkerung in den Ballungsräumen wächst, sinkt die Zahl geförderter Mietwohnungen seit Jahren. Wohnen ist damit längst nicht nur eine private Angelegenheit, sondern eine zentrale ge­ sellschaftspolitische Herausforderung. Es geht um Teilhabe, Chancengerechtigkeit und um die Frage, wie wir das Zu­ sammenleben in unseren Kommunen nachhaltig und ge­ recht gestalten können. Die vorliegende Handreichung soll kommunale Akteur_in­ nen dabei unterstützen, sich dieser Herausforderung zu stellen. Sie zeigt praxisnah, wie Kommunen aktiv werden können, um eine zukunftsfähige und sozial gerechte Woh­ nungspolitik zu gestalten. Die Publikation begleitet die von Franziska Baumann und Svenja Bille-Liebner entwickelte Webinarreihe zum kommunalen Wohnungsbau und bietet Perspektiven und Lösungsstrategien für die kommunale Praxis. Unser herzlicher Dank gilt den Autor_innen Anne Krins, Axel Markwardt, Prof. Dr. Manfred Miosga und Prof. Dr. Stefan Schieren, die ihr Wissen und ihre Erfahrungen in diese Handreichung eingebracht haben. Wir hoffen, dass die folgenden Beiträge Orientierung geben und Mut machen, aktiv zu werden. Lassen Sie uns gemeinsam an Lösungen arbeiten, sodass alle gut wohnen können! Wir wünschen eine anregende Lektüre. Simone Reperger und Anja Dondl, Friedrich-Ebert-Stiftung Bayern Vorwort 3

Franziska Baumann und Svenja Bille-Liebner Einführung Leben und Wohnen in Bayern wird immer teurer. Dieses Problem ist nicht neu, doch aktuelle Krisen verschärfen die Lage. Hohe Bau- und Finanzierungskosten gepaart mit ei­ nem Fachkräftemangel hemmen den Neubau, während die Mieten unaufhaltsam steigen. Besonders betroffen sind so­ zial schwächere Gruppen wie Alleinerziehende, Studieren­ de, junge Familien und Rentner_innen. Der Mangel an be­ zahlbarem Wohnraum und die damit verbundene Verdrän­ gung dieser Gruppen aus höherpreisigen Wohngegenden haben gravierende Auswirkungen auf den gesellschaftli­ chen Zusammenhalt. Die Entwicklung am Wohnungsmarkt verschärft soziale Spannungen. Das zwingt uns, neue Wege zu finden. Kommunen kommt hierbei zweifelsohne eine entscheidende Schlüsselrolle zu. In dieser Handreichung möchten wir kommunalen Ent­ scheidungsträger_innen, Politiker_innen und Bürger_innen, die sich für bezahlbaren Wohnraum in ihrer Kommune ein­ setzen, das notwendige Wissen und praktische Ansätze vermitteln, um den kommunalen Wohnungsbau voranzu­ treiben. Doch ist der Neubau der einzige Weg, um den Druck auf dem Wohnungsmarkt zu verringern? Oder gibt es andere Wege, die zur Lösung des Problems beitragen und Kommunen als Hilfestellung dienen können? Unsere Handreichung bietet nicht nur einen Überblick über rechtliche Rahmenbedingungen und aktuelle Entwicklun­ gen, sondern auch praxisnahe Einblicke in die Welt des kommunalen Bauens. Eine Einführung ins kommunale Bauen bietet der Text von Prof. Dr. Stefan Schieren , Professor für Sozialpolitik und Verwaltungswissenschaften an der Katholischen Universi­ tät Eichstätt-Ingolstadt. Er stellt die Grundlagen des kom­ munalen Bauens dar, die für alle Kommunalpolitiker_innen unerlässlich sind, um kommunalen Wohnungsbau voranzu­ bringen. Welche Wege Kommunen gehen können, um flächenspa­ rend und bedarfsorientiert Wohnraum zu schaffen, be­ schreibt Prof. Dr. Manfred Miosga , Professor für Stadtund Regionalentwicklung an der Universität Bayreuth so­ wie Gründungsmitglied der Kommunalberatung KlimaKom. Die Grundzüge einer Genossenschaftsgründung vermittelt der Artikel von Anne Krins von der mitbauzentrale mün­ chen. Hier werden Wege und Tipps zur erfolgreichen Um­ setzung von gemeinwohlorientierten Wohnprojekten aufge­ zeigt. Was das Konzept der„Sozialgerechten Bodennutzung“ be­ deutet und wie Kommunen eine sozialverträgliche Flächen­ entwicklung umsetzen können, zeigt der letzte Beitrag von Axel Markwardt , ehemaliger Kommunalreferent der Stadt München. Bild: Caroline Floritz Bild: privat Franziska Baumann ist Expertin für kommunalen Woh­ nungsbau und strategische Kommunikation. Sie hat Politik­ wissenschaften an der Freien Universität Berlin studiert. Ihre beruflichen Stationen führten sie vom Deutschen Bun­ destag zur Leitung der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit, zunächst bei einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft und aktuell bei einer sozialen Stiftung. Svenja Bille-Liebner ist Diplom-Politologin und seit Mai 2014 Landesgeschäftsführerin der Sozialdemokratischen Gemeinschaft für Kommunalpolitik(SGK) Bayern e. V. Sie studierte Politikwissenschaft an der Hochschule für Politik in München. Bei der SGK Bayern leitet sie unter anderem Seminare zur Kommunalpolitik. 4 Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.

Prof. Dr. Stefan Schieren Rechtliche Grundlagen des kommunalen Bauens Seit vielen Jahren bleibt die Bautätigkeit in Deutschland hinter dem Bedarf zurück. Die Gründe sind vielfältig, und nur auf wenige haben Kommunen unmittelbaren Einfluss. Dennoch sollten sie alles in ihrer Macht stehende unter­ nehmen, um die Bedingungen für die Schaffung von be­ zahlbarem Wohnraum zu verbessern. Ihr wichtigster Hebel ist das Planungsrecht. Raumordnung, Landes- und Regionalplanung Kommunen besitzen Planungshoheit. Auf Grundlage der Raumordnung, der Landesplanung und der Regionalpla­ nung, die sie beachten müssen(Anpassungsgebot des§ 1 BauGB), formuliert die Gemeinde den Flächennutzungs­ plan(FNP). Dieser muss von der höheren Verwaltungsbe­ hörde genehmigt werden – bei kreisangehörigen Gemein­ den ist dies beispielsweise das Landratsamt. Befolgt der FNP die Vorgaben, kann die Genehmigung nicht verweigert werden(§ 6 BauGB). Der Flächennutzungsplan fungiert als „Scharnier“ zwischen Raumplanung und kommunaler Bau­ planung(Herbolsheimer/Krüper 2024: 39, Rn. 27). Der Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan stellt Art(§§ 1–15 BauNVO) und Maß(§§ 16–21a BauNVO) der Nutzung von Grund und Bo ­ den im Gemeindegebiet dar. Er enthält Darstellungen, kei­ ne Festlegungen, und ist daher rechtlich nicht unmittelbar verbindlich(Becker et al. 2017: 504, Rn. 365; Stüer 2009: 184f.). Der Flächennutzungsplan muss für das gesamte Ge ­ meindegebiet in einer Karte dargestellt werden. Mithilfe von Klarstellungssatzung, Entwicklungssatzung oder Er­ gänzungssatzung können die Kommunen näher bestim­ men, wie Innen- und Außenbereich abgegrenzt werden sol­ len(Becker et al. 2017: 447, Rn. 100ff.) Der Gemeinderat ist dafür zuständig, über Änderungen im FNP zu bestimmen, also darüber, ob zusätzliche Flächen überhaupt oder intensiver für den Wohnungsbau genutzt werden können. Der 2013 eingeführte§ 6a BauNVO„Urba ­ ne Gebiete“ ermöglicht eine Mischung aus Wohnungen, Gewerbe und Einzelhandel in stark verdichteten Gebieten und räumt den Gemeinden damit mehr Flexibilität ein (Stüer 2009: 260). Der Bebauungsplan Die Bebauungspläne werden aus dem Flächennutzungs­ plan entwickelt(§ 8 Abs. 2 BauGB). Sie müssen nicht das gesamte Gemeindegebiet umfassen, sondern können für Teile aufgestellt werden. Der Gemeinderat legt dabei die Grenzen, also den Umriss des Bebauungsgebiets fest. Der Gemeinderat muss zum Start eines Bebauungsplanver­ fahrens keinen eigenen Beschluss fassen(Aufstellungsbe­ schluss). Verzichtet die Gemeinde darauf, kann sie die Ins­ trumente, die der Sicherung der zukünftigen Planung die­ nen(§ 14 BauGB„Veränderungssperre“,§ 15 BauGB „Zurückstellung von Baugesuchen“), jedoch nicht einset­ zen. Es ist zulässig, Flächennutzungsplan und Bebauungsplan zeitgleich aufzustellen bzw. zu ändern. In diesem Fall muss die höhere Verwaltungsbehörde auch den Bebauungsplan genehmigen. Der Bebauungsplan legt Art und Umfang der erlaubten Nutzung fest(vgl. Stüer 2009: 196ff.). Im Text des Bebau ­ ungsplans können weitere Sachverhalte geregelt werden, zum Beispiel ein Verbot für reflektierende Baumaterialien, Schottergärten oder bestimmte Pflanzen.§ 13a BauGB er ­ möglicht es, Bebauungspläne zur Innenentwicklung im be­ schleunigten Verfahren aufzustellen, um Bauland zu mobi­ lisieren. Dabei geht es vor allem um Wiedernutzbarma­ chung von Flächen und Nachverdichtung. Das Aufstellen von Flächennutzungsplan und Bebauungs­ plänen liegt nach herrschender Meinung in der Zuständig­ keit des Gemeinderats(Art. 29 GO), sofern nicht ein be ­ schließender Ausschuss zuständig ist(Becker et al. 2017: 465, Rn. 189). Über die Aufstellung eines Bebauungsplans kann der Ge­ meinderat Einfluss darauf nehmen, wie viel Wohnraum überhaupt entstehen kann. Diese Möglichkeit besteht be­ sonders ausgeprägt bei der Ausweisung eines neuen Bau­ gebiets, etwa durch Parzellierung bzw. Regelungen zur Rei­ henhausbebauung, zum Geschosswohnungsbau etc. Dabei sind allerdings die Grenzen des§ 17 BauNVO zu beachten. Dort werden Orientierungswerte für das Maß der baulichen Nutzung vorgegeben: Grundflächenzahl, Geschossflächen­ zahl und Baumassenzahl. Rechtliche Grundlagen des kommunalen Bauens 5

