STUDIM Prof. Asoc. Dr. Adriatik Kotorri Shtator 2025 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme Ndikimi në jetën social-ekonomike në Shqipëri

Imprint Botues Fondacioni“Friedrich Ebert”, Zyra e Tiranës Rr.“Kajo Karafili”, Nd. 14, Hyrja 2, Kati 1 Kutia Postare 1418 Tiranë Shqipëri info.tirana@fes.de Depart a menti i Botimeve Departmenti IZ/OE Përgjegjës për përmbajtjen dhe redaktimin Prof. Asoc. Dr. Adriatik Kotorri,- Autor Hiqmete Daja,- Redaktore letrare Kontakt Katharina Hofmann,- Drejtoreshë e FES, Zyra e Tiranës katharina.hofmann@fes.de Genci Lamllari,- Menaxher Programi| Financë genci.lamllari@fes.de Dizajni/Faqosja Enea Protopapa,- Koordinator i Zyrës dhe i Komunikimit enea.protopapa@fes.de Qëndrimet e shprehura në këtë botim nuk pasqyrojnë domosdoshmërisht qëndrimin e Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.(FES). Përdorimi komercial i materialeve të publikuara nga FES nuk lejohet pa pëlqimin me shkrim të FES. Botimet e FES nuk mund të përdoren për qëllime fushate zgjedhore. Shtator 2025 © Friedrich-Ebert-Stiftung e.V. Publikime të mëtejshme të Friedrich-Ebert-Stiftung mund të gjenden këtu: ↗ www.tirana.fes.de/publikime

Prof. Asoc. Dr. Adriatik Kotorri Shtator 2025 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme Ndikimi në jetën social-ekonomike në Shqipëri

Përmbajtja Abstrakt .........................................................  5 1. Hyrje ..........................................................  6 2. Historia e pastrimit të parave .....................................  7 3. Procesi i pastrimit të parave ......................................  8 3.1 Etapa e parë: Vendosja........................................  8 3.2 Etapa e dytë: Shtresëzimi......................................  8 3.3 Etapa e tretë: Integrimi........................................  8 4. Metodologjia ..................................................... 9 5. Pastrimi i parave dhe sektori i pasurive të paluajtshme në Shqipëri ..... 10 5.1 Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri........................ 10 5.2 Burimet e financimit të ndërtimit në Shqipëri 2015-2024............. 11 5.3 Remitancat, evazioni fiskal dhe korrupsioni si burime të sektorit të pasurive të paluajtshme.................................. 12 5.4 Paradokset e tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri........... 13 - Paradoksi i sasisë: më shumë apartamente- më shumë të pastrehë...... 13 - Paradoksi i çmimit: rritet oferta- rriten çmimet....................... 14 5.5 Faktorët që kanë ndikuar në çmimin e pasurive të paluajtshme në Shqipëri ........................................................ 15 5.5.1 Faktorët që lidhen me kërkesën................................ 16 5.5.2 Faktorët që lidhen me ofertën –“Karteli”........................ 17 5.6 Si shiten pasuritë e paluajtshme në Shqipëri ....................... 18 5.7. Si depërtojnë paratë e paligjshme në sektorin e pasurive të paluajtshme................................................... 19 A- Themelimi i një kompanie ndërtimi me kapacitete të dyshimta financiare.................................................... 19 B – Pagesat me para në dorë të një pjese të çmimit..................... 20 C – Depozitimi i parave në vende të treta me kontroll të dobët të fondeve............................................ 21

D- Depozitimi në bankë në mënyrë të fragmentuar................. 21 E – Huamarrja fiktive ........................................  21 F – Forma të tjera ...........................................  22 5.8 Si“treten” paratë e paligjshme nga kompanitë e ndërtimit në Shqipëri? ........................................  22 6. Agjencia e inteligjencës Financiare dhe roli i saj ................... 23 7. Pasojat e pastrimit të parave në ekonominë shqiptare............... 27 7.1. Deformim i çmimit të tregut................................  27 7.2 Deformim i të ardhurave fiskale dhe rritjes së riskut.............  27 7.3. Deformim i investimeve të huaja direkte......................  29 8. Ndikimi i pastrimit të parave në jetën sociale në Shqipëri: Sfida e strehimit ................................................. 31 9. Aspekte ligjore të kontratave të shitjes në Shqipëri dhe krahasimi me rajonin ............................................ 33 9.1 Ligjshmëria e kontratave të shitjes së pasurive që nuk ekzistojnë..  33 9.2 Mbrojtja e porositësve të pasurive të paluajtshme në Europë – shembulli Gjerman.................................... 34 10. Konkluzione dhe Rekomandime ................................... 36 10.1 Konkluzione dhe Rekomandime............................  36 10.2 Rekomandime............................................ 37 Referenca  .......................................................  39

Abstrakt Prej vitesh, në Shqipëri janë shtuar shqetësimet nga aktorë vendas dhe ndërkombëtarë lidhur me rritjen e fenomenit të pastrimit të parave, veçanërisht nëpërmjet sektorit të ndërtimit. Shqipëria, për një periudhë trevjeçare, ka qenë pjesë e listës gri të vendeve nën monitorim të shtuar nga Task Forca për Veprim Financiar(FATF). Rritja e vazhdueshme e çmimeve të apartamenteve të reja dhe mbiçmimi i lekut ndaj monedhave të huaja, sidomos ndaj Euros, janë tregues të një fluksi të shtuar të valutave të huaja në ekonominë shqiptare. Rritja e çmimeve të apartamenteve ka ndodhur ndërkohë që oferta për to është rritur ndjeshëm. Në qytetet kryesore, veçanërisht në Tiranë dhe në zonat bregdetare, janë shtuar ndërtimet luksoze me çmime të larta, në kontrast të thellë me nivelin e të ardhurave të pjesës më të madhe të familjeve shqiptare. Por k y nuk është paradoksi i vetëm në sekto rin e ndërtimit. Pavarësisht rritjes së vazhdueshme të numrit të banesave, numri i të pastrehëve, gjithashtu po rritet. Sot Shqipëria numëron më shumë banesa sesa familje dhe njëkohësisht një numër të konsiderueshëm individësh të pa strehë. Pastrimi i parave mund të konsiderohet si një faktor ndikues në çmimet e pasurive të paluajtshme në Shqipëri, i mbështetur në burime financiare të ardhura nga jashtë, evazioni fiskal dhe korrupsioni. Tregu i këtyre pasurive ka shfaqur sjellje të ngjashme m e kartelin, ku ndërtuesit fiksojnë çmimet dhe koordinojnë rritjen e tyre, çka e ka bërë gjithnjë e më të vështirë sigurimin e një strehimi të përballueshëm për shtresat me të ardhura të mesme dhe të ulëta. Ky punim synon të analizojë fenomenin e pastrimit të parave në sektorin e pasurive të paluajtshme gjatë periudhës 2015–2024, si dhe ndikimet që ai ka sjellë në ekonominë dhe jetën sociale në Shqipëri. Nëpërmjet analizës së të dhënave institucionale, statistikore dhe vlerësimeve nga ekspertë të tregut, st udimi synon të identifikojë gjurmët e këtij fenomeni në ndërtim, praktikat që e mbështesin këtë fenomen, mangësitë ligjore, si dhe pamjaftueshmërinë e reagimit institucional. 5 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

1. Hyrje Pas më shumë se dy shekujsh nga botimi i veprës së themeluesit të ekonomisë së tregut, Adam Smith, “Një hetim mbi natyrën dhe shkaqet e pasurisë së kombeve” 1 , rritja, zhvillimi dhe sofistikimi i ekonomisë jan ë shoqëruar edhe me rritjen dhe sofistikimin e ekonomisë informale. E mbështet ur mbi të njëjtët mekanizma të ekonomisë së tregut, ekonomia informale dhe paraja e paligjshme, që ajo prodhon, përbëjnë një pengesë për zhvillimin e qëndrueshëm ekonomik. Shtimi i informacionit dhe, sidomos, sofistikimi i kontratave financiare dhe i institucioneve përkatëse gjatë së paku shtatë dekadave të fundit, kanë nxitur zgjerimin e rolit të sistemit financiar në ekonomi. Ky zgjerim dhe sofistikim kanë krijuar një ambient më të hapur për injektimin e fondeve të paligjshme në sistemin ekonomik përmes kanaleve formale të sistemit financiar. Paraja e paligjshme përfaqëson sot një dukuri me qarkullim në nivele galopante. Edhe pse është e vështirë të matet me saktësi, institucione ndërkombëtare dhe studiues të ndryshëm vlerësojnë se të ardhurat kriminale në rang global llogariten në trilionë dollarë çdo vit. Sipas Zyrës për Drogën dhe Krimin të Kombeve të Bashkuara(UNODC) 2 , çdo vit pastrohen në nivel global fonde që përfaqësojnë 2% deri në 5% të Produktit të Brendshëm Bruto global. Duke marrë në konsideratë që PBB- ja globale për vitin 2024 vlerësohet rreth 110 trilionë dollarë 3 , kjo do të përkthehej në një sasi të pastruar të parave që mund të shkojë deri në 5.5 trilionë dollarë në vit. Kjo shumë përfaqëson rreth 1/5 e PBB- së së Shteteve të Bashkuara të Amerikës dhe është më e madhe se PBB- ja e Gjermanisë(respektivisht 29.2 trilion dhe 4.7 trilion USD për vitin 2024). Nëse kjo ekonomi e bazuar në para të pastruara do të krahasohej me ekonomitë kombëtare, ajo do të renditej e treta në botë pas SHBA- së dhe Kinës. Figura 1: Të dhënat për PBB- në dhe para t ë e pastruar a për vitin 2024(në trilion USD) Natyrisht, këto janë vlerësime të përafërta, pasi për shkak të natyrës SHBA së fshehtë të fenomenit, shifrat e sakta mbeten të panjohura. Ajo që ka rëndësi janë përmasat e tij, t ë Kina Pastrimi i parave cilat rriten paralelisht me zgjerimin Gjermani e ekonomisë globale. Në rastin e Shqipërisë, shqetësimet Japoni lidhur me pastrimin e parave janë Indi shtuar ndjeshëm gjatë viteve të fundit. Institucione ndërkombëtare si Bashkimi Europian(BE), Task Mbret ë ri e Bashkuar Francë Forca për Veprim Financiar(FATF) Itali dhe Fondi Monetar Ndërkombëtar (FMN) kanë evidentuar Shqipërinë si Kanada një vend me ce nueshmëri të lartë nga krimi financiar, korrupsioni dhe ekonomia informale. Këto shqetësime janë të mbështetura në zhvillime konkrete në treg, siç janë rritja e shpejtë dhe e qëndrueshme e çmimeve të pasurive të paluajtshme dhe forcimi i pazakontë i monedhës vendase(lekut) kundrejt monedhave të huaja. Edhe pse mungojnë të dhëna të plota dhe të 5,5 4,7 4,0 3,9 3,6 3,2 2,4 2,2 10,0 29,2 18,7 20,0 30,0 40,0 Burimi: Statistika 2025 4 besueshme për përmasat e ekonomisë informale si burim i pastrimit të parave, është e mundur të realizohen analiza cilësore dhe sasiore, që ndihmojnë në identifikimin e këtij fenomeni dhe të pasojave që ai shkakton në ekonominë dhe jetën sociale në Shqipëri. 1 Botuar në vitin 1776 dhe njohur gjerësisht me emrin e shkurtuar“Pasuria e Kombeve” 2 United Nations Office on Drugs and Crime,“Estimating illicit financial flows resulting from drug trafficking and other transnational organized crimes,” Tetor 2011. 3 Aa ron O'Neill, May 28, 2025,“Global gross domestic product(GDP) 2030”, Statista.com. 4 Statistika,“The 20 countries with the largest gross domestic product(GDP) in 2025”. 6 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