Bestehende Bebauungspläne können daraufhin überprüft werden, ob getroffene Festlegungen die Gewinnung von Wohnraum behindern. Das gilt beispielsweise, wenn der Bebauungsplan eine Höchstzahl der Geschosse festlegt. Ist diese mit den Vollgeschossen erreicht, kann ein Dachge­ schoss nicht ausgebaut werden(Stüer 2019: Rn. 415ff.). In solchen Fällen kann im Bebauungsplan eine Ausnahme formuliert werden(§ 16 Abs. 6 BauNVO), die etwa so lau ­ ten könnte:„Dachgeschossausbau: Innerhalb der im Be­ bauungsplan gekennzeichneten Bereiche kann die festge­ setzte Geschosszahl bei Wohngebäuden um ein Geschoss überschritten werden, wenn es im Dachraum errichtet wird und die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans ein­ schließlich der Gestaltungsvorschriften eingehalten wer­ den.“(Stüer 2019: Rn. 420). Solche oder ähnliche Maßnahmen lassen sich in Gebieten, für die es keinen Bebauungsplan gibt(nicht beplanter In­ nenbereich), leichter umsetzen, weil in diesem Fall die Zu­ lässigkeit eines Bauvorhabens nach§ 34 BauGB danach beurteilt wird, ob es sich in die Umgebung einfügt. Das heißt, dass es im äußeren Erscheinungsbild nicht heraus­ stechen darf(vgl. Wirth/Schneeweiß 2023: 89f.). Sofern ein Dachausbau daran nichts ändert, ist er prinzipiell durch­ führbar. Außerdem gelten im nicht beplanten Innenbereich die Beschränkungen des§ 17 Abs. 1 BauNVO nicht, sodass maßvolle Überschreitungen der Geschossflächenzahl mög­ lich sind(Becker et al. 2017: 446f., Rn. 98). Inwieweit eine„Erweiterung, Änderung oder Erneuerung ei­ ner zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Anlage“(§ 34 Abs. 3 a BauGB) davon abweichen kann, „dass diese sich in die Eigenart der Umgebung einfügt“(§ 34 Abs. 1 BauGB), wird in der Literatur unterschiedlich be ­ urteilt(Wirth/Schneeweiß 2023: 90; Koehl 2024: 689f.). Der Erlass eines Bebauungsplans kann hier Klarheit schaffen. Die Außenbereichssatzung Die Außenbereichssatzung gemäߧ 36 Abs. 6 BauGB er ­ möglicht es den Gemeinden, Wohnbauvorhaben leichter zuzulassen. Voraussetzung dafür ist, dass bereits„Wohnbe­ bauung von einigem Gewicht vorhanden“(Becker et al. 2017: 463, Rn. 177) ist. Weitere Beschränkungen formuliert § 35 Abs. 6 Satz 4 BauGB. Die Außenbereichssatzung ist kein Bebauungsplan. Viel­ mehr stellt sie Maßstäbe zur Verfügung, die es der Bauge­ nehmigungsbehörde erleichtern, über die Zulässigkeit eines Vorhabens zu entscheiden. Die Zweckentfremdungssatzung In vielen Städten und Gemeinden Bayerns steht Wohnraum in großem Umfang nicht zur Verfügung, weil er für den Fremdenverkehr gewerblich genutzt wird. Der Gesetzgeber spricht von„Zweckentfremdung“. Um dieser einen Riegel vorzuschieben, haben die Länder Gesetze erlassen(vgl. Ei­ chinger 2023). Das bayerische Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) ermächtigt die Kommunen beispielsweise zum Erlass von Satzungen. Darin können sie festlegen, in wel­ chen Gebieten sie die Genehmigung versagen, Wohnraum zu anderen als zu Wohnzwecken zu verwenden. Die Ge­ nehmigung ist hingegen zu erteilen, wenn„schutzwürdige 6 Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.

private Interessen das Interesse an der Erhaltung des Wohnraums überwiegen“(Art. 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZwEWG). Die Beurteilung orientiert sich an denselben Kriterien, die für die Mietpreisbremse gelten(§ 556d BGB). Darin liegt eine Hürde, die für die Genehmigungsbehörde nicht leicht zu überwinden ist, wie die jüngere Rechtsprechung zeigt (vgl. BVerwG 2022; VGH Mannheim 2022; VGH München 2012, 2021 a/b/c); anders OVG Münster 2020). Baugenehmigung und gemeindliches Einvernehmen „Die Baugenehmigung ist ein begünstigender Verwaltungs­ akt(Art. 35 Satz 1 VwVfG), mit dem einerseits die baurecht ­ liche Zulässigkeit von Bauvorhaben festgestellt wird, ande­ rerseits der Bau und die Nutzung des genehmigten Vorha­ bens gestattet werden.“(Koehl 2024: 691). Die Genehmigung obliegt der unteren Bauaufsichtsbehörde, also dem Landratsamt, der kreisfreien Stadt oder der Gro­ ßen Kreisstadt(Art. 53 BO), nicht dem Gemeinderat. Folg ­ lich kann der Gemeinderat einen Bauantrag auch nicht ab­ lehnen. Wenn sich der Gemeinderat oder sein Bauausschuss mit ei­ nem Bauantrag befasst, geht es um das gemeindliche Ein­ vernehmen zum Bauantrag(§ 36 BauGB). Dieses soll si ­ cherstellen, dass die Baugenehmigungsbehörde nicht die Planungsziele der Gemeinde konterkariert. Das heißt, es soll vermieden werden, dass der Planerfüllungsanspruch der Gemeinde gegenüber dem Bauwilligen verletzt wird. Folglich ist eine Baugenehmigung ohne gemeindliches Ein­ vernehmen nicht zulässig. Will die Baugenehmigungsbehörde, also für die meisten Gemeinden der Landrat, ein Bauvorhaben ohne Einverneh­ men der Gemeinde genehmigen, kann sie dieses„ersetzen“. Die Gemeinde ist dann nach§ 42 Abs. 2 VwGO klagebe ­ fugt.„Die in Art 28 Abs. 2 Satz 1 GG, Art. 11 Abs. 2 Satz 2 BV verankerte Planungshoheit der Gemeinde wird im Bau­ genehmigungsverfahren dadurch geschützt, dass[…] die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens nach den§§ 31 und 33 bis 35 BauGB grundsätzlich nur im Ein ­ vernehmen mit der Gemeinde bejaht werden darf. Gegen eine ohne oder gegen ihren Willen erteilte Baugenehmi­ gung kann die Gemeinde deshalb vor Gericht angehen.“ (Koehl 2024: 692 – Hervorhebung im Original; vgl. BayVGH, U. v. 13.3.2002, Az. 2 B 00.3129) Gemeinden, die die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbe­ hörde wahrnehmen(kreisfreie Städte, Große Kreisstädte), erteilen die Baugenehmigung und das gemeindliche Ein­ vernehmen uno actu, also in einem Akt. Dem Stadtrat bzw. dem beschließenden Bauausschuss wird diese Entschei­ dung folglich nicht mehr zur Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens vorgelegt. Darum sollte die Geschäftsord­ nung regeln, dass Bauvorhaben einer bestimmten Größen­ ordnung dem Stadtrat bzw. Bauausschuss zur beschluss­ mäßigen Befassung vorgelegt werden müssen. Die Formu­ lierung könnte lauten:„Bei Baugesuchen, die die Wertgrenze von XXX.XXX€ übersteigen, informiert der Bürgermeister oder die Bürgermeisterin den Gemeinderat/ Ausschuss vor Erteilung der Genehmigung zur nächsten Sitzung über alle planungsrechtlich relevanten Sachverhal­ te, um ihm zu ermöglichen, durch Einsatz der planungs­ rechtlichen Instrumente der§§ 14ff. BauGB auf das konkre ­ te Bauvorhaben zu reagieren.“(vgl. VGH Mannheim, U. v. 9.3.2012, Az. 1 S 3326/11, Leitsatz 2). Damit sichert sich der Gemeinderat als Hauptverwaltungs­ organ der Gemeinde die Möglichkeit, die Genehmigungs­ praxis der Verwaltung darauf zu überprüfen, ob sie im Wi­ derspruch zu den im Bebauungsplan formulierten Entwi­ cklungs- und Planungszielen steht. Eine „Verhinderungsplanung“ ist zwar unzulässig, doch der Ge­ meinderat kann versuchen, planungsrechtlich zu reagieren. Rechtliche Grundlagen des kommunalen Bauens 7

Gesetze und Verordnungen BauGB – Baugesetzbuch BayBO – Bayerische Bauordnung BeckOK – Beck Onlinekommentar Baugesetzbuch BGB – Bürgerliches Gesetzbuch BauNVO – Baunutzungsverordnung vom 26.6.1962 i. d. F. der Bekanntmachung vom 21.11.2017(BGBl. I, S. 3786), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 4.1.2023(BGBl. 2023 I Nr. 6) GBestV – Gebietsbestimmungsverordnung Bayern vom 22.9.2022, GVBl. S. 578 GO – Bayerische Gemeindeordnung LkRO – Bayerische Landkreisordnung PlanZV – Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleit­ pläne und die Darstellung des Planinhalts vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991, S. 58), zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 14.6.2021(BGBl. I, S. 1802) VwGO – Bayerische Verwaltungsgerichtsordnung VerwVfG – Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz ZwEWG – Zweckentfremdungsgesetz vom 10.12.2007, GVBl., S. 864 Literatur Battis, Ulrich; Krautzberger, Michael; Löhr, Rolf-Peter (2022): Baugesetzbuch, München. Becker, Ulrich; Heckmann, Dirk; Kempen, Bernhard; Mans ­ sen, Gerrit(2017): Öffentliches Recht in Bayern, München. Eichinger, Christoph(2023): Die Landesgesetze zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Kontextualisierung eines reaktivierten Rechtsgebiets, Berlin. Herbolsheimer, Volker; Krüper, Julian(2024): Baurecht. Pla ­ nen und Bauen im Rechtsstaat, Baden-Baden. Koehl, Felix(2024): LMU meets BayVGH. Baurecht in der Praxis des BayVGH, in: Bayerische Verwaltungsblätter, 155 (20), S. 689–696. Schmidt-Eichstaedt, Gerd; Weyrauch, Bernhard; Zemke, Reinhold(2019): Städtebaurecht. Einführung und Hand­ buch, Stuttgart. Stüer, Bernhard(2009): Der Bebauungsplan. Städtebau­ recht in der Praxis, München. Wirth, Axel; Schneewiß, André(2023): Öffentliches Bau ­ recht praxisnah. Basiswissen mit Fallbeispielen, Wiesba­ den. Gerichtsurteile BVerwG, U. v. 29.4.2022 – 5 CN 2.21 OVG Münster, U. v. 19.11.2020 – Az. 14 A 4304/19 VGH Mannheim, Bechl. v. 9.3.2012 – Az. 1 S 3326/11 VGH Mannheim, Beschl. v. 12.12.2022 – Az. 3 S 1762/22= BeckRS 2012, 48729 VGH München, Beschl. v. 13.3.2002 – Az. 2 B 00.3129 VGH München, Beschl. v. 20.1.2012 – Az. 12N 20.1706. VGH München, Beschl. v. 6. 7. 2014 – Az. 2 B 13.2570 VGH München, Beschl. v. 20.01.2021(a) – Az. 12 N 20.1706 VGH München, Beschl. v. 24.3.2021(b) – Az. 12 ZB 19.369 VGH München, Beschl. v. 23.8.2021(c) – Az. 12 N 21.1996 Bild: privat 8 Friedrich-Ebert-Stiftung e.V. Dr. Stefan Schieren ist Professor für Sozialpolitik und Ver­ waltungswissenschaften an der Katholischen Universität Eichstätt-Ingolstadt. 1993 bis 1995 war er Referent bei der Bundes-SGK. 2014 bis 2020 war er Mitglied im Stadtrat Eichstätt und im Kreistag Eichstätt.

Prof. Dr. Manfred Miosga Nachhaltige und bedarfsgerechte Wohnraumversorgung Ansätze für eine Vereinbarkeit Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die immens steigenden Mieten werden derzeit als eines der drängends­ ten sozialen Probleme beschrieben, die den gesellschaftli­ chen Zusammenhalt gefährden. Entsprechend intensiv ist die Diskussion über schnelle und wirksame Lösungsansät­ ze. Eine häufig diskutierte Lösung lautet: möglichst schnel­ le Ausweitung des Angebots durch Neubau, also„bauen, bauen, bauen“! Es sollen der„Bau-Turbo“ gezündet, Bau­ vorschriften gelockert, kommunale Planungskompetenzen dereguliert, Beteiligungsrechte eingeschränkt und Geneh­ migungsverfahren beschleunigt werden(vgl.§ 246e BauGB als„Bau-Turbo“-Norm). Wohnraumversorgung in Zeiten multipler Krisen Gleichzeitig befinden wir uns mitten in vielfältigen exis­ tenzbedrohenden Umweltkrisen, die den Fortbestand der menschlichen Zivilisation so wie wir sie kennen gefährden: die vom Menschen verursachte Erderhitzung, die Zerstö­ rung der Lebensräume zahlreicher Tier- und Pflanzenarten sowie der Eintrag von Schadstoffen und Düngemitteln in die Umwelt gefährden die Integrität der Biosphäre und be­ drohen die Funktionsfähigkeit lebenswichtiger Ökosysteme (Rockström et al. 2024). Dabei ist der Bausektor einer der Hauptverursacher:„30% des CO₂-Ausstoßes, 40% des Energieverbrauchs, 50% des Ressourcenverbrauchs, 60% des Abfallaufkommens und 70% der Flächenversiegelung gehen auf den Bausektor zurück. Das Bauen ist so umwelt­ relevant wie nichts sonst“, so die Bauexpertin Lamia Mess­ ari-Becker im März 2023 in der Süddeutschen Zeitung(vgl. Matzing 2024). Die von der Politik geforderten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr würden die Treibhausgasemis­ sionen um ca. 16 Millionen Tonnen jährlich steigern, anstatt zu deren Reduzierung auf null beizutragen(vgl. Samsøe Sattler 2024). Flächenkreislaufwirtschaft als Ziel Dem zunehmenden Druck, neue Wohnbauflächen auszu­ weisen, stehen zudem die Zielsetzungen der Nachhaltig­ keitsstrategien entgegen. Demnach soll die Neuinan­ spruchnahme von Flächen im Sinne einer Flächenkreislauf­ wirtschaft auf Netto-Null reduziert werden. Denn freie Flächen sind notwendig, um ausreichend sauberes Trink­ wasser bereitzustellen und Niederschlagswasser zurückzu­ halten. Überdies sind sie elementar für die Wiederherstel­ lung einer artenreichen und stabilen Biosphäre, für eine nachhaltige Nahrungsmittelproduktion, als CO2-Senke für wirksamen Klimaschutz, für die Produktion und nachhalti­ ge Nutzung nachwachsender Rohstoffe oder für die rasche Umsetzung der Energiewende(WGBU 2020). Flächeneffizienz und soziale Gerechtigkeit In den letzten Jahrzehnten hat sich eine Baukultur durch­ gesetzt, die neuen Wohnraum zu einem großen Teil als umfangreiche Flächen in Anspruch nehmende Ein- oder Zweifamilienhäuser bereitstellt. In Bayern werden nach An­ gaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik seit den 1980er-Jahren um die 85 Prozent aller neuen Wohngebäu ­ de als Ein- und Zweifamilienhäuser errichtet, 66 Prozent davon als Einfamilienhäuser. Hingegen werden etwa zwei Drittel aller neuen Wohnungen in Wohngebäuden mit drei oder mehr Einheiten bzw. durch Baumaßnahmen an beste­ henden Gebäuden bereitgestellt. „Bauen, bauen, bauen“ nach diesem Muster ist folglich in hohem Maße ineffizient hinsichtlich Flächennutzung und Ressourceneinsatz. Zudem ist es sozial unausgewogen, da es nicht den Bedarf nach günstigen Mietwohnungen in den Vordergrund stellt. Ohnehin kann sich eine breite Schicht der Bevölkerung finanziell kein eigenes Einfamilienhaus leisten. Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser werden in den ländlichen und kleineren Kommunen gebaut. Dadurch ent­ stehen zunehmend disperse Siedlungsstrukturen, die mit öffentlichen Verkehrssystemen nicht wirtschaftlich bedient werden können. So wächst die Abhängigkeit vom Automo­ bil. Dies zeigt sich auch in kontinuierlich wachsenden Pendler_innenzahlen und zunehmenden Distanzen, die Pendler_innen zurücklegen müssen – mit messbar negati­ ven gesundheitlichen und ökologischen Folgen. Außerdem bleiben die erwünschten Sickereffekte aus. Denn die durch Umzug ins Eigenheim freiwerdenden Miet­ wohnungen werden in der Regel mit kräftigen Mieterhö­ hungen neu vermietet. Nachhaltige und bedarfsgerechte Wohnraumversorgung 9