2. Historia e pastrimit të parave Pastrimi i parave është një fenomen i lashtë, i dokumentuar për herë të parë rreth 4000 vjet më parë në Kinë, ku tregtarët fshihnin pasuritë e tyre nga sundimtarët me qëllim shmangien e konfiskimit. Ata shpesh investonin në rajone të largëta ose jashtë vendit. Gjatë shekujve, praktika të ngjashme janë evidentuar në vende të ndryshme të botës, si përpjekje për të shmangur ndërhyrjet e autoriteteve që synonin sekuestrimin e pasurive të fituara në mënyrë të paligjshme. Në fillim të shekullit XX, konfiskimi i pasurive u shnd ërrua në një instrument në duart e shteteve për të luftuar aktivitetet kriminale. Shtetet e Bashkuara ishin ndër vendet e para, që zbatuan masa të tilla gjatë viteve 1920. G j atë periudhës së ndalimit të alkoolit(Prohibicionit) në Shtetet e Bashkuara, u përdor për herë të parë termi“ money laundering” (pastrim parash), për të përshkruar procesin përmes të cilit kriminelët ligjëronin fitimet e tyre nga tregtia e paligjshme e alkoolit. Pas Luftës së Dytë Botërore dhe, sidomos gjatë fushatës globale kundër drogës në dekadat’70 dhe’80, lufta kundër pastrimit të pa rave mori vëmendje të shtuar nga shtetet dhe organizatat ndërkombëtare. Shumë shtete miratuan ligje specifike për të parandaluar pastrimin e të ardhurave të përfituara nga trafiku i drogës dhe krimet e organizuara. Deri në vitin 2001, përpjekjet ishin përqendruar kryesisht në ndalimin e ligjërimit të të ardhurave nga aktivitetet kriminale tradicionale. P as sulmeve terroriste të 11 s htatorit, vëmendja u zhvendos në lidhjen ndërmjet pastrimit të parave dhe financimit të terrorizmit. Në mënyrë paradoksale, pastrimi i parave është përdorur edhe për qëllime të ligjshme. Gjatë shekujve, individë dhe komunitete kanë aplikuar teknika joformale për të zhvendosur, ruajtur ose mbrojtur pasuritë e tyre nga regjime shtypëse dhe autoritete arbitrare. Pakicat etnike, fetare ose kulturore kanë qenë shpesh në shënjestër të qeverive jo vetëm në regjime autoritare, por edhe në shtete demokratike, duke i detyruar të përdorin metoda alternative për të shmangur sekuestrimet arbitrare dhe për të ruajtur p asuritë e tyre. 7 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

3. Procesi i pastrimit të parave Një pjesë e parasë informale synon të ri integrohet në sistemin ekonomik formal. Ky proces realizohet duke shfrytëzuar boshllëqet ligjore dhe dobësitë institucionale 5 . Pavarësisht burimeve të ndryshme të parave informale dhe shumëllojshmërisë së metodave që përdoren për pastrimin e tyre, vetë procesi ndjek një logjikë universale të përbërë nga tr i etapa kryesore. Sipas literaturës ndërkombëtare dhe dokumenteve të publikuara nga institucione të tilla si FATF, FMN, Komisioni dhe Parlamenti Europian, Banka e Shqipërisë dhe Agjencia e Inteligjencës Financiare, procesi i pastrimit të parave strukturohet në tr i etapa bazë:(1) vendosja,(2) shtresëzimi dhe(3) integrimi. Etapa e parë: Vendosja Në këtë etapë paraja e krijuar në mënyrë të paligjshme hyn për herë të parë në ekonominë formale. Paraja zhvendoset nga burimi i saj i paligjshëm në një kanal të ligjshëm të qarkullimit të vlerave nëpërmjet disa formave si: ➢ depozitimit në institucione financiare; ➢ blerja e pasurive të paluajtshme; ➢ aktiviteti i lojërave të fatit dhe i kazinove; ➢ krijimi i bizneseve brenda apo jashtë vendit, etj. Etapa e dytë: Shtresëzimi Kjo etapë synon të fshehë gjurmët dhe burimin real të fondeve përmes një sërë transaksionesh të ndërlikuara financiare, duke e bërë gjithnjë e më të vështirë identifikimin e origjinës së parave. Pastruesit e parave angazhohen në një zinxhir blerjesh dhe shitjesh të pasurive reale dhe financiare, lëvizje të vazhduesh me të fondeve nëpërmjet transfertave ndërkombëtare, apo krijimin e faturave fiktive për mallra ose shërbime të supozuara, për të legjitimuar transaksionet 6 . Etapa e tretë: Integrimi Në këtë etapë, paratë tashmë të pastruara rihidhen në ekonomi. Parave u jepet një pamje e ligjshme, duke i bërë të duken si fitime normale të biznesit. Disa nga teknikat më të përdorura për integrimin përfshijnë: ➢ shitjen e pasurive të paluajtshme të blera më parë me para të paligjshme; ➢ kryerjen e transaksioneve bankare me pamje legjitime; ➢ mbivlerësimin e pasurive përtej çmimit të tyre real të tregut; ➢ tregtimin e pasurive të rralla ose unike, për të cilat nuk ekziston një vlerësim objektiv i tregut, të tilla si: piktura, bizhuteri të rralla, dokumente historike, koleksione private, etj. 5 Peter Lilley, Kogan Page Limited, London, 2000,“Dirty Dealing: The Untold Truth about Global Money Laundering” 6 DPPP, janar 2014,“Çfarë është pastrimi i parave” 8 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

4. Metodologjia Ky studim shqyrton fenomenin e pastrimit të parave në sektorin e pasurive të paluajtshme gjatë periudhës 2015 – 2024, si dhe ndikimin e tij në jetën socio ekonomike në Shqipëri. Ai mbështetet në literaturën ekzistuese nga autorë dhe institucione vendase dhe ndërkombëtare, dhe ndjek një qasje cilësore dhe analitike, duke përdorur arsyetimin deduktiv për të vlerësuar përmasat dhe ndikimin e këtij fenomeni në ekonomi dhe shoqëri. Metodologjia bazohet në dy shtylla kryesore:(1) mbledhja dhe analiza e të dhënave, si dhe(2) intervistat gjysmë të strukturuara me specialistë të fushës. Në funksion të këtij studimi janë mbledhur të dhëna sasiore dhe cilësore, si nga burime institucionale dhe jo-institucionale, por edhe nga kontaktet me profesionistë që operojnë në treg. Të dhënat sasiore janë siguruar nga publikimet dhe raportet e institucioneve vendase dhe ndërkombëtare si: Agjencia e Inteligjencës Financiare(AIF), Banka e Shqipërisë(BSH), INSTAT, Kontrolli i Lartë i Shtetit, Komisioni Evropian, FATF, etj. Në mungesë të informacionit t ë plotë nga burime zyrtare, janë përdorur edhe burime alternative me nivel të lartë besueshmërie, si dhe vlerësime të vetë autorit bazuar në llogaritje të argumentuara. Të dhënat cilësore. Për të pasur të dhëna shtesë, përveç atyre zyrtare, janë realizuar intervista informale, gjysmë të strukturuara dhe të pa strukturuara me aktorë të lidhur me tregun e pasurive të paluajtshme dhe tregun valutor: agjentë imobiliarë, agjenci këmbimi valutor, noterë dhe juristë. Këto intervista kanë shërbyer për të verifikuar dhe plotësuar të dhënat e grumbulluara, si dhe për të mbledhur informacione dhe gjykime të specialistëve mbi fenomenet në tregun e pasurive të paluajtshme dhe sidomos pastrimin e parave që ndodh në këtë sektor. Përzgjedhja e të intervistuarve është kryer përmes kampionimit të qëllimshëm dhe metodës së referimit, duke u bazuar në ekspertizën dhe përvojën e tyre në sektorët përkatës. Duhet thënë se është një sfidë e vështirë të mbledhësh të dhëna nga specialistët e fushës, sidomos agjentët i mobiliarë dhe noterët, të cilët nuk kanë pse të shpenzojnë kohën e tyre për takime studimore dhe t’u përgjigjen pyetjeve të cilat nuk sjellin asnjë përfitim për ta, por përkundrazi, zbulojnë anën e errët të profesionit të tyre. Për të mundësuar komunikimin, u përdor një transaksion real i shitjes së një prone 7 , që mundësoi kontaktin dhe mbajtjen e interesit të këtyre aktorëve në biseda të orientuara drejt nevojave për informacion që ka ky studim. Kjo metodë krijoi një klimë më të hapur komunikim i dhe ofroi të dhëna më të sakta dhe real e. Kufizimet e studimit. Studimi zhvillohet në një kontekst, ku mbledhja e të dhënave të besueshme institucionale është e vështirë për shkak se fenomeni i pastrimit të parave ndodh në rrugë informale, të cilat nuk lënë gjurmë në statistikat institucionale. Kjo ka detyruar përdorimin e burimeve alternative dhe të dhënave të nxjerra nga analiza të vetë autorit, të cilat janë përdorur për të ndihmuar në kuptimin e përmasave dhe përhapjes së këtij fenomeni. Gjithsesi, pamundësia për të siguruar të dhëna të sakta nuk cenon analizën e fenomenit dhe as cilësinë e konkluzioneve dhe rekomandimeve të këtij studimi, të cilat janë cilësore dhe jo sasiore. Ndonëse studimi nuk mund dhe as nuk synon të zbulojë përmasat e sakta sasiore të fenomenit të pastrimit të parave në sektorin e pasurive të paluajtshme në Shqipëri, ai mund të hedhë dritë mbi përmasat e mundshme të këtij fenomeni duke analizuar të gjitha informacionet e grumbulluara deri në pikën, ku analiza është e arsyeshme. 7 Prona u nxorr në shitje jo fiktivisht, por qëllimi i shitjes ishte i vërtetë dhe përkoi në kohë me nevojën e këtij studimi për të komunikuar dhe mbledhur informacion nga agjentët imobiliarë. 9 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