Bedarfsgerechtes und nachhaltiges Bauen und Wohnen in Ballungszentren und auf dem Land Es stellt sich also die Frage, wie Bauen und Wohnen nach­ haltig, also klimapositiv und flächenneutral, sowie bedarfs­ gerecht gestaltet werden kann? Wie lässt sich der Gebäu­ debestand effektiver nutzen und sinnvoll erweitern? Wie lassen sich Baulücken schließen und Leerstände beleben? Wie viele neue Wohnungen werden an welchen Orten tat­ sächlich benötigt? Unstrittig ist, dass insbesondere in den Ballungszentren ein zunehmender Bedarf an dauerhaft günstigem(Miet-)Wohn­ raum besteht. Dies ist das eigentliche, zentrale Defizit. Im ländlichen Raum hingegen kämpfen viele Kommunen mit Leerständen und einer Verödung der Ortskerne. Nicht wenige wollen dadurch Abhilfe schaffen, dass sie auf Ex­ pansion setzen. Durch attraktive Baugebiete außerhalb der Kleinstadtzentren und Dorfkerne soll Zuzug generiert wer­ den, von dem sich die Kommunen eine demografische Sta­ bilisierung und eine Revitalisierung der Ortskerne erhoffen. Letzteres gelingt selten: Die neuen Wohngebiete am Orts­ rand und die neuen Gewerbegebiete mit Versorgungszent­ ren an den Einfallstraßen verstärken eher den sogenannten „Donut-Effekt“: innen bleibt es leer, während sich Wachs­ tum und Dynamik außen abspielen. In der Summe entsteht trotz Neubau kaum ein nennenswerter Zuzug. Wohnungsbauprognosen kritisch betrachten Der Bedarf muss folglich differenzierter betrachtet und auch auf andere Art und Weise als durch Neubau auf der grünen Wiese gedeckt werden. Ein kritischer Blick auf die marktüblichen Wohnungsbauprognosen offenbart, dass Bedarfe für Neubau und Flächenneuausweisung teilweise überzeichnet werden(vgl. dazu genauer am Beispiel Bay­ ern Miosga et al. 2021). Die Autor_innen schreiben gesell ­ schaftliche Trends und statistische Grundannahmen fort, die zu hohen Neubaubedarfen führen. Wenn wir weiterhin pauschal davon ausgehen, dass die Wohnflächenversor­ gung pro Kopf der Bevölkerung weiter steigen wird, brau­ chen wir mehr Wohnungen. Sogar wenn die Bevölkerungs­ zahl gleich bleibt. Dazu müssen neue Wohnbauflächen ausgewiesen werden und der Flächenverbrauch steigt. Selbst für ländliche Kommunen mit sinkenden Bevölke­ rungszahlen und einer bereits hohen Wohnflächenversor­ gung pro Kopf wird dadurch ein Neubaubedarf berechnet. Eine weitere Annahme, die getroffen wird, ist der soge­ nannte„demografiebedingte Bedarf“. Rein statistisch ha­ ben Menschen, wenn sie älter werden, mehr Wohnraum zu Verfügung. Daraus wird nun für die jeweiligen Jahrgänge der Bevölkerung in den kommenden Jahren ein Zuwachs an Wohnfläche pro Kopf und damit ein zusätzlicher Neu­ baubedarf errechnet. Hinter der zunehmenden Wohnfläche mit steigendem Alter steht jedoch ein„Remanenzeffekt“: Eltern, deren Kinder ausgezogen sind – die sogenannten „Empty Nesters“, bleiben lange Zeit in den großen Famili­ enwohnungen. Dies führt zu einer Unternutzung von Wohnraum, die unreflektiert einfach weiter fortgeschrieben wird. Werden keine interessanten Umzugsalternativen 10 Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.

angeboten, kann Wohnraum für junge Familien wiederum nur durch Neubau geschaffen werden. Auch gehen die Studien davon aus, dass insbesondere wohlhabende Menschen auf einem Neubau von großzügi­ gem Wohnraum bestehen und sich nicht mit umgenutzten Altbauten zufriedengeben. Dies wird dann als„qualitative Zusatznachfrage“ berechnet für die zusätzliche Flächen ausgewiesen werden sollten- trotz bestehender Leerstände. Potenziale im Bestand mobilisieren Eine weitere pauschale und undifferenzierte durchschnitt­ liche Steigerung der Wohnfläche pro Kopf ist sozialpoli­ tisch jedoch nicht begründbar und führt insgesamt auch nicht zu einer höheren Wohnzufriedenheit(vgl. Zimmer­ mann et al. 2023; Bierwirth 2024). Zudem ist sie aus Grün ­ den des Klima- und Ressourcenschutzes nicht wünschens­ wert und wirkt sozial selektiv: Mieter_innen haben in den letzten Jahrzehnten nur langsam ihre Wohnfläche steigern können, von 42,8 m² 1993 auf 48 m² 2018, Selbstnutzer_in ­ nen hingegen von 52,7 m² auf 64 m²(LBS 2024). Mehr Wohnfläche bleibt somit vor allem im Teilsegment der ein­ kommensschwächeren Miethaushalte wünschenswert. Dort leben meist mehrere Menschen in einem Haushalt – häufig auch in Mehrfamilienhäusern. Würde es durch eine aktive Wohnungspolitik nun gelingen, Bewegung in den Bestand zu bringen, dann könnten Wohnbedarfe und ökologische Aspekte besser zur Deckung gebracht werden. So könnten kommunale Wohnungsbau­ gesellschaften den alternden Eltern, die alleine in den gro­ ßen Familienwohnungen leben, attraktive Angebote für al­ tersgerechtes Wohnen machen. Kommunen können Woh­ nungsagenturen einrichten, die Informationen anbieten, Kontakte vermitteln und Impulse geben. Durch die kleine­ ren Haushalte können Umzugsstarren aufgeweicht werden. Fürhop(2024) bezeichnet ungenutzte Zimmer, wie zum Beispiel ehemalige Kinderzimmer und manchmal ganze Einliegerwohnungen, als“unsichtbaren Wohnraum“. Er schätzt, dass durch Untervermietung, sanften Umbau im Bestand, Wohnungstausch oder gemeinschaftliche Wohn­ formen im ungenutzten Wohnraum etwa 100.000 Wohnun ­ gen jährlich geschaffen werden können. Zusätzlich kann der Bedarf an neu ausgewiesenen Wohnungsbauflächen nochmals deutlich reduziert werden, wenn die Kommunen ihre Innenentwicklungspotenziale erfolgreich mobilisieren. Zimmermann et al.(2023) schätzen das Potenzial im Be ­ stand durch Umnutzung von Bürogebäuden, Leerstands­ nutzung, Aufstockung oder Teilung von großen Ein- und Zweifamilienhäusern auf jährlich 330.000 Wohnungen (S. 41f). Förderung gemeinschaftsorientierter Wohnformen Besonders wichtig ist in diesem Kontext die Förderung ge­ meinschaftsorientierter Wohnformen wie Mehrgeneratio­ nenwohnen oder Cluster-Wohnen. Vor allem ländliche Kommunen beachten diese Wohnformen derzeit noch nicht ausreichend, obwohl sie dazu beitragen könnten, den Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern mit hohen Flä­ chenbedarfen zurückzufahren. Überdies zeigen neuere Studien deutlich, dass diese Wohn­ formen auch an den Bedürfnissen der Menschen ansetzen (Wegener et al. 2024). Demnach geben 12 Prozent der Men ­ schen in Deutschland an, in einer Wohnung mit zu vielen Räumen zu wohnen, vor allem ältere Menschen mit gutem Einkommen in Haushalten mit ein bis zwei Personen. 18 Prozent beklagen einen akuten Mangel an Platz, besonders junge Familien und Alleinerziehende. 35 Prozent der Men ­ schen geben an, sich das Leben in einer gemeinschaftli­ chen Wohnform vorstellen zu können. Fazit Das gesellschaftliche Potenzial, die Zustimmung und der Bedarf an einer bestandsorientierten, nachhaltigen und ak­ tiven Wohnraumpolitik ist also nachweisbar vorhanden. Die Politik sollte sich darauf konzentrieren, gemeinwohlori­ entierte Wohnungsgesellschaften materiell zu fördern, wel­ che dauerhaft preisgebundenen Wohnraum schaffen. Mit Wohnungsagenturen können die Kommunen die nötige Be­ wegung in den Bestand bringen und unsichtbaren Wohn­ raum nutzbar machen. Für den verbleibenden, deutlich ge­ ringeren Neubaubedarf sollte nachhaltiges, bestenfalls so­ gar klimapositives Bauen zur Regel werden. Das Bauen mit Holz, Lehm und Stroh als regionalen und Kohlenstoff spei­ chernden Baumaterialien ist mittlerweile so weit fortge­ schritten, dass damit ein erheblicher Teil des verbleibenden Neubaubedarfs gedeckt werden könnte. Bauen kann dann darauf abzielen, durch die verwendeten Materialien das Klima und die Lebensgrundlagen dauerhaft zu schützen. Die neue Bundesregierung muss den Mut aufbringen, den einfachen Schlachtrufen nach Expansion und Neubau zu widerstehen. Sie muss den Kommunen schärfere Instru­ mente für eine bestandsorientierte, bedarfsgerechte und nachhaltige Wohnraumversorgungspolitik zur Verfügung stellen und eine Transformation der Bauwirtschaft hin zu klimapositiven Konzepten vorantreiben. Nachhaltige und bedarfsgerechte Wohnraumversorgung 11