5. Pastrimi i parave dhe sektori i pasurive të paluajtshme në Shqipëri 5.1 Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri Historikisht, Shqipëria ka pasur problem e me strehimin e popullsisë. Deri në vitin 1990 n umri i banesave ka qenë i ulët në raport me popullsinë, çka kushtëzonte jetesën e shumë personave dhe të disa familjev e në të njëjtën banesë. N ë vitin 1990 Shqipëria trashëgoi 587,508 banesa te të cilat banonte një popullsi prej 3.3 milion ë banorë sh, me një mesatare prej 5.6 banorë për banesë 8 . Nëse marrim në konsideratë që një numër banesash kanë qenë të pabanueshme, kjo mesatare ka qenë edhe më e lartë se kaq. Tabela 1: Numri i banesave në periudha të caktuara historike Zëri Popullsia Numri i banesave Numri i familjeve Banesa të zakonshme të banuara Banesa të zakonshme të pabanuara 1990 3,300,000 587,508 645,000 9 REPOBA 2001 3,069,275 785,515 726,895 696,977 88,538 Census 2011 2,800,138 1,008,243 722,262 789,729 218,514 Cens 2023 2,402,113 1,082,529 755,950 726,325 356,204 Burimi: Instituti i Statistikave(INSTAT) 10 Pas vitit 1990 filloi ndërtimi i banesave informale, për të cilat nuk ka të dhëna statistikore. Statistikat e ndërtimeve në Shqipëri nisin pas vitit 1995. Nga viti 1995 deri në vitin 2010 në Shqipëri janë dhënë 20.33 milion ë m 2 leje ndërtimi për banesa të reja, duke rritur me 72% numrin e banesave. N ë vitin 2011, numri u rrit në 1,008,243 banesa, për 722,262 familje Figura 2: Numri i banesave në periudha të caktuara 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 587 508 785 515 që jetonin në zonat rurale dhe urbane. Ndonëse që në vitin 2011 problemi i strehimit mund të konsiderohej i zgjidhur pasi numri i banesave kapërcente numrin e familjeve, ndërtimi i banesave të reja vazhdoi të rritej edhe pas këtij viti, me një intensitet të shtuar gjatë dekadës së fundit. 1 008 243 1 082 529 400 000 200 000 1990 REPOBA 2001 Censusi 2011 Censusi 2023 8 Numri i banesave u gjet nga numri prej 379,334 ndërtesa, që ekzistonin në vitin 1990 me një mesatare prej 1.548 banesa për ndërtesë. 9 Nuk ka një të dhënë të saktë zyrtare për numrin e familjeve në vitin 1990, por ky është vlerësimi më i pranuar duke shfrytëzuar të dhëna të INSTAT dhe REPOBA 2001 10 REPOBA 2001, Censusi 2011, Cens 2023 10 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

Gjatë periudhës ndërmjet dy censuseve, 2011-2023, në Shqipëri janë dhënë leje ndërtimi për një sipërfaqe totale prej 13.969 milion ë m 2 , duke e çuar numrin e banesave të përfunduara në 1,082,529(Censusi 2023). Këtu, natyrisht, nuk përfshihen ato banesa që janë ende në ndërtim dhe të paregjistruara në A gjencinë Shtetërore të Kadastrës(A SHK). Figura 3: Sipërfaqja e lejeve të ndërtimit të miratuara për ndërtesa për banim(rezidente) 2011-2024(mijë m 2 ) 2500 2000 1500 1000 500 0 2227 979 721 549 1761 2071 1535 1989 1241 1189 910 533 203 50 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Burimi: Instituti i Statistikave(INSTAT) Si pasojë e krizës financiare dhe bankare të vitit 2008, si dhe kufizimit të lejeve të ndërtimit gjatë viteve 2013- 2015, shitjet në ndërtim u reduktuan dhe nj ëkohësisht edhe lejet e ndërtimit, duke arri rë nivelin më të ulët në vitin 2015, vit pas të cilit filloi ringritja e këtij sektori. Nga 50 mijë m 2 leje ndërtimi të miratuara në vitin 2015, volumi i sipërfaqeve të miratuara për ndërtim arriti kulmin e 2.071 milion ë m 2 në vitin 2022. Kjo rritje në sipërfaqe është shoqëruar e dhe me rritjen e çmimeve, të cila t mesatarisht janë dyfishuar, me rritje edhe më të lartë në zona të caktuara. Ndërtimet standarde për banim kanë dom inuar dhe vazhdojnë të dominojnë tregun shqiptar të pasurive të paluajtshme. Gjithsesi, g jatë 10 viteve të fundit është vërejtur një rritje e ndjeshme e projekteve luksoze, veçanërisht në Tiranë dhe në resortet e zonat bregdetare. Çmimet në këto ndërtesa janë rritur ndjeshëm, duke arritur deri në 10,000 Eur o për metër katror, veçanërisht në kullat e reja që po ndërtohen në qendër të Tiranës dhe në disa zona elitare të saj. 5.2 Burimet e financimit të ndërtimit në Shqipëri 2015-2024 Për periudhën 2015- 2024 janë dhënë 11.48 milion ë m 2 leje ndërtimi me vlerë tregu mesatarisht prej 16.238 miliardë Euro 11 . Tabela 2: Të dhëna mbi volumin e tregut të pasurive të paluajtshme dhe financimit të tij(2015-2025) Zërat Sipërfaqja gjithsej e lejeve të ndërtimit miratuar për ndërtesa të reja për banim(rezidente) Vlera e tregut te banesave te reja milion(milion Euro) 12 IHD n ë pasuri t ë paluajtshme milion(milion Euro) Financim bankar(milion Euro) Pa shitur, kursime dhe remitanca(milion Euro) Remitancat 2015-2024(milion Euro) Vlerat 11,481,792 16,238 1,587 5,521 9,130 7,463 Burimi: Instituti i Statistikave(INSTAT); Banka e Shqipërisë; llogaritje të autorit 11 Kjo vlerë ka dalë nga shumëzimi i sipërfaqeve të lejeve të ndërtimit të dhëna çdo vit me çmimet mesatare për m 2 të secilit vit përkatës. Natyrisht që vlera e vërtetë është edhe më e madhe se kaq për shkak se apartamentet e reja nuk shiten të gjitha në vitin që janë ndërtuar por gjatë viteve të ardhshme, ku çmimi ka qenë më i lartë. 12 Kjo vlerë është gjetur duke shumëzuar çmimin mesatar në çdo vit me sipërfaqen e ndërtimit të dhënë në atë vit. Natyrisht që vlera është më e lartë për shkak se shitjet ndodhin gjatë viteve të ardhshme, pas lejes së ndërtimit, kur çmimet janë më të larta. 11 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

Gjatë këtij 10 vjeçari, 5.521 miliardë Eur o blerje janë mbështetur nga kredia bankare dhe rreth 1.587 miliardë Euro janë investuar nga të huajt(jo rez identët). Të dyja këto forma financimi kapin shumën e 7.108 miliardë Euro, çka përfaqëson pjesën e ligjshme të financimit në sektorin e ndërtimit, e cila ka përdorur kanalet zyrtare të xhirimit të fondeve. Pjesa që mbetet, prej së paku 9.13 miliardë Euro, është një shumë që përfaqëson sipërfaqet ende të pashitura dhe ato të financuar a nga kursimet, remitancat. Është pikërisht kjo pjesë që ngre pikëpyetje mbi ligjshmërinë e fondeve, pra cila pjesë e saj vjen nga burime të ligjshme dhe cila është financuar nga fonde të ardhura nga aktivitete kriminale, evazioni fiskal, korrupsioni, etj. Është e vështirë të përcaktohet me saktësi madje as me afërsi pjesa ende e pashitur e ndërtesave të reja deri në vitin 2024, ashtu, si edhe pjesa që është financuar me kursimet e blerësve. Nuk ekzistojnë të dhëna të sakta apo të përafërta, zyrtare ose jozyrtare, për këto parametra. Si rrjedhojë, nuk mund të përcaktohet vlera e saktë e pasurive të paluajtshme të financuara nga burime të paligjshme. Kjo na shtyn drejt përdorimit të të dhënave alternative dhe llogaritjeve për të pasur një panoramë sa më realiste të përmasa ve të këtij fenomeni. 5.3 R emitancat, evazioni fiskal dhe korrupsioni si burime të sektorit të pasurive të paluajtshme Sipas të dhënave zyrtare, remitancat që hyjnë në ekonominë shqiptare janë rritur nga viti në vit duke u dyfishuar brenda një dekade: nga 598 milion ë Eur o në vitin 2015 në 1,048 milionë Eur o në vitin 2024. Tabela 3: Remitancat në vite(milionë Euro) Viti Remitancat milion ë Euro 2015 598 2016 615 2017 636 2018 670 2019 702 2020 673 2021 761 2022 834 2023 929 2024 1,045 Total 7,463 Burimi: Instituti i Statistikave(INSTAT) Sipas studimeve, vetëm 10% e remitancave përdore n për investime në pasuri të paluajtshme 13 . Kjo do të thotë se financimi i ardhur në tregun e pasurive të paluajtshme në Shqipëri gjatë periudhës 2015-2024 mund të vlerësohet në 746 milion Euro(10% x 7.463 miliardë Euro). Nëse i a zbresim këtë vlerë shumës prej 9.13 miliardë Eur o, atëherë mbetet një diferencë prej 8.384 miliardë Euro, që i përket sipërfaqeve ende të pashitura dhe atyre të blera me kursime. Kontribut në financimin e kësaj diference japin edhe paratë nga burime të paligjshme në aktivitete të tilla si evazioni fiskal, korrupsioni dhe aktivitete të tjera tjera kriminale. Zakonisht, kjo kategori të ardhurash, e krijuar nga organizata biznesi, individë dhe grupe me pushtet mbi fondet publike, kanalizohet në rrugë të strukturuara të pastrimit të parave për të fshehur origjinën e paligjshme të saj dhe pë r ta integruar më pas në ekonomi. Sipas raportimeve të Task Forcës së Veprimit Financiar(FATF) 14 , sektori i pasurive të paluajtshme identifikohet si një nga kanalet më të përdorura për pastrimin e fondeve të korrupsionit dhe evazionit, për shkak të mundësive për transaksione në volume të mëdha dhe mungesës së monitorimit të plotë institucional. Tabela 4: Niveli i vlerësuar i evazionit fiskal dhe korrupsionit në Shqipëri 2015-2024(milion ë Euro) 15 Viti 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total Evazioni fiskal 220 233 250 274 297 307 323 345 391 437 3,076 Kosto e korrupsionit 450 460 470 480 490 500 510 515 575 642* 5,092 Total 670 693 720 754 787 807 833 860 966 1,079 8,168 13 Luciana Koprencka1, Redian Hysi, Albania Residential Prices, Acta Universitatis Danubius. Œconomica, Vol 12, No 2(2016) 14 FATF(2022), Guidance for a Risk-Based Approach to the Real Estate Sector, FATF, Paris. 15 Burimi i të dhënave është ALTAX, i cili shfrytëzon burime zyrtare të të dhënave që përfshijnë INSTAT, Ministrinë e Financave dhe Ekonomisë, SPAK, KLSH, FMN, Banka Botërore dhe Transparency International. 12 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

*Llogaritur sipas prirjes së dy viteve të fundit Bazuar në këto shifra, korrupsioni dhe evazioni fiskal kanë gjeneruar në Shqipëri të paktën 8.168 miliardë Euro të ardhura për periudhën 2015-2024. Të ardhurat e prodhuara nga këto dy aktivitete të paligjshme kanë qenë në rritje të njëtrajtshme përgjatë dhjetëvjeçarit të fundit, me një rritje më të theksuar gjatë dy viteve të fundit, periudhë që përputhet me rritjen e sipërfaqeve të lejeve të reja të ndërtimit. Figura 4: Niveli i evazionit fiskal dhe korrupsionit 2015-2024(milion ë Euro) 1200 1000 800 600 1079 966 754 787 807 833 860 670 693 720 400 200 Burimi: ALTAX 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Natyrisht, një pjesë e këtyre të ardhurave ka në gjetur strehë jashtë sistemit, brenda apo jashtë Shqipërisë, ndërsa pjes a tjetër është integruar në ekonomi përmes konsumit. Gjithashtu, një pjesë e këtyre të ardhurave ka kërkuar rrugë për t’ u integruar si para e ligjshme në ekonomi. Investimi në pasuri të paluajtshme ka qenë një alternativ ë e përshtatshme për një proces të tillë, sidomos gjatë dhjetë viteve të fundit. Si përmbledhje mund të thuhet se, ndonëse shifrat zyrtare nuk përfaqësojnë realitetin informal, ato përsëri tregojnë për gjurmë të fondeve të paligjshme që depërtojnë dhe financojnë sektorin e pasurive të paluajtshme në Shqipëri. Nga Censusi i viti 2011 deri në Censusin e viti 2023, popullsia ka rënë me 478,590 banor ë , ndë r kohë numri i bane save është rritur me 74,286 njësi. Numri i banesave të boshatisura gjatë kësaj periudhe është 63,404 banesa duke bërë që stoku i banesave të pabanuara të arrijë në 137,690 banesa. Është e kuptueshme që një pjesë e banesa ve të reja mbeten të pabanuara për shkak të migrimit të pronarit, p or një ndër shkaqet e ekzistencës së banesave, të cilat blihen por nuk shiten dhe as nuk jepen me qira, është përdorimi i tyre si një mënyrë për të strehuar para të paligjshme dhe për t’i transformuar ato në pasuri të ligjshme. Sipas një raporti të“ Global Initiative Against Transnational Organized Crime” 16 pastrimi i vlerësuar i parave në Shqipëri vetëm për periudhën 2017-2019 arrin deri në 1.6 miliardë Euro. Duke pasur parasysh se aktiviteti i ndërtimit është rritur ndjeshëm gjatë viteve 2020-2024, mund të arrihet në një përfundim të arsyeshëm se një pjesë e konsiderueshme e shumës prej 8.384 miliardë Euro është financuar nga para të paligjshme, ndërs a pjesa tjetër është financuar me kursime ose është ende e pashitur. Në të njëjtë n linjë, Agjencia e Inteligjencës Financiare, në Raportin e vitit 2024, ka konstatuar se gjatë vitit 2024 është“ vërejtur investim në pasuri të paluajtshme në vlera të larta, me burim të paqartë, të panjohur apo të pajustifikuar të fondeve” 17 5.4 Paradokset e tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri gjatë dekadës së fundit ka shfaqur dy paradokse në lidhje me sasinë dhe çmimin e tregut. Numri i pasurive të paluajtshme, çmimet, numri i të pastrehëve, etj kanë shfaqur tendenca, që nuk shpjegohen nga logjika normale e ekonomisë së tregut, duke lënë shteg për të aluduar për forca të nëndheshme që kanë ndikuar në deformimin e raporteve normale mes parametrave të tregut. Paradoksi i sasisë: më shumë apartamente- më shumë të pastrehë Gjatë periudhës midis dy censuseve 2011-2023, Shqipëria është përballur me këtë paradoks të sasisë në tregun e pasurive të paluajtshme: n dërkohë që 16 Tuesday Reitano, Kristina Amerhauser, gusht 2020, Global Initiative Against Transnational Organized Crime, Raporti i Ekonomisë Politike,“Prurje financiare të paligjshme në Shqipëri, Kosovë dhe Maqedoninë e veriut- Faktorët kryesorë dhe prirjet aktuale” 17 Agjencia e Inteligjencës Financiare, Raport Vjetor 2024 13 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

popullsia zvogëlohet dhe numri i banesave rritet, numri i të pastrehëve gjithashtu rritet. Nga Censusi i vitit 2023 rezultuan 1,082,529 banesa ose 74,286 banesa më shumë krahasuar me Censusin e mëparshëm të vitit 2011. Por në vend që të ulej, është rritur numri i familjeve të pastreha, të cilat bano jnë në banesat e të tjerëve, me qira apo me marrëveshje të tjera banimi 18 . Nga 70,630 familje të pastreha në vitin 2011, në vitin 2023 ky numër shkoi në 132,563 familje ose 61,933 familje të pastreha më shumë duke shënuar një rritje prej 88%. Tabela 5: Numri i familjeve, sipas pronësisë mbi banesën Zëri Numri i familjeve Numri i banesave Familje që jetojnë në banesa në pronësi ose proces të marrjes së aktit ligjor Familje me qira ose marrëveshje tjetër banimi Banesa të zakonshme të pabanuara Censusi 2011 722,262 1,008,243 651,632 70,630 218,514 Censusi 2023 755,950 1,082,529 623,387 132,563 356,204 Ndryshimi 2011-2023 33,688 74,286 (28,245) 61,933 137,690 Burimi: Instituti i Statistikave(INSTAT) Me pak fjalë, Shqipëri a që në vitin 2011 ka pasur më shumë banesa se sa familje, dhe ky raport është theksuar edhe më shumë deri në vitin 2023. Gjatë 12 viteve janë ndërtuar edhe 74,286 banesa të tjera, por numri i familjeve të pastreha është rritur. E gjitha kjo ka një shpjegim: është shtuar numri i apartamenteve, por jo i pronarëve. Kjo ndodh për shkak se: janë shtuar blerjet nga të huajt (jorez identët), si dhe janë shtuar blerjet nga të njëjtët individë dhe subjekte rezidentë, të cilët i kanë blerë pasuritë e reja për investim ose për të transferuar fondet në një formë më të sigurt dhe të ligjshme 19 . Paradoksi i çmimit: rritet oferta- rriten çmimet Ndryshe nga sa thotë logjika dhe teoria ekonomike, çmim i i pasurive të paluajtshme është rritur ndërkohë që është rritur edhe oferta e tyre, një fenomen i ndodhur në një periudhë të rënies së popullsisë. Nga viti 1995 e deri në vitin 20 24, në Shqipëri janë dhënë leje ndërtimi për 36.292 milion ë m 2 banesa, të mjaftueshme për 518 ,000 banesa të reja me një sipërfaqe mesatare prej 70 m 2 . Ky numër përfaqëson vetëm lejet e miratuara, pa llogaritur ndërtimet pa leje dhe stokun e banesave të trashëguar a deri në këtë vit. Për periudhën 1995- 2014 janë dhënë 24.81 milion ë m 2 leje të reja ndërtimi për banesa; për periudhën pasardhëse, 2015-2024, janë dhënë edhe 11.482 milion ë m 2 . Kjo përfaqëson një rritje prej 46% të ofertës për banesa të reja gjatë 10 viteve të fundit ( 2015-2024) krahasuar me 20 vitet paraardhëse. Tabela 6: Rritja e sipërfaqeve të lejeve të reja të ndërtimit 2015-2024 Zëri Sipërfaqja e lejeve të ndërtimit miratuar për ndërtesa të reja për banim deri në këtë vit(mijë m 2 ) Çmimi mesatar n ë m 2 në shkallë vendi( Euro) 2015 24,810 862 2024 Ndryshimi 36,292 46% 2,057 139% Burimi: Instituti i Statistikave(INSTAT), Llogaritje të autorit Ndërkohë që tregu i pasurive të paluajtshme ka shfaqur këtë rritje të ndjeshme të ofertës, çmimet e pasurive të paluajtshme në vend që të shfaqnin tendenca rënëse ose të paktën një stabilizim, janë rritur me 139%. Nga 862 Euro/m 2 që ishte çmimi mesatar në shkallë vendi në vitin 2015, ky çmim u rrit në 2,057 Euro/m 2 , një nivel ky më shumë se dyfishi i vitit 2015. 18 Familje që jetojnë pa qira në banesa ku pronari është Enti Shtetëror i Banesave, person fizik, shoqëri tregtare, individ apo kategori tjetër pronari. 19 Natyrisht që këtu duhet të kemi parasysh edhe efektin e migracionit të brendshëm, që ka bërë që familjet që zotërojnë një banesë në zonat rurale të shkojnë me qira në zonat urbane, si dhe blerjen e apartamenteve të reja nga të huajt për qëllime investimit. 14 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

Figura 5: Çmimet e apartamenteve për m 2 2015-2024(Euro) 20 2 500 2 000 1 500 1 000 2 057 1 657 1 331 1 384 1 115 1 144 973 998 862 904 500 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Burimi: Mumbeo, Konsultim me agjent ë imobiliarë Vlen për t’u theksuar se tendenca rritëse e çmimeve është theksuar pikërisht gjatë viteve 2022-2024 kur edhe sipërfaqet e lejeve të ndërtimit u rritën me ritme të larta. Është pikërisht kjo rritje e çmim eve, ndërkohë që oferta për pasuri të paluajtshme rritet, ajo që ngre pikëpyetje për forc at q ë ka në diktuar këtë lëvizje të kundërt të tregut. Figura 6: Sipërfaqja gjithsej e lejeve të ndërtimit miratuar për ndërtesa të reja për banim(rezident ë) 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 2 071 789 1 988 747 1 760 625 1 534 631 1 241 000 1 189 000 910 000 500 000 533 000 50 000 203 000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 5.5 Faktorët që kanë ndikuar në çmimi n e pasurive të paluajts hme në Shqipëri Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri gjatë viteve t ë fundit ka prodhuar një situatë të pashpjegueshme nga mekanizmat normal ë të një tregu të lirë dhe konkurrues. Siç pasqyrohet në figurat e mësipërme, çmimet e pasurive të paluajtshme janë rritur gjatë 10 viteve të fundit me një ritëm më të përshpejtuar gjatë periudhës 2021-2024. Teorikisht dhe logjikisht, një rritje e tillë e çmimit, ndërkohë që oferta në treg rri tet, ndodh kur tregu ndikohet nga faktorë aq të fuqishëm saqë def ormojnë raportet normale mes kërkesës, ofertës dhe çmimit. 20 Mumbeo, Historical Data about Cost of Living by Year in a Country. 15 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