Literatur Bierwirth, Anja(2024): Suffizienz im Bauen – Baustein für eine sozial-ökologische Bauwende, in: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung(BBSR)(Hrsg.): Bauwen­ de. Zukunft Bau Kongress 2023. Zukunft Bauen. Forschung für die Praxis,(33), Bonn, S. 188–190. Fuhrhop, Daniel(2024): Weniger bauen dank Wohnsuffizi­ enz: Der unsichtbare Wohnraum, in: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung(BBSR)(Hrsg.): Bauwen­ de. Zukunft Bau Kongress 2023. Zukunft Bauen. Forschung für die Praxis,(33), Bonn, S. 88–93. LBS(2024): Markt für Wohnimmobilien. Daten, Fakten, Trends, Berlin. Matzig, Gerhard(2024): Bauwende und Gesellschaft: War­ um die Zeit reif ist für das Bauhaus 2.0, in: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung(BBSR)(Hrsg.): Bau­ wende. Zukunft Bau Kongress 2023. Zukunft Bauen. For­ schung für die Praxis,(33), Bonn, S. 24–27. Miosga, Manfred; Schiffner, Janis; Hafner, Sabine; Braun, Götz; Hehn, Nina(2021): Flächensparen und Wohnraum ­ versorgung – Wie kann das 5 ha Ziel mit der Befriedigung der Wohnraumbedarfe in Übereinstimmung gebracht wer­ den?, Bayreuth/Hummeltal, https://christian-zwanziger.de/ userspace/BY/christian-zwanziger/Dokumente/Archiv_18._ LP/21-11-12_KlimaKom_Studie_Wohnraum-undFlaechensparen.pdf(13.7.2025). Rockström, Johan; Donges, Jonathan F.; Fetzer, Ingo; Martin, Maria A.; Wang-Erlandsson, Lan; Richardson, Katherine(2024): Planetary Boundaries guide humanity’s future on Earth, in: Nature Reviews Earth& Environment. Heft 5.2024, S. 773–788. Online unter: https://www.nature. com/articles/s43017-024-00597-z(13.7.2025). Samsøe Sattler, Amandus(2024): Die neue zirkuläre Pro­ duktivität, in: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumfor­ schung(BBSR)(Hrsg.): Bauwende. Zukunft Bau Kongress 2023. Zukunft Bauen. Forschung für die Praxis,(33), Bonn, S. 68–73. WBGU – Wissenschaftlicher Beirat der Bundesregierung Globale Umweltveränderungen(2020): Landwende im An­ thropozän: Von der Konkurrenz zur Integration, Berlin. Wegener, Bernd; Fedkenheuer, Moritz; Drexler, Hans; Schupp, Laura(2024): Funktionswandel des Wohnens: Be­ standsaufnahme der aktuellen Wohnpraxis mit dem Ziel der Projektion zukünftigen Wohnbedarfs, in: BBSR-OnlinePublikation 15. Online unter: https://www.bbsr.bund.de/ BBSR/DE/veroeffentlichungen/bbsr-online/2024/ bbsr-online-15-2024.html(13.7.2025). Zimmermann, Patrick; Brischke, Lars-Arvid; Bierwirth, Anja; Buschka, Michael(2023): Unterstützung von Suffizienzan­ sätzen im Gebäudebereich, in: BBSR-Online-Publikation 09/2023. Online unter: https://www.bbsr.bund.de/BBSR/ DE/veroeffentlichungen/bbsr-online/2023/ bbsr-online-09-2023.html(13.7.2025). Bild: privat Prof. Dr. Manfred Miosga ist promovierter Diplom-Geograf und seit 2008 Professor für Stadt- und Regionalentwick ­ lung an der Universität Bayreuth. Er ist Herausgeber meh­ rerer Fachbücher, darunter„Wandel erfolgreich gestalten“ (2023) und„Regionale Nachhaltigkeitstransformation“ (2015). Durch sein Engagement in verschiedenen Projekten setzt er sich aktiv für regionale Nachhaltigkeitsinitiativen ein. 12 Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.

Anne Krins Gemeinschaftliche Wohnprojekte Immer mehr Menschen in Großstädten, aber auch in Mit­ tel- und Kleinstädten entdecken gemeinschaftliche Wohn­ projekte für sich. Auch Kommunen setzen zunehmend auf diese Wohnform, da sie Antworten auf drängende gesell­ schaftliche Herausforderungen bietet. Denn Gemeinschaft­ liche Wohnprojekte schaffen langfristig bezahlbaren Wohn­ raum, bieten Lösungsansätze für den demografischen Wandel und bringen neues Leben in Ortskerne. Sie verbin­ den individuelle Bedürfnisse mit gemeinschaftlichem Enga­ gement und leisten damit einen wichtigen Beitrag zu einer nachhaltigen und sozialen Entwicklung von Städten und Gemeinden. Gemeinschaftliche Wohnprojekte – Mehr als Wohnen Gemeinschaftliche Wohnprojekte werden von den Wohnen­ den selbst initiiert. In Selbstorganisation verwirklichen sie ihre Vorstellungen vom Wohnen und Zusammenleben. Sie bündeln Ideen und Ressourcen, um bestimmte Bereiche des Lebens räumlich und zeitlich miteinander zu teilen. Ein Wohnprojekt umzusetzen, ist ein komplexer Prozess mit vielen Beteiligten. Auf dem Weg von der ersten Idee bis zum Bezug müssen viele Entscheidungen getroffen wer­ den. Ist das Grundstück bzw. die Immobilie gefunden, wer­ den Expert_innen für das Planen und Bauen des Gebäudes beauftragt. Als Partnerin wird eine finanzierende Bank be­ nötigt. Gegebenenfalls werden Förderungen für sozialen Wohnungsbau oder ökologisches Bauen in Anspruch ge­ nommen. Für diese gilt es, Rahmenbedingungen einzuhal­ ten und umzusetzen. Weitere Verpflichtungen können aus dem Erwerb des Grundstückes oder Gebäudes kommen. Dabei gilt es, das ursprüngliche Konzept, das Ziel der Gruppe weiterhin im Auge zu behalten. Da die Bauwilligen selbst das Projekt bewohnen werden, investieren sie gezielt in bauliche Qualitäten und behalten gleichzeitig die Be­ triebs- und Erhaltungskosten im Blick. So entstehen häufig nachhaltige Architekturen mit innovativen Energie- und Mobilitätskonzepten. Auch das spätere Zusammenleben wird von Anfang an mitgedacht: Flexible oder geteilte Räume wie Gemein­ schaftsräume, Gärten oder Gästeappartements können be­ reits in der Planungsphase integriert werden. Ein ausge­ zeichnetes Beispiel ist das Gebäude„San Riemo“ der Ko­ operative Grossstadt eG in München Riem. Hier ermöglichen sogenannte„Treppenzimmer“ besonders fle­ xible und anpassbare Grundrisse. Seit der Fertigstellung im Jahr 2020 hat sich das Konzept bewährt: Mindestens ein Zimmer konnte bereits die Wohnungszugehörigkeit wech­ seln. Während eine Familie das Zimmer nicht mehr benö­ tigte, konnte der Nachbarhaushalt das zusätzliche Zimmer aufgrund von Nachwuchs gut gebrauchen. Solche Ansätze zeigen, dass einzelne Bewohner_innen oft mehr Wohnqualität genießen können, wenn sie zugunsten gemeinschaftlich effektiver Flächennutzungen auf individu­ elle Wohnfläche verzichten. Das reduziert die Versiegelung, fördert flächensparendes Bauen und schafft bezahlbaren Wohnraum, der gleichzeitig zukunftsfähig und nachhaltig ist. Impuls für die Kommune Durch den intensiven Planungsprozess setzen sich die Be­ teiligten mit dem Ort an sich auseinander und strahlen po­ sitiv in die Nachbarschaft aus. Sie werden zu wichtigen Im­ pulsgeber_innen für die Entwicklung von Neubaugebieten oder die Revitalisierung von Ortskernen. Denn einheimi­ sche Initiativen bringen sich aus Überzeugung in die Orts­ entwicklung ein und leisten ihren Beitrag zu einem funktio­ nierenden Miteinander in der Gemeinde. Sie befördern kleinteilige gewerbliche, soziale und kulturelle Nutzungen und zeichnen sich durch eine gemischte Bewohner_innen­ struktur aus. Familien, Paare, Senior_innen und Singles le­ ben unter einem Dach – alle für sich und doch gemeinsam. In München zeigen Neubaugebiete wie der Prinz-EugenPark, der Domagkpark oder der Ackermannbogen, wie le­ bendige Nachbarschaften entstehen können. Besonders der Prinz-Eugen-Park beeindruckt mit seiner aktiven Ge­ meinschaft, die von der Quartiersgenossenschaft GeQo eG unterstützt wird. Diese wird von den Bewohner_innen selbst getragen und stärkt das nachbarschaftliche Leben vor Ort. Auch im ländlichen Raum gibt es inspirierende Beispiele: Die Sanierung und Erweiterung des denkmalgeschützten „Alten Pfarrhofs“ in Windach durch die MARO eG zeigt, wie historische Bausubstanz modern genutzt werden kann. Ebenso setzt die Baugemeinschaft„Quartier“ in Garmisch Maßstäbe für gemeinschaftliches und nachhaltiges Woh­ nen. Solche Projekte sind Beispiele dafür, wie Gemein­ schaft und Vielfalt eine lebendige Ortsentwicklung ermög­ lichen. Gemeinschaftliche Wohnprojekte 13