5.5.1 Faktorët që lidhen me kërkesën Rritja e theksuar e çmimeve të pasurive të paluajtshme gjatë 10 viteve të fundit, duhet të ketë ardhur ose nga( 1) një rritje e kërkesës në nivele më të larta sesa rritja e ofertës së pasurive të paluajtshme, ose nga( 2) një elasticitet i ulët i kërkesës për këto pasuri. ( 1) A është rritur kërkesa më shumë sesa oferta për pasuri të paluajtshme? Kërkesa për pasuri të paluajtshme në Shqipëri vjen si nga blerësit vendas, ashtu edhe nga ata të huaj. Mungesa e të dhënave të detajuara zyrtare e bën të vështirë vlerësimin e saktë të kërkesës nga blerësit vendas. Sipas INSTAT, popullsia e Shqipërisë ka rënë nga 2.8 milion ë banorë në vitin 2011 në 2.4 milion ë në vitin 2023, çka kufizon mundësinë për rritje të kërkesës për banesa për qëllime strehimi nga vendasit. Megjithatë, kjo nuk përjashton një rritje të kërkesës për qëllime investimi, veçanërisht nga individë me të ardhura të larta. Në lidhje me blerësit e huaj, të dhënat tregojnë një rritje të konsiderueshme të interesit të tyre për pasuritë e paluajtshme në Shqipëri. Investimet e tyre u rritën nga 24 milionë Eur o në vitin 2015 në 379 milionë Eur o në vitin 2024, një rritje mbi 17 herë më e madhe. Gjatë periudhës 2015–2024, të huajt kanë investuar gjithsej 1.587 miliardë Eur o në këtë sektor, duke përfaqësuar 9.8% të vlerës së përgjithshme të lejeve të ndërtimit të dhëna në atë periudhë. Ndërkohë, sipas Bankës së Shqipërisë, që nga gjashtëmujori i dytë i vitit 2022 21 .është vërejtur një rritje e numrit të pasurive të paluajtshme të pashitura, krahasuar me mesataren historike. Kjo prirje përkon me rritjen e ndjeshme të sipërfaqeve të lejeve të ndërtimit në periudhën 2022– 2024. Pra, ndonëse kërkesa e përbashkët, vendase dhe e huaj, për pasuri të paluajtshme nuk mund të përcaktohet saktë, ajo që mund të thuhet me siguri është se rritja e numrit të pasurive të paluajtshme të pashitura tregon se rritja e kërkesës nuk e ka tejkaluar rritjen e ofertës për to. (2) A ka qenë i ulët elasticiteti i k ërkesës për pasuri të paluajtshme? E thënë thjesht, a janë“dorëzuar” blerësit përballë çmimeve në rritje në sektorin e pasurive të paluajtshme? Për t’iu përgjigjur kësaj pyetjeje, kërkesa ndaj pasurive të paluajtshme mund të studiohet e ndarë në dy kategori kryesore: a) Kërkesa për banim Gjatë periudhë s ndërmjet dy censuseve(2011- 2023) është ulur numri i familjeve që jetojnë në banesën e tyre 22 dhe është rritur numri i atyre që jetojnë në banesat e të tjerëve(me qira ose falas). Kjo tendencë, ndonëse ndikohet pjesërisht nga emigracioni dhe migracioni i brendshëm, tregon qartë mungesë të rritjes së kërkesës për blerje banesash për qëllime strehimi. Ajo që është më racionale të konkludohet është se rritj a me pothuaj dyfish e familjeve që jetojnë në banesat e të tjerëve 23 është një tregues se kërkesa për blerje të pasurive të paluajtshme për banim ka qenë e ulët dhe në rënie gjatë 10 viteve të fundit. Nga kjo kategori, vetëm ata me të ardhura mesatare apo mbi mesatare kanë arritur të blejnë pasuri të paluajtshme, të cilët, përveçse kanë pasur të ardhura dhe kursime, kanë pasur e dhe mundësinë e përfitimit të kredisë bankare. Ndërkohë, blerësit me të ardhura nën mesataren janë përjashtuar për shkak të çmimeve në rritje dhe vështirësive për të përfituar financim bankar. b) Kërkesa për investim Kjo kategori zakonisht blen apartament e për investim, shtëpi pushimi ose përdorin investimin në pasuri të paluajtshme si strehë financiare. Në këtë kategori përfshihen të gjithë ata blerës, që kërkojnë pasuri të paluajtshme për të siguruar kthime nga përdorimi i tyre(qiradhënia) dhe nga rritja e çmimit të këtyre pasurive në t ë ardhmen. Kjo mund të thuhet se është pjesa më pak elastike e kërkesës për pasuri të paluajtshme në Shqipëri gjatë viteve të fundit për arsyet e mëposhtme: o Së pari, rritja e blerjeve nga të huajt, ndërkohë që çmimet rriten, tregon qartë se kërkesa e tyre nxitet gjithnjë e më shumë nga pritshmëritë për rritje të çmimit të pasurive të paluajtshme në të ardhmen. o Së dyti, blerës vendas dhe të huaj me shuma të mëdha parash informale apo kriminale përdorin investimin në pasuri të paluajtshme si një strehë financiare për fondet e tyre. Këta investitorë preferojnë të investojnë në prona ende të papërfunduara dhe të paregjistruara në ASHK, pasi është më i lehtë depërtimi i parasë së paligjshme në këtë fazë. Interesi i tyre kryesor është pastrimi i parave dhe ndjeshmëri a e tyre ndaj nivelit të çmimeve është e ulët. o Së treti, investitorë t në Shqipëri zgjedhin tregun e pasurive të paluajtshme edhe për shkak të mungesës së alternativave të investimit. Mungesa e një burse aktive të letrave me vlerë apo pamundësia për t’ u përfshirë në forma të tjera të investimi t, e bën investimin në pasuri të paluajtshme më tërheqës për investitorët për shkak të thjeshtësisë dhe rritjes së vazhdueshme të çmimit të tregut. Bazuar edhe në traditën, familjet shqiptare të shtresës së mesme dhe të pasur blejnë prona si mënyrë për të ruajtur vlerën në afat të gjatë, duke nxitur 21 Banka e Shqipërisë, Vrojtim mbi“Ecurinë e Tregut të Pasurive të Paluajtshme në Shqipëri”, 6M II 2022, 6M i 2023, 6M II 2023, 6M i 2024, 6M II 2022 22 N ga 651,632 familje në vitin 2011, në 623,387 familje në vitin 2023 23 Nga 70,630 familje që jetonin me qira ose marrëveshje tjetër banimi në vitin 2011, në 132,563 familje të tilla në vitin 2023 16 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

në këtë mënyrë një kërkesë spekulative dhe inelastike për pasuri të paluajtshme. o Së katërti, mungesa e një takse“luksi” për apartamentet e dyta dhe të treta, për pronat në kulla dhe resorte luksoze banimi, ka bërë më atraktiv investimin duke nxitur blerjen e kësaj kategorie të pasurive të paluajtshme. Në përfundim, mund të thuhet se kërkesa për pasuri të paluajtshme nuk është rritur më shumë sesa oferta për këto pasuri. Si rrjedhojë, r ritja e çmimit nuk buron nga një presion i kërkesës për banim. Madje kërkes a e familjeve për banim ka gjasa të ketë rënë për shkak të çmimeve të larta dhe në rritje. Është kërkesa për investim, nga investitorë vendas dhe të huaj, e financuar nga kursimet e familjeve shqiptare, kredisë bankare, investimeve të huaja dhe fondeve nga burime të paligjshme, ajo që ka mbështetur rritjen e çmimeve të pasurive të paluajtshme në Shqipëri. 5.5.2 F aktorët që lidhen me ofertën,“Karteli” Oferta për pasuri të paluajtshme në tregun shqiptar ka shfaqur shenjat e një tregu të kontrolluar, kontroll që ka dhënë shenja gjithnjë e më të qarta me kalimin e viteve dhe është theksuar sidomos në vitet e rritjes së ndjeshme të sipërfaqes së lejeve të reja të ndërtimit. Në çdo shesh ndërtimi ka disa shitës 24 : a) Kompania e ndërtimi t. Kompania e ndërtimit tenton të mos i paguajë tërësisht me par a tokën, punën dhe materialet e nevojshme për realizimin e ndërtimit, por në pjesën më të madhe i shkëmben ato me apartamente ose ambiente të tjera, përmes kontratave të tipit kliring. Si pasojë, nevoja e saj për likuiditet është ndjeshëm më e ulët sesa do të ishte në rast se do të operonte si një sipërmarrës, që financon ndërtimin me burime të veta dhe merr përsipër të gjitha risqet. Në një situatë të tillë të favorshme, ndërtuesit nuk përballen me presion për të siguruar fonde të mëdha në fazat fillestare të projektit. Për pasojë, ata nuk i nxjerrin në treg për shitje të gjitha njësitë që zotërojnë. Përkundrazi, ata vendosin çmime të larta shitjeje, çmime të cilat, nëpërmjet marrëveshjeve joformale, i imponohen edhe subjekteve të tjer a që shesin prona në të njëjtin projekt ndërtimor. b) Pronarët e tokës zakonisht e shkëmbejnë tokën me sipërfaqe ndërtimi. Ata presin përfundimin e ndërtimit për të shitur, meqë çmimet në moment in e fundit priten të jenë gjithnjë më të larta. Kjo kategori nuk ka asnjë nevojë financiare që ta detyrojë të shesë. Dhe nëse u ndodh që nevojiten fonde dhe detyrohen të shesin, ata nuk ka në arsye të shesin me çmim dukshëm më të ulët, sesa ai i ndërtuesi t, i cili në fakt konsiderohet si çmim tregu. c) Investitorët, janë ata që i kanë dhënë fonde ndërtuesit në këmbim të një kthimi nga investimi, kthim i cili zakonisht u jepet pjesërisht në para dhe pjesërisht në sipërfaqe ndërtimi. Si të tillë, ata janë palë me ndërtuesit dhe sillen njësoj si a ta duke pritur përfundimin e projektit për të shitur atë pjesë të pasurive që do t’u takojë si përfitim nga investimi. d) Kompanitë që ofrojnë materiale dhe shërbime kundrejt“ kliringut” janë ato që realizojnë projektin dhe kanë vërtet nevoja financiare. Kjo kategori është pjesa më aktive e tregut në fazat e para të ndërtimit, duke ofruar çmime më të ulëta sesa kompania e ndërtimi t, por me kushtin e parapagimeve që shkojnë deri në 100% të çmimit. Në këtë kuptim, këta nuk konkurrojnë kompaninë e ndërtimit, pasi kliringu vërtet shet me çmim më të ulët, por kërkon pagesa të plota, pra nuk ofron plane fleksibël pagesash siç ofron kompania e ndërtimit. Gjithsesi, ulja e çmimit prej tyre është në masë simbolike sa nuk dëmton skenarin e caktimit t ë çmimeve nga ana e ndërtuesit. Kompanitë e“ kliringut” sado të kenë nevojë urgjente për fonde, e ulin çmimin deri në atë pikë sa të mos e rrisë konkurrencën në një shesh ndërtimi. Shkaku qëndron në 2 arsye: a. Së pari, një sjellje e tillë jomiqësore me ndërtuesin dëmton imazhin e kompanisë së“ kliringut”, çka do të vështirësonte përpjekjet e saj për të kryer punime në kompani të tjera në të ardhmen. b. Së dyti, kompania e“ kliringut”, kur shet pasuritë që i janë premtuar nga ndërtuesi, është e varur prej këtij të fundit për realizimin e shitjes. Kjo ndodh pasi kontrata me të cilën do të shitet pasuria do të bëhet duke u përfshirë kompania e ndërtimit, e cila mund edhe të refuzojë të nënshkruajë në kontratë(kalim të drejtash ose premtim shitjeje) nëse çmimi i shitjes nga“ kliringu” është konkurrues me çmimi n“zyrtar” të tregut. Praktikisht, ndërtuesit kanë arritur të kontrollojnë çmimet me të cil at shiten pasuritë në një projekt konkret ndërtimi. Gjatë viteve të fundit, pothuajse 24 Informacionet e listuara janë produkt i intervistave të pastrukturuara me agjentë imobiliarë, inxhinierë në kompani ndërtimi, noterë. 17 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