Kooperation mit sozialen Trägern Menschen, die in Wohnprojekten leben, sind erfahrungsge­ mäß überdurchschnittlich engagiert und an einem gelin­ genden Miteinander interessiert. Ihnen geht es um zentrale Werte wie Selbsthilfe, Selbstverantwortung, Demokratie und Solidarität. Auch Menschen mit besonderen Bedarfen können in gemeinschaftlichen Wohnprojekten ein Zuhause finden, sei es in der eigenen Wohnung, einer Senior_innenWG oder einer inklusiven Cluster-Wohnung. Es existieren bereits einige gelungene Kooperationen von Genossenschaften mit sozialen Trägern. Die Genossen­ schaft MARO aus Ohlstadt engagiert sich für ein„würdiges Leben an Demenz erkrankter Menschen und für selbstbe­ stimmtes Leben pflegebedürftiger Menschen“. Sie baut und begleitet ambulant betreute Demenz- und Pflege-Wohnge­ meinschaften im Münchner Umland. In München Stadt kooperieren mehrere Genossenschaften mit verschiedenen sozialen Trägern: Im Haus der Wogeno in der Limmatstraße wohnen 16 Kinder und Jugendliche in zwei Wohngemeinschaften des Vereins heilpädagogischpsychotherapeutische Kinder- und Jugendhilfe(hpkj). Dar­ über hinaus gibt es Kooperationen zwischen dem Bürger­ bauverein eG und der Pfennigparade, der Kooperative Großstadt eG und dem Frauentherapiezentrum sowie der Wagnis eG und dem Gemeinsam Leben Lernen e. V. In all diesen Fällen haben Menschen mit besonderen Be­ dürfnissen eine Wohnung in einem Genossenschaftshaus gefunden – ein wichtiger Schritt hin zu mehr Inklusion und sozialer Teilhabe. Organisation eines gemeinschaftlichen Wohnprojektes Die Entwicklung eines Wohnprojekts erfordert Transparenz, Vertrauen und klare Strukturen. Zu Beginn der Projektpha­ se ist es entscheidend, eine stabile Vertrauensbasis zu schaffen und Verbindlichkeit herzustellen. Dabei legen die Beteiligten Verantwortlichkeiten, Kommunikationsregeln und Entscheidungsprozesse fest. Diese Strukturen sorgen für Klarheit und schaffen eine solide Grundlage für die Zu­ sammenarbeit. Die Wahl der Rechtsform ist ein weiterer zentraler Schritt, da diese grundlegende partizipative Elemente und Verant­ wortlichkeiten definiert. Sie beeinflusst, wie Kompetenzen verteilt, Aufgaben geregelt und Entscheidungen getroffen werden. Wohnprojekte lassen sich in drei unterschiedlichen Rechtsformen realisieren: als Baugemeinschaft im Einzelei­ gentum, im gemeinschaftlichen Eigentum als Genossen­ schaft oder Mietshäuser Syndikat und als in einem Verein oder einer GbR organisierten Mietgemeinschaft. • In einer Baugemeinschaft schließen sich Privatleute zu­ sammen, um selbstgenutztes Wohneigentum zu planen und zu bauen. Sie organisieren sich als Planungs- und Bau-GbR, die nach erfolgter Teilung und nach dem Bau in eine Wohnungseigentumsgemeinschaft(WEG) über­ geht. Jedes Mitglied finanziert seine eigene Wohnein­ heit, wie beim Kauf einer Eigentumswohnung. Gemein­ schaftsräume werden anteilig mitfinanziert und im Ge­ meinschaftseigentum verwaltet. • Genossenschaften bauen Wohnraum im Gemeinschafts­ eigentum für die eigenen Mitglieder, die zugleich 14 Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.

Miteigentümer_innen und Nutzer_innen sind. Sie folgen den Prinzipien der Selbsthilfe und Selbstverwaltung durch eigenverantwortliche Mitgestaltung des Wohnall­ tags. Dies sichert langfristig bezahlbaren Wohnraum. Eine Wohnungsbaugenossenschaft hat kein Interesse daran, gewinnorientiert zu vermieten oder mit Objekten zu spekulieren. Die Mitglieder erhalten lebenslanges Wohnrecht und zahlen eine Nutzungsgebühr für ihre Wohnungen, die sich an den tatsächlichen Verbindlich­ keiten und den Betriebskosten des Gebäudes bemisst. Das Eigenkapital der Genossenschaft generiert sich aus den Eigenanteilen der Mitglieder. Diese bringen durch­ schnittlich 20 bis 25 Prozent der Neubaukosten ein und bekommen ihren Anteil bei Austritt zum Nennwert wie­ der ausbezahlt. • Das Mietshäuser Syndikat ist ein bundesweiter Verbund aus fast 200 dezentral organisierten, selbstverwalteten Hausprojekten. Die einzelnen Projekte sind rechtlich selbstständig als Vereine organisiert und bilden zusam­ men mit dem Syndikatsverbund jeweils eine GmbH. Die Häuser bleiben in Gemeinschaftseigentum, die Bewoh­ ner_innen sind Mieter_innen im eigenen Projekt. • Mietgemeinschaften sind Zusammenschlüsse von Men­ schen, die ohne den Einsatz von Eigenkapital gemein­ schaftlich wohnen möchten. Sie leben in abgeschlosse­ nen Einzelwohnungen in einer Wohnanlage zur Miete. Mietgemeinschaften sind auf die Kooperation mit einem Wohnungsunternehmen angewiesen. Der„Social Deal“ Kommunen betrachten gemeinschaftliche Wohnprojekte als wichtige Partnerinnen mit demselben Ziel: bezahlbaren Wohnraum und soziale Mehrwerte für die Gemeinde zu schaffen. Zur Umsetzung ihrer Ziele sind Wohnprojekte meist auf die Kommune als zentrale Partnerin angewiesen. Dieser„Social Deal“ zwischen Genossenschaften und Kom­ munen besteht seit rund 150 Jahren. Weil die Bodenpreise auf dem freien Markt bezahlbares Wohnen oft unmöglich machen, sind zivilgesellschaftliche Akteur_innen auf das Entgegenkommen von Privateigentümer_innen oder Kom­ munen angewiesen, die Grundstücke unter Wert verkaufen oder in Erbpacht vergeben. Damit würdigen diese den so­ zialen Mehrwert der Projekte. Im Gegenzug schaffen die Wohnprojekte dauerhaft bezahlbaren Wohnraum und leis­ ten einen wertvollen Beitrag zur sozialen und gemein­ schaftlichen Entwicklung der Gemeinde. Möchte eine Kommune Wohnprojekte fördern, muss sie sich für einen geeigneten Umgang mit Grund und Boden entscheiden und fruchtbare Rahmenbedingungen schaffen. Kommunen können vielfältige Instrumente nutzen, um Grundstücke zu aktivieren. Mit einer gezielten Vergabe kommunaler Grundstücke können sie Wohnprojekte direkt ansprechen. Dabei sollte nicht der höchste gebotene Preis, sondern das stimmigste Konzept ausschlaggebend für die Vergabe sein. So wird Preiswettbewerb verhindert und Gemeinschaftliche Wohnprojekte 15

Wohnprojekten eine reelle Chance eingeräumt, mit ihren qualitätvollen Wohnkonzepten zu punkten. Vergabe im Konzeptvergabeverfahren Ein Konzeptvergabeverfahren sichert die Umsetzung der sozialpolitischen Ziele der Kommune. Sie können beispiels­ weise Quoten für geförderten Wohnungsbau, ökologische Mindestanforderungen oder Gestaltungsvorgaben vorge­ ben. Die eingereichten Konzepte ergänzen häufig diese Rahmenbedingungen, etwa durch innovative Ansätze zu Ökologie oder Angebote für die Nachbarschaft. Ausgewählt wird anhand des Mehrwerts für die Kommune, etwa in Form von dauerhaft bezahlbarem Wohnraum, nachbar­ schaftlicher Hilfe oder Integration besonderer Wohnfor­ men. Festpreis-Ausschreibungen schaffen zudem Freiräume für kreative und nachhaltige Ideen. Wenn sich die Kommune davon einen besonderen Mehrwert verspricht, kann sie den Kreis der Bietenden auf bestimmte Rechtsformen be­ schränken, etwa auf Baugemeinschaften oder Baugenos­ senschaften. Dadurch vermeidet die Kommune, den ange­ spannten Bodenmarkt zu bedienen. Eine weitere spannende Option für die langfristige Siche­ rung der Ortsentwicklung sind Erbbaurechtsverträge für kommunale Grundstücke. Diese bieten der Kommune mehr Gestaltungsmöglichkeiten, etwa indem sie längere Bele­ gungsbindungen ermöglichen. Hinzu kommen stärkere Rechte der Kommune bei Verstößen des Erbbaurechtneh­ mers bis hin zum Heimfall. Auch private Grundstückseigen­ tümer_innen können Erbbaurechte als Option nutzen, um soziale und nachhaltige Projekte zu ermöglichen. Literatur Dürr, Susanne; Heitkötter, Martina; Kuhn, Gerd; Lien, Shihcheng; Abraham, Nanni(2021): Familien in gemeinschaft ­ lichen Wohnformen, Bonn: Bundesinstitut für Bau-, Stadtund Raumforschung(BBSR), https://www.bbsr.bund.de/ BBSR/DE/veroeffentlichungen/bbsr-online/2021/ bbsr-online-25-2021.html(2.10.2024). Dürr, Susanne; Kuhn, Gerd(2017): Wohnvielfalt. Gemein ­ schaftlich wohnen – im Quartier vernetzt und sozial orien­ tiert, Ludwigsburg: Wüstenrot Stiftung. FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V. Bundesvereini­ gung(2022): Neue Wohnformen – Impulse für ein gemein­ wohlorientiertes Bauen und Wohnen, Hannover, https:// verein.fgw-ev.de/media/forum_onlinedokumentation_ a4_2022-04-08_barrierefrei_links.pdf(2.10.2025). Novy-Huy, Rolf; Nolte, Beatrice(2024): Rechtsformen für Wohnprojekte, Hattingen: Stiftung trias. Novy-Huy, Rolf; Schmidt, Birgit; Kiehle, Wolfgang(2019): Die Genossenschaft als Rechtsform für Wohnprojekte, Hat­ tingen: Stiftung trias. Schaller, Natalie(2021): Grundstücksvergabe mit Konzept, Konzeptverfahren als kommunales Steuerungsinstrument, München, https://www.stattbau-muenchen.de/files/statt­ bau/dateien/20210309_GuG_Grundstuecksvergabe_Kon­ zept.pdf(2.10.2025). stattbau münchen(2023): Konzeptverfahren Holzkirchen in der Maitz, https://www.stattbau-muenchen.de/projekte/ konzeptvergabeverfahren-in-holzkirchen.html(2.10.2025). Fazit Gemeinschaftliche Wohnprojekte setzen wertvolle Impulse für modernes und nachhaltiges Wohnen, von dem nicht nur die Bewohner_innen profitieren, sondern auch die Quartiere und Ortsteile. Der„Social Deal“ – das Zusam­ menspiel von sozialem Engagement und kommunaler Un­ terstützung – ist lebendiger und relevanter denn je. Bild: mitbauzentrale 16 Friedrich-Ebert-Stiftung e.V. Anne Krins ist Architektin und arbeitet bei der stattbau münchen GmbH im Bereich Beratung und Genossen­ schaftsgründung. Ihr Schwerpunkt ist die mitbauzentrale münchen, die gemeinschaftliche Wohnprojekte begleitet. Krins ist Mitgründerin der Wohnungsbaugenossenschaft wohntURBAN eG und lebt in einem genossenschaftlichen Wohnprojekt.