në çdo shesh ndërtimi ekziston i njëjti paralajmërim: “ ky është çmimi që kemi tani, pasi në një datë të caktuar çmimet do të rriten”. Karakteristike është se, ashtu siç premtohet, ashtu ndodh, çmimet rriten nga të gjithë ofruesit(ndërtues, investitorë, pronar ë toke dhe kliringu) në të njëjtën kohë, në mënyrë të komanduar. Kjo rritje, që ndodh gjithandej në mënyrë të organizuar, ka bërë që ajo të jetë më e pranuar nga tregu duke bërë që blerësit ta shohin blerjen e pronës gjithnjë e më shumë si alternativë të mirë investimi, për të cilën nuk duhet pritur më. Nga ana tjetër, ata blerës, që e duan pronën jo për investim, por për të jetuar dekurajohen gjithnjë e më shumë për shkak se ajo që ishte“ e vështirë” shndërrohet gradualisht në“ e pamundur”. Natyrisht, ky nuk është rezultat i mekanizmit të një tregu të lirë konkurrues por pasqyrë e qartë e një tregu të kontrolluar, tipik për një kartel. Kontrolli i çmimeve nuk ndodh vetëm brenda një sheshi ndërtimi, por ekziston një koordinim i qartë, në marrëveshje apo në heshtje, mes ndërtueseve. Rritja e çmimeve në zona elitare dhe projektet cilësore i ka në dhënë jehonë fenomenit, duke shtuar kërkesën në periferi. Kërkesa e shtuar në këto zona ka lehtësuar rritjen e çmimit nga ndërtuesit, të cilët kanë qenë gati për t’ i rritur ato si prirje e përgjithshme. Ekzistojnë shenja të një karteli të heshtur mes ndërtuesve në Shqipëri, veçanërisht në Tiranë, që është dhe tregu më i madh dhe më dinamik. Shenja t më të qarta janë: • Mungesa e konkurrencës jo vetëm brenda të njëjtit projekt ndërtimi, por dhe ndërmjet projekteve në të njëjtën zonë. • Rritje e përbashkët e çmimeve në periudha të njëjta nga ndërtues të ndryshëm, zakonisht në pranverë dhe vjeshtë. • Çmim i njëjtë dysheme për parkingun me sipërfaqe pothuajse të njëjtë në të gjitha projektet e ndërtimit(së pak u 15,000 Euro). • Rritje e sipërfaqes së përbashkët që i shtohet sipërfaqes së pronës, nga mesatarisht 7%12% në 17%- 35%, një fenomen që ka prekur çdo proj e kt ndërtimi. Kjo sipërfaqe shtesë për të cilin paguan blerësi,“de facto” përbën një rritje fiktive të çmimit të pronës. 5.6 Si shiten pasuritë e paluajtshme në Shqipëri Që prej vitit 1995, kur filluan ndërtimet e reja në Shqipëri, tregu i pasurive të paluajtshme është dominuar nga ndërtues me fonde të pamjaftueshme për të realizuar investim et. Për t’ i realizuar ato, ndërtuesit kanë gjetur financim kryesisht në dy burime fondesh: a) Investitorë të cilët ofronin fonde kundrejt një përqindje je të caktuar të fitimit nga projekti; b) Parapagimet e blerësve të pasurive të paluajtshme. Kredia bankare direkt nga ana e ndërtuesve është përdorur pak. K anë qenë blerësit ata, të cilët kanë përdorur kredinë për të parapaguar pjesërisht pronën e rezervuar duke zëvendësuar në këtë mënyrë kredinë që ndërtuesit duhej të merr nin. Për sa i përket marrëveshjeve për shitjen e pasurive të paluajtshme, janë shfaqur kryesisht 4 forma kontraktimi, të cilat ndryshojnë në varësi të kategorisë së blerësit dhe momenti t të kontraktimit. Forma e parë e marrëveshjeve mes ndërtuesve dhe porositësve të pasurive të paluajtshme është shkëmbimi mall me mall ose i ashtuquajturi “ kliringu”. Kjo është një nga format tipike të marrëveshjes mes pronarit të tokës dhe ndërtuesit, ku ky i fundit shlyen pjesën më të madhe të vlerës së tokës duke dhënë një përqindje të sipërfaqes së përfunduar të ndërtimit, e cila luhatet mesatarisht nga 25%- 30% në rrethe dhe 30- 40% në Tiranë dhe në zonat elitare dhe bregdetare. V itet e fundit është bërë masiv dhe fenomeni i kontratave të kliringut mes ndërtues ve dhe ofrues ve të shërbimeve dhe materialeve të ndërtimit( si betoni, muratura, hidrosanitare, instalime elektrike dhe hidraulike, pllaka, etj). Kjo formë u ka mundësuar ndërtues ve të zgjidhin një problem të rëndësishëm, atë të financimit të projektit, pasi nuk kanë nevojë të paguajnë drejtpërdrejt për tokën, materialet dhe shërbimet. Forma e dytë është shitja p ërp ara përfundimit të projektit, e cila është forma mbizotëruese e shitjes së pasurive të paluajtshme te klientët. Në këtë rast, shitës nuk janë vetëm ndërtuesit, por edhe të gjithë ata, që zotërojnë të drejtën mbi pasurinë e paluajtshme ende të pandërtuar. E thënë thjesht, shitës në këtë rast janë ndërtuesit, investitorët dhe ata që kanë nënshkruar kontrata kliringu me ndërtuesin. Në varësi të shitësit ndryshojnë edhe planet e pagesës. a) Kur shitësi është ndërtuesi, prona shitet me plane pagesash deri në përfundim të ndërtimit. Zakonisht kërkohet 30% e vlerës së kontratës në momentin e nënshkrimit, ndërsa deri në përfundim të ndërtimit dhe regjistrimin e pronës në ASHK shlyhet rreth 90%-95% e vlerës. Pjesa që mbetet, rreth 5%-10% paguhet në momentin e kalimit të pronësisë. Kjo mënyrë përbën një burim të rëndësishëm financimi për ndërtuesit. b) Kur shitës janë pronar ët e tokës apo kompanitë, që e kanë fituar të drejtën nëpërmjet kliringut, kërkesa për parapagim është shumë më e lartë, deri në 100% të vlerës. Kjo ndodh sepse këto subjekte ofrojnë çmim më të ulët se ndërtuesi t dhe tërheqin blerës it që duan të përfitojnë nga kjo mundësi. 18 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

Forma e tretë është shitja pas përfundimit të ndërtimit, që është forma normale dhe ligjore e shitjes. Prona, e cila është e përfunduar dhe e pajisur me certifikatën e pronësisë nga ASHK, shitet duke ndjekur procedurat ligjore p ë r kalimin e fondeve dhe të pronësisë. Forma e katërt është një praktikë e re që lidhet me blerjen e një prone, por nuk përfaqëson një kontratë për re zervimin e saj. K jo formë njihet si s hitje me rezervim të s ë drejtës për bler je e realizuar përmes një “ Marrëveshje je për prenotim interesi”. Gjatë viteve të fundit u shfaq një formë e re, ku klienti paguan një paradhënie për të fituar të drejtën për të blerë një pronë në një ndërtesë që ende nuk ka marrë lejen e ndërtimit. Ajo që e bë n këtë formë të veçantë është fakti se klienti nuk e di saktësisht se cil ën pasuri po blen, por paguan për të pasur të drejtën për të blerë. Vetëm në një fazë të dytë lidhet marrëveshja për p ronën konkrete. Kjo praktikë e re dhe, interesi që ka ngjallur në projekte të caktuara, ngre pikëpyetje mbi burimin e fondeve të palëve të interesuara. Normalisht një blerës merr përsipër një risk të lartë kur ai parapaguan për pron ë n ende të pandërtuar, risk i cili justifikohet deri diku nga mundësia për të përfituar një çmim të favorshëm, apo për të zgjedhur një pronë me karakteris ti kat e dëshiruara. Megjithatë, në këtë rast konkret, merret përsipër një risk edhe më i lartë, pasi nuk dihet me saktësi se cila është prona që do të blihet. Ky lloj risku zakonisht merret përsipër nga dy kategori blerësish: a. Blerës spekulatorë, të cilët nënshkruajnë kontrata të tilla me qëllimin për t’ i rishitur me një çmim më të lartë në të ardhmen. b. Blerësit me burime të dyshimta të parave, ashtu siç i kanë fondet, i kanë të riskuara. Angazhimi i këtyre fondeve në kontrata të tilla nuk ua shton riskun, por u jep një mundësi për të orientuar fondet drejt rrugës së legalizimit të tyre. Duke marrë në konsideratë që kontrata të tilla j anë lidhur në periudha kur oferta për p rona ka qenë e lartë, shtohen dyshimet se nxitimi për t’u përfshirë në këto projekte mund të jetë i lidhur me nevojën për të pastruar para nga burime të dyshimta. 5.7. Si depërtojnë paratë e paligjshme në sektorin e pasurive të paluajtshme Gjatë viteve të para të tranzicionit, ekonomia shqiptare karakterizohej nga një nivel i lartë informaliteti, me një pjesë të qytetarëve të punësuar në mënyrë informale në emigracion kryesisht në vendet e Bashkimit Europian. Kjo ekonomi informale, e mbizotëruar me pagesat në para në dorë(cash) e lehtësonte depërtimin e kapitaleve të paligjshme ardhur nga korrupsioni, trafiqet dhe evazioni fiskal. Gjatë 2 dekadave të fundit, veçanërisht pas ndërmarrjes së masave për minimizimin e pagesave me para në dorë, filluan të shfaqen rrugë alternative për integrimin në ekonomi të parave nga burime të paligjshme apo dhe kriminale. Në vijim keni disa tregues që dëshmojnë për rrugë t e mundshme të përdorura në Shqipëri. A- Themelimi i një kompanie ndërtimi me kapacitete të dyshimta financiare. Në vitin 2015, në Shqipëri ishin aktive 4,946 kompani ndërtimi. Deri në fund të vitit 2023, ky numër u rrit në 6,955 kompani, duke shënuar një shtesë prej 2,009 kompanish, ose një rritje mbi 40%. Në pamje të parë, kjo rritje mund të justifikohet me shtimin e aktivitetit ndërtimor. Megjithatë, vetë rritja e ndërtimeve nuk mjafton për të justifikuar hyrjen e kaq shumë kompanive në treg. Në një skenar më të arsyesh ëm, do të pritej që rritja e volumit të ndërtimeve të përballohej kryesisht nga kompanitë ekzistu ese, të cilat zotërojnë përvojë dhe kapacitete të konsoliduara. Tabela 7: Numri i kompanive të ndërtimit 2015-2023 Vitet 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2,023 Kompani t ë reja gjithsej Kompani t ë reja me 1-4 t ë pun ë suar Kompani aktive gjithsej Kompani aktive me 14 t ë pun ë suar Përqindja e kompanive të reja me 1- 4 të punësuar 671 4,946 3,269 66% 609 4,624 3,105 67% 4,500 3,076 68% 4,602 3,076 67% 562 437 4,726 3,118 66% 861 922 840 754 5,060 3,450 68% 5,531 3,766 68% 1,099 944 6,235 4,338 70% 1,056 893 6,955 4,919 71% Burimi: Instituti i Statistikave(INSTAT) 25 25 INSTAT, Database statistikor, Ndërtimi 19 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