Axel Markwardt Das Instrument der Sozialgerechten Bodennutzung(SoBoN) „Sozialgerechte Bodennutzung“ – ein etwas sperriger Be­ griff, aber ein wirksames und hilfreiches Instrument der Stadtplanung, um Wohnungsbau zu fördern und eine sozi­ alverträgliche, am Gemeinwohl orientierte Bodenpolitik zu ermöglichen. Mit diesem Beitrag sollen einige Gedanken und Grundre­ geln dargestellt werden, mit denen die Sozialgerechte Bo­ dennutzung erfolgreich ein- und umgesetzt werden kann. Selbstredend ist er kein vollständiges Kompendium, das nur eins zu eins übernommen werden müsste, um alle wohnungspolitischen Probleme zu lösen. Jede Gemeinde oder kommunale Körperschaft muss ihren eigenen Weg finden. Die Sozialgerechte Bodennutzung kann aber ein wichtiges Instrument sein, um gemeinsam mit Unterneh­ mer_innen, Bauträger_innen und Investor_innen in einem einvernehmlichen Prozess mehr Wohnungen zum Wohl al­ ler zu bauen. Ausgangssituation Besonders in den Ballungsräumen in Deutschland ist ein Phänomen zu beobachten: Vor und nach Wahlen wird be­ klagt, dass es zu wenige bezahlbare Wohnungen gibt. Gleichzeitig benennen politische Akteur_innen, Kandi­dat_innen und Verantwortliche Zielzahlen, die zwar beein­ druckend sind, aber illusorisch und nicht erreichbar. Beispielsweise hatte sich die neue Regierung 2021 vorge ­ nommen, in ihrer Legislaturperiode 400.000 neue Wohnun ­ gen zu bauen – ein Ziel, das nicht zuletzt wegen der ver­ kürzten Regierungszeit nicht erreicht werden konnte. Die Gründe dafür sind vielfältig und können hier nicht vollstän­ dig dargestellt werden. Nur so viel: Der Bund ist nur in we­ nigen Fällen Wohnungsbauherr. Alle Regeln und Instru­ mente, die in Berlin erdacht und auf den Weg gebracht werden, müssen die Länder und schließlich die Kommunen umsetzen. Letztere müssen strukturell und finanziell das aufgreifen und politisch umsetzen, was der Bundes- und Landesgesetzgeber ihnen vorgibt. Wenn jedoch eine Ge­ meinde zum Beispiel keine eigenen Grundstücke hat, ist sie in ihren Möglichkeiten stark eingeschränkt. Oder wenn pri­ vate Grundstückseigentümer_innen gar nicht bauwillig oder baufähig sind, zum Beispiel weil ihre Kapitaldecke zu dünn ist, dann ist es sehr schwierig für eine Gemeinde, Wohnungen zu bauen. Vielmehr braucht sie dafür Inves­ tor_innen. Die folgenden Hinweise sind daher nur als Bausteine einer möglichen Unterstützung, als„Baukasten“ zur Verstärkung wohnungspolitischer Aktivitäten von Gemeinden zu verste­ hen. Sie fußen im Wesentlichen auf den weitgehend positi­ ven Erfahrungen, die die Landeshauptstadt München seit den 90er-Jahren gemacht hat. Grundsatz Mit der Sozialgerechten Bodennutzung können Investor_in­ nen an den Folge- und Infrastrukturkosten beteiligt werden, welche durch Planung und Baumaßnahmen ausgelöst wer­ den. Dies vereinbaren die beteiligten Akteur_innen einver­ nehmlich in sogenannten städtebaulichen Verträgen. Eben­ so legen sie fest, dass den Investor_innen ein bestimmter Anteil des Mehrwertes, also des Gewinns, der durch das neue oder zusätzliche Baurecht entsteht, gesichert verblei­ ben muss. Gesetzliche Grundlagen § 1 Abs. 5 BauGB legt fest:„Die Bauleitpläne sollen[…] eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnis­ se der Bevölkerung gewährleisten.“ Art. 106 Abs. 1 und 2 der bayerischen Verfassung beschäf ­ tigten sich mit dem Anspruch der Einwohner_innen Bay­ erns auf eine angemessene Wohnung sowie mit der Aufga­ be des Freistaates, billige„Volkswohnungen“ zu fördern. Die meisten Verfassungen der anderen Bundesländer ha­ ben ähnliche Vorschriften. Die entscheidende gesetzliche Basis der Sozialgerechten Bodennutzung ist§ 11 BauGB. Darin sind die rechtlichen Grundlagen für die städtebaulichen Verträge normiert, nach denen die Sozialgerechte Bodennutzung umgesetzt wird. Das Instrument der Sozialgerechten Bodennutzung(SoBoN) 17

Vorüberlegungen zum besseren Verständnis der Sozialgerechten Bodennutzung Private Eigentümer_innen von Grundstücken haben in der Regel exorbitante Gewinnerwartungen durch die Schaffung von Baurecht. Wenn die Gemeinde Baurecht realisiert, werden Infrastrukturmaßnahmen notwendig, etwa für Straßenbau, ÖPNV-Anbindung, Bildungseinrichtungen, Ge­ sundheitsvorsorge und Senior_innenbetreuung, die zu enormen Folgekosten führen. Sofern es keine Sozialgerech­ te Bodennutzung in der Gemeinde gibt, trägt die Allge­ meinheit diese Folgekosten. Häufig scheitern städtebauli­ che, insbesondere wohnungspolitische Entwicklungen ge­ nau daran. Daher ist der Kerngedanke der Sozialgerechten Bodennut­ zung, die Planungsbegünstigten, die durch Schaffung von Baurecht Gewinne generieren können, an den Kosten zu beteiligen. Gleichzeitig kann die Gemeinde im Rahmen ih­ rer Planungshoheit bei den Verhandlungen mit Investor_in­ nen Art und Maß der Wohnraumschaffung festlegen. Das heißt, sie kann mitbestimmen, welche Art von Mietwoh­ nungen geschaffen werden soll, ob besondere Fördermo­ delle realisiert werden und welchen Anteil an freifinanzier­ tem Wohnungsbau in dem Planungsgebiet realisiert wer­ den kann. Auch die zukünftige Infrastruktur eines Neu­baug­ ebietes kann so von der Gemeinde mitbestimmt werden. Grundsätze für den Umgang mit privaten Investor_innen Um privaten Investor_innen Vertrauen und Planungssicher­ heit, aber auch Kalkulationssicherheit zu geben, sollten Ge­ meinden bei den Verhandlungen über städtebauliche Ver­ träge einige Grundsätze beachten. Zentrale Punkte sind die Gleichbehandlung aller Investor_innen sowie Transparenz. Alle Investor_innen müssen kalkulieren können, was auf sie zukommt: Was soll geplant und gebaut werden? Welche finanzielle Belastung ergibt sich aus der Beteiligung an In­ frastrukturmaßnahmen? In diesem Zusammenhang ist es notwendig, dass die Ge­ meinde in Grundsatzbeschlüssen ihrer Gremien, also in Stadt- oder Gemeinderat, die wesentlichen Eckdaten und Grundsätze ihrer Sozialgerechten Bodennutzung festlegt. Die Erfahrung in München hat gezeigt, dass parteiübergrei­ fende Einstimmigkeit äußerst hilfreich ist, um Akzeptanz bei den verschiedenen Akteur_innen des Wohnungsbaus, insbesondere bei den Investor_innen zu erreichen. Vorgehen Neben den Grundlagenbeschlüssen der Gemeinde beginnt in München das Verfahren mit Verhandlungen über eine Grundzustimmung der Investor_innen. Dabei werden die Eckdaten zukünftiger Regeln fixiert und Klarheit über die Anfangs- und Endwerte der Flächen geschaffen, die bau­ rechtlich aufgewertet werden(Verkehrswerte). Außerdem 18 Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.