Ajo që ngre dyshime mbi natyrën e kësaj rritjeje është fakti se nga 2,009 kompanitë e reja të regjistruara në këtë periudhë, rreth 1,650 janë kompani me vetëm 1 deri në 4 të punësuar. Kjo do të thotë se mbi 82% e kompanive të reja nuk kanë kapacitete reale për të realizuar vetë një projekt ndërtimi. Në thelb, këto subjekte funksionojnë si zyra të thjeshta që realizojnë projekte ndërtimi kryesisht Figura 7: Numri i kompanive të ndërtimit 2015-2023 përmes nënkontraktorëve. Pra, ndonëse në letër janë krijuar kompani të reja ndërtimi, projektet ndërtimore i kanë realizuar pothuajse të njëjtat kompani. Kjo situatë ngre dyshime jo vetëm mbi burimet e financimit të kompanive të reja të ndërtimit, t ë cilat nuk ndërtojnë vetë, por edhe mbi mënyrën sesi ato arrijnë të përmbush in kriteret ligjore për të përfituar një lejë ndërtimi. 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 6 955 6 235 4 946 4 624 4 500 4 602 4 726 5 060 5 531 3 269 3 105 3 076 3 076 3 118 3 450 3 766 4 338 4 919 2 000 1 000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Kompani aktive gjithsej P ër periudhën 2017- 2019, rreth 59% e kompanive të ndërtimit që morën leje ndërtimi për objekte me më shumë se 6 kate nuk kishin kapacitet e të mjaftueshme financiare për të realizuar këto projekte 26 . N ë mungesë t ë kapaciteteve teknike dhe t ë burimeve financiare të ligjshme, lindin dyshime të arsyeshme mbi motivet që shtyjnë një kompani me 1-4 të punësuar të ndërmarrë një investim me vlerë prej disa milionë Eurosh. B – Pagesa”cash” e një pjes e të çmimit Që prej vitit 1995, kur u dhanë lejet e para të ndërtimit në Shqipëri, transaksionet për blerjen e pasurive të paluajtshme janë realizuar kryesisht përmes pagesave me para në dorë(cash). Në fazat e para, kjo praktikë ishte e zakonshme për shkak të nivelit të lartë të informalitetit në ekonomi dhe burimeve joformal e të të ardhurave, veçanërisht nga emigracioni, të cilat nuk ishin domosdoshmërisht të paligjshme. Ndërhyrja e parë ligjore për të kufizuar pagesat me para në dorë erdhi në vitin 2008, me ndryshimet në ligjin“Për procedurat tatimore”, që vendosi një kufi Kompani aktive me 1-4 të punësuar maksimal për pagesat“ cash” nga çdo tatimpagues, person fizik apo juridik. Fillimisht, ky kufi ishte 300,000 lekë dhe më pas, në vitin 2013, u ul në 150,000 lekë 27 . Megjithatë, kjo masë nuk arriti të ndalonte praktikën e pagesave“ cash” në sektorin e pasurive të paluajtshme. Një praktikë e zakonshme ka qenë deklarimi në kontratë i një vlere të ulët, zakonisht afër kostos së ndërtimit, që paguhet nëpërmjet bankës, ndërsa pjesa tjetër e çmimit paguhej në dorë, jashtë sistemit bankar. Kjo u krijoi mundësi blerësve që nuk dëshironin, ose nuk mundnin të justifikonin burimin e të ardhurave të tyre, të përfitonin ligjërisht një pasuri të paluajtshme. Për të frenuar këtë praktikë, në vitin 2018 autoritetet shtetërore vendosën çmime reference minimale për shitblerjen e pasurive të paluajtshme 28 . Këto çmime përcaktuan një prag minimal për regjistrimin e kontratave, duke synuar të kufizonin atë pjesë të çmimit të pasurisë së paluajtshme që paguhej“ cash”. Megjithatë, për shkak se çmimet e referencës ishin në nivele mesatare dhe dukshëm më të ulëta se ato të tregut, sidomos në zonat urbane dhe në segmentin 26 Këto rezultate dolën nga analiza e 141 bilanceve financiare të kompanive. Bilancet u siguruan me anë të një kërkese zyrtare për informacion nga Bashkia e Tiranës në janar 2020.(Burimi: Global Initiative Against Transnational Organized Crime, gusht 2020) 27 Ligj nr. 179/2013 për disa ndryshime dhe shtesa në ligjin nr. 9920, datë 19.5.2008,“Për procedurat tatimore në Republikën e Shqipërisë”, i ndryshuar 28 VKM nr. 132, datë 7.3.2018“Për metodologjinë për përcaktimin e vlerës së taksueshme të pasurisë së paluajtshme“ndërtesa”, e bazës së taksës për kategori specifike, natyrën dhe prioritetin e informacionit dhe të dhënave për përcaktimin e bazës së taksës, si dhe të kritereve dhe rregullave për vlerësimin alternativ të detyrimit të taksës” i ndryshuar 20 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

e ndërtesave luksoze, hapësira për pagesa“ cash” vazhdoi të ekzistonte. Në zonat periferike, çmimi re al është rreth 50% më i lartë se çmimi i referencës ndërsa në zonat elitare apo për kullat dhe resortet turistike, diferenca arrin rreth 100%. Agjencia e Inteligjencës Financiare, në raportin e saj për vitit 2024, konstaton se gjatë këtij viti janë realizuar blerje të pasurive të paluajtshme nën vlerën reale të tregut 29 , çka lidhet pikërisht me kontratat e shitjes së pasurive të paluajtshme në n apo afër çmimit të referencës. C – Depozitimi i p arave në vende të treta me kontroll të dobët të burimit të fondeve De pozitimi i fondeve në shtete të tjera dhe rikthimi i tyre në Shqipëri përmes bankave, në formën e investimeve të huaja direkte(IHD), përbën një nga mekanizmat e depërtimit te parave të paligjshme në ekonominë shqiptare. Gjatë dekadës së fundit, analiza e fluksit të IHD-ve tregon një rritje të investimeve që vijnë nga vende të klasifikuara me rrezik të lartë nga Task Forca për Veprim Financiar (FATF). Në vitin 2015, investimet e huaja direkte nga disa prej këtyre vendeve, si p. sh. Bullgaria dhe Emiratet e Bashkuara Arabe(EBA), ishin minimale ose të papërfillshme. Megjithatë, pas vitit 2019, investimet nga këto juridiksione u rritën ndjeshëm, duke arritur në 74 milionë Euro nga Bullgaria dhe 33 milion ë Eur o nga EBA. Një rritje e konsiderueshme e investimeve është vërejtur edhe nga Turqia, e cila, së bashku me Bullgarinë dhe EBA, ka qenë pjesë e listë s gri të FATF 30 deri në q ershor të vitit 2024. Tabela 8: Investimet nga vende të listuara në listën gri të FATF 2015-2024(milion ë Euro) Vendi Turqi Bullgari Emiratet e Bashkuara Arabe 2015 86 0 0 2016 77 3 1 2017 45 4 0 2018 98 4 3 2019 52 12 -6 2020 120 6 2 2021 87 2 1 2022 58 9 5 2023 179 29 19 2024 257 28 6 Burimi: Banka e Shqipërisë 31 Këto prurje investimesh, nga vende me kontroll të dobët financiar, ngrejnë pikëpyetje mbi natyrën e vërtetë të këtyre investimeve dhe rrezikun potencial që ato paraqesin për pastrimin e parave në Shqipëri. Natyrisht, nuk përjashtohet mundësia që një pjesë e IHD nga këto vende vijnë nga burime të ligjshme dhe biznese të interesuar a realisht për të investuar(si p.sh. Turqia). Megjithatë, rritja e ndjeshme e këtyre investimeve, gjatë viteve të fundit, veçanërisht në periudhën e bumit të ndërtimit dhe rritjes së çmimeve në Shqipëri, shton dyshimet për depozitimin e fondeve në bankat e këtyre vendeve dhe transferimin e tyre në rrugë bankare si Investime të Huaja Direkte( IHD) në sektorin e ndërtimit. D – Depozitimi në bankë në mënyrë të fragmentuar Kjo formë e infiltrimit të kapitalit me origjinë të dyshimtë në sistemin financiar shqiptar është mundësuar nga mungesa e reagimit të mjaftueshëm nga ana e institucioneve përgjegjëse, përfshirë bankat tregtare, si dhe institucionet shtetërore mbikëqyrëse dhe ligjzbatuese. Megjithëse ky fenomen është konstatuar në raportet e këtyre institucioneve, nuk janë ndërmarrë masa të strukturuara dhe efektive për të ndaluar rrugët e integrimit të parave të paligjshme në ekonomi. Në praktikë, bankat kërkojnë dokumentacion verifikues për burimin e fondeve kur bëhet depozitim mbi një shumë të caktuar(zakonisht rreth 7,000 Euro). Por për të shmangur këto kontrolle pë rdoret strategjia e fragmentimit: shumat ndahen në depozitime të vo gla dhe të përsëritura, të cilat nuk nxisin mekanizmat e alarmit automatik. Këto fonde më pas përdoren për blerje të pasurive të paluajtshme. Ky mekanizëm funksionon nëpërmjet bashkëpunimit të shitësve, të cilët pranojnë të lidhin kontrata shitblerjeje në vlerën e çmimit të referencës ose pranë tij, ndërkohë që pjesa tjetër e çmimit e padeklaruar në kontratë paguhet“ cash”. Në këtë mënyrë, paratë me origjinë të paligjshme përfshihen në tregun formal të pasurive të paluajtshme, pjesërisht përmes sistemit bankar dhe pjesërisht jashtë tij, duke u integruar si kapital“i pastër” në ekonomi. E – Huamarrja fiktive Një nga metodat e përdorura për blerjen e pasurive të paluajtshme nga individë, që nuk mund të justifikojnë burimin e fondeve është realizimi i një pagese paraprake të vogël, zakonisht në masën 10% deri në 30% të vlerës së pronës, ndërsa pjesa e mbetur financohet përmes një kredie nga bankat apo institucionet e tjera të kreditit. Kjo metodë krijon përshtypjen e një transaksioni të rregullt dhe legal, pasi blerja realizohet nëpërmjet një burimi të ligjshëm, siç është kredia bankare. Shlyerja graduale e kredisë në këste të vogla, edhe pse realizohet me të njëjtat fonde të pajustifikuara, nuk ngjall dyshime tek institucionet mbikëqyrëse, për shkak të vlerave të ulëta dhe natyrës së rregullt të pagesave. Në këtë 29 Agjencia e Inteligjencës Financiare, Raport https://fiu.gov.al/raporte/ 30 FATF High-risk and other monitored jurisdictions. Vjetor 2024, 31 Banka e Shqipërisë, Fluksi tremujor i investimeve direkte-detyrime, sipas shteteve- M6BP. 21 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