wird die Beteiligung an den Kosten für die erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen festgelegt: Anteile von Gemeinde und Investor_innen, maximale Belastung etc. Wenn die Grundzustimmung vereinbart ist, können die Ver­ handlungen mit den Investor_innen über die Ausführungs­ verträge beginnen. Je nach Größe des Planungsgebietes, Art der beabsichtigten Bebauung sowie Anzahl und Details der Infrastrukturmaßnahmen fallen die Ausführungsverträ­ ge unterschiedlich aufwendig aus. Auch die Anzahl der be­ teiligten Investor_innen, die Größenordnung der Kostenbe­ teiligung und die Komplexität der Verkehrswertberechnun­ gen spielen eine wichtige Rolle. Besonderes Problem: Anfangs- und Endwerte der Grundstücke Um den Mehrwert der Baurechtsschaffung und die zulässi­ ge Beteiligung der Investor_innen an den Infrastrukturkos­ ten zu bestimmen, müssen die Verkehrswerte der Grund­ stücke sowohl vor als auch nach der Baurechtsschaffung bestimmt und vereinbart werden. Hierzu werden zuverlässi­ ge Gutachter_innen von den Verfahrensbeteiligten beauf­ tragt, vorzugsweise die fachlich unabhängigen Bewer­ tungsämter und Gutachter_innenausschüsse. Besonderes Augenmerk muss auf die Inhalte der späteren Bebauung gelegt werden, also darauf, was in den Endwert der Planung einfließen kann und muss. Dazu ist wichtig, dass vor allem die Gemeinde weiß und festlegt, was sie re­ alisieren möchte. Für den Fall, dass später Änderungen der Planung notwendig oder sinnvoll werden, sollten Anpas­ sungsklauseln vereinbart werden. Festlegungen, wie bei Planungsänderungen vorgegangen werden soll, verhindern spätere Auseinandersetzungen, die die Realisierung des Baurechts verzögern. nutzung hängt davon ab, dass Investor_innen sich fair be­ handelt fühlen. Entwicklungsgebiete, deren Realisierung als erfolgreich empfunden wird, sichern die zukünftige Zu­ sammenarbeit mit Investor_innen. Weitere Hinweise Das ganze Verfahren der Sozialgerechten Bodennutzung sollte als partnerschaftliches Herangehen verstanden wer­ den, das eine Win-win-Situation für alle Beteiligten er­ zeugt. Unterschiedliche Anteile von gefördertem und preisgebun­ denem Mietwohnungsbau(teilweise bis zu 60 Prozent) können vereinbart werden. Dabei spielt auch die Bindungs­ dauer eine große, politisch wichtige Rolle. Der Stopp von Mieterhöhungen bei der Erstvermietung ist möglich. Nach Ablauf kann der Verbraucherpreisindex ver­ pflichtend vereinbart werden. Das ist politisch allerdings umstritten. Fazit Die Sozialgerechte Bodennutzung stellt ein effizientes und faires Verfahren dar, um im Einvernehmen zwischen Ge­ meinden und Investor_innen den Wohnungsbau zu fördern: Die Gemeinden werden nicht mit den Folgekosten für In­ fra­struktur überfordert. Für Investor_innen bleibt Woh­ nungsbau wirtschaftlich interessant. Verpflichtungen der Planungsbegünstigten Die Planungsbegünstigten können an den Planungskosten, also den Kosten für das Verfahren, Planer_innen, Gutach­ ter_innen, Berater_innen, Wettbewerb, Öffentlichkeitsar­ beit etc., beteiligt werden. Häufig sind Flächenabtretungen oder Tausch von Flächen für Begrünung, Straßen, Gemein­ bedarf sowie Ausgleichsflächen etc. erforderlich. Diese müs­ sen festgelegt und auch im Grundbuch gesichert werden. Bei den Herstellungskosten für Infrastrukturmaßnahmen ist immer genau auf die Ursächlichkeit zu achten. Kosten für von der Gemeinde gewünschte Maßnahmen, die aber nicht von der Planungsmaßnahme bzw. der zugrundelie­ genden Baurechtsschaffung ausgelöst werden, können nicht dem Planungsbegünstigten auferlegt werden. Grundsätzlich sollte die Gemeinde immer auf faire Ver­ handlungen und Ergebnisse achten. Der Erfolg von Bau­ rechtsschaffungen auf Basis der Sozialgerechten Boden­ Gesetze und Verordnungen BauGB – Baugesetzbuch BayVv – Bayerische Verfassung Literatur Landeshauptstadt München(Hrsg.)(o. D.): Sozialgerechte Bodennutzung(SoBoN), https://stadt.muenchen.de/infos/ sozialgerechte-bodennutzung.html(29.9.2025). Landeshauptstadt München, Referatsübergreifende Ar­ beitsgruppe Sozialgerechte Bodennutzung(Hrsg.)(2024): Verfahrensgrundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung, https://stadt.muenchen.de/dam/jcr:368922cf-2230-4358a9a5-2d31c9c182f0/SoBoN_Verfahrensgrundsaetze_2024. pdf(2.10.2025). Das Instrument der Sozialgerechten Bodennutzung(SoBoN) 19

Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung(Hrsg.)(2024): Die Sozialgerechte Bodennut­ zung 2021 der Landeshauptstadt München, https://stadt. muenchen.de/dam/jcr:2d51d546-ad5c-483c-814bc46196344737/LHM_SoBoN_Broschuere_2025.pdf (29.9.2025). Merk, Elisabeth; Reiter, Dieter(2021): Neues SoBoN-Bau ­ kastenmodell für mehr bezahlbare Wohnungen, in: Rat­ haus Umschau, 142/2021, https://ru.muenchen. de/2021/142/Neues-SoBoN-Baukastenmodell-fuer-mehrbezahlbare-Wohnungen-97181(29.9.2025). Stadtrat München(2024): Sitzungsvorlage 20-26/ V 11344 – Erleichterungen für den Wohnungsbau und Optimierung Bebauungsplanverfahren, https://risi.muenchen.de/risi/ sitzungsvorlage/detail/8026285?dokument=v8671159 (29.9.2025). Bild: privat Axel Markwardt ist Jurist. Er hat die Stadtverwaltung in München über fast vier Jahrzehnte geprägt: Unter anderem leitete er als Stadtdirektor und berufsmäßiger Stadtrat das Immobilien- und Betriebsreferat(Kommunalreferat). Eine nachhaltige Abfallwirtschaft und viele Aspekte der kommu­ nalen Daseinsvorsorge waren ihm ebenso ein besonderes Anliegen wie das Wohl lokaler Händler_innen in den städ­ tischen Immobilien und faire Mieten. Er setzte sich beson­ ders für die Vermeidung von Monokulturen in der Münche­ ner Innenstadt sowie für ein nachhaltiges, auf die Zukunft ausgerichtetes Immobilienmanagement ein. 20 Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.

Franziska Baumann und Svenja Bille-Liebner Schlusswort Die Herausforderungen im kommunalen Wohnungsbau sind groß, aber die Chancen, die sich daraus ergeben, sind es ebenso. Die in dieser Handreichung vorgestellten Pers­ pektiven und Lösungsstrategien sollen Kommunen und kommunale Akteur_innen ermutigen, den Wohnungsbau aktiv zu gestalten und dabei innovative und nachhaltige Wege zu beschreiten. Unser Ziel ist es, mit der vorliegen­ den Handreichung kommunalen Akteur_innen das Wissen und die Werkzeuge an die Hand zu geben, um bezahlbaren Wohnraum für alle zu schaffen. Mit Mut und Entschlossenheit können wir gemeinsam die Hürden überwinden und eine der größten gesellschaft­ lichen Herausforderungen unserer Zeit bewältigen: die Wohnraumversorgung nachhaltig zu sichern und das Leben in unseren Städten und Gemeinden lebenswert zu gestalten. Schlusswort 21

Schaffung von bezahlbarem Wohnraum – Perspektiven und Lösungsstrategien für Kommunen Bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist eine der drängendsten Herausforderun­ gen für Bayerns Kommunen. Steigende Mieten,„Wohnungsmangel“ und soziale Ungleichheiten bedrohen den gesellschaftlichen Zusammenhalt. Diese Hand­ reichung zeigt praxisnahe Wege für Kommunen, wie sie durch nachhaltige, sozial gerechte und gemeinwohlorientierte Wohnungspolitik aktiv gegensteuern können. Sie bietet einen Überblick über rechtliche Rahmenbedingungen, innova­ tive Ansätze sowie Impulse von Expert_innen aus Wissenschaft und Praxis. Ein Aufruf zum Handeln für Kommunen, in denen alle gut wohnen können! Weitere Informationen zum Thema erhalten Sie hier: ↗ fes.de