mënyrë, paratë e paligjshme integrohen gradualisht në ekonominë formale, përmes secilit këst të kredisë që shlyhet. F – Forma të tjera Ekziston një gamë e gjerë metodash përmes të cilave paratë e fituara nga aktivitete kriminale, korrupsioni apo evazioni fiskal integrohen në ekonomi përmes blerjes së pasurive të paluajtshme. Përveç konstatimeve të institucioneve kombëtare si Agjencia e Inteligjencës Financiare(AIF), Struktura e Posaçme Kundër Korrupsionit(SPAK) dhe Banka e Shqipërisë, si dhe organizatave ndërkombëtare si MONEYVAL dhe FATF, edhe ekspertët e fushës kanë evidentuar forma të ndryshme të përdorura në Shqipëri për këtë qëllim. Një nga praktikat më të njohura është blerja përmes kompanive guask ë. Në këtë rast, p asuri të paluajtshme blihen nga subjekte juridike të regjistruara në Shqipëri ose jashtë saj, të cilat nuk zhvillojnë asnjë aktivitet ekonomik real, por përdoren vetëm për të mbajtur pasuri dhe për të legalizuar fonde me origjinë të dyshimtë. Një formë tjetër është regjistrimi i pasuris ë së paluajtshme në emër të bashkëshortëve, vëllezërve, prindërve ose shokëve të ngushtë, me qëllim shkëputjen e lidhjes ligjore dhe dokumentare midis poseduesit real të fondeve dhe pronës së blerë. Së fundmi, është vërejtur një tendencë në rritje për përdorimin e kriptomonedhave në blerjen e pasurive të paluajtshme. Në disa raste, sidomos për prona me vlera të larta në Tiranë apo në zona turistike bregdetare, është negociuar që pagesa të kryhet në fo rmën e kriptomonedhave si Bitcoin 32 . Kjo formë shmang sistemin bankar dhe mundëson transaksione më pak të gjurmueshme, duke rritur rrezikun për pastrim të parave përmes tregut të pasurive të paluajtshme. 5.8 Si“ treten” paratë e paligjshme nga kompanitë e ndërtimit në Shqipëri? Kompanitë e ndërtimit që pranojnë pagesa në para në dorë(cash) përballen me nevojën për të integruar këto fonde në ekonomi në mënyrë të tillë që të shmangin vëmendjen e autoriteteve dhe të mos ngjallin dyshime mbi origjinën e tyre. Në përgjithësi, këto kompani janë të vetëdijshme për rreziqet dhe kostot që shoqërojnë pranimin e fondeve me origjinë të dyshimtë. Megjithatë, për shkak të nevojës për likuiditet dhe të përfitimeve të dyfishta- sigurimi i klientelës dhe reduktimi i detyrimeve tatimore- ato vazhdojnë ta ndjekin këtë praktikë. Pranimi i këtyre fondeve është thelbësor për realizimin e projekteve të mëdha ndërtimi, pasi u mundëson ndërtuesve të sigurojnë më shumë klientë sesa do të kishin nëse do të operonin vetëm me kontraktim të rregullt ligjor. Një formë është pagesa e pjesshme e punonjësve me para në dorë. Përmes kësaj, kompanitë integrojnë gradualisht sasi të konsiderueshme parash në ekonomi ndërkohë që shmangin pagesat për kontributet e sigurimeve shoqërore dhe shëndetësore për pjesën e pagave të paguara në dorë. Një formë e dytë është pagesa e pjesshme ose e plotë me para në dorë për palët e treta, që ofrojnë shërbime të ndryshme për kompaninë. Kjo metodë sjell përfitime të ndërsjella për të dyja palët e përfshira: kompania e ndërtimit shpërndan gradualisht fondet informale në mënyrë të fragmen tuar, ndërsa palët përfituese i reduktojnë të ardhurat e deklaruara duke paguar me pak taksa. Në vijim, këto kompani që marrin pagesa në dorë e “tresin” kapitalin informal në mënyrë të ngjashme, përmes pagesës me para në dorë për punonjësit e tyre, apo për mbulimin e një pjese të shpenzimeve operative. Ky proces e lejon kapitalin me origjinë të dyshimtë të qarkullojë dhe të përfshihet në ekonominë formale në mënyrë të fragmentuar dhe të vështirë për t’u gjurmuar. 32 Blerja direkte me kriptomonedha nuk lejohet në Shqipëri por ato janë pranuar të konvertohen në para ligjore me të cilat më tej është blerë pasuria e paluajtshme. 22 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

6. Agjencia e I nteligjencës Financiare dhe roli i saj Agjencia e Inteligjencës Financiare(AIF) është autoriteti përgjegjës për zbatimin e politikave në fushën e parandalimit të pastrimit të parave dhe financimit të terrorizmit në Shqipëri. E krijuar në vitin 2001, fillimisht si drejtori e përgjithshme pranë Ministrisë së Financave, AIF synon identifikimin, analizimin dhe referimin e veprimtarive të dyshimta financiare, duke synuar ruajtjen e integritetit dhe qëndrueshmërisë së sistemit financiar dhe të ekonomisë shqiptare në tërësi. Për këtë qëllim AIF, duhet të trajtojë çështje me risk potencial për pastrim parash dhe financim të terrorizmit. Por a i a ka arritur AIF të realizojë misionin e saj të “ mbrojtjes s ë interesave të vendit nga krimi financiar”? N ga një analizë e raporteve të vetë Agjencisë për aktivitetin e saj gjatë periudhës 201 52024 mund të vërehe t një rënie e aktivitetit të Agjencisë së Inteligjencës Financiare gjatë 5 vjeçarit të fundit krahasuar me periudhën paraardhës e në disa drejtime. Së pari, është shënuar një rënie e rasteve të dërguara pranë organeve ligjzbatuese dhe e inspektimeve në vend nga ana e Agjencisë. Gjatë periudhë s 2015- 2024 janë dërguar në organet ligjzbatuese 3,060 raste 33 , nga të cilat 1,856 raste i përkasin periudhës 2015-2019 ndërsa 1,204 raste i përkasin periudhës së dytë 2020-2024. Në të njëjtën kohë, edhe inspektimet në vend dhe ato në distancë kanë vazhduar t ë bien. Në total, për periudhën 2015- 2024 janë realizuar 1,356 inspektime në vend dhe në distancë, n ga të cilat 806 inspektime janë kryer gjatë 5- vjeçar it 2015-2019 ndërsa në periudhën 2020- 2024 numri i inspektimeve në vend ra në 550 raste. Figura 8: Rastet e dërguara në organet ligj zbatuese dhe inspektimet në vend dhe në distancë sipas periudhave 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1 856 1 204 2015-2019 806 550 2020-2024 Rastet e d ë rguara n ë organet ligjzbatuese Inspektime n ë vend Ky reduktim i aktivitetit bllokues dhe ndëshkues të Agjencisë gjatë viteve të fundit ndodh pikërisht në një periudhë, kur jo vetëm po rritej sektori i pasurive të paluajtshme dhe risku i pastrimit të parave në të, por përkoi me momentin kur FATF e vendosi Shqipërinë në listën gri të vendeve me nivel të ulët të përpjekjeve për parandalimin e pastrimit të parave dhe financimin e terrorizmit. Për më tepër, ky fenomen përkon pikërisht me periudhën, kur po shtoheshin zërat publikë dhe debati politik mbi financimin e dyshimtë të ndërtimeve luksoze në Tiranë dhe në zonat bregdetare. Së dyti, n donëse një pjesë e konsiderueshme e remitancave dhe sidomos e parave të paligjshme t ë Shqipërisë vjen nga jashtë në formën e parasë në dorë, nga AIF janë dërguar në organet ligjzbatuese vetëm 26 raste për mosdeklarim të shumave në kufi 33 Burimi: Agjencia e Inteligjencës Financiare, Raportet vjetore 2012-2024 23 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

gjatë një periudhe 10 vjeçare, pra mesatarisht 2.6 raste në vit. Ky numër jo vetëm ka qenë i ulët, por ka ardhur, gjithashtu, në rënie vitet e fundit. Ndërkohë që në periudhën 5- vjeçare 2015- 2019 janë dërguar 21 raste, në 5- vjeçarin pasardhës 2020- 2024 janë dërguar vetëm 5 raste për mosdeklarim shumash në kufi. Figura 9: Rastet e dërguara në organet ligjzbatuese për mosdeklarim të shumave në kufi sipas periudhav e 25 21 20 15 10 5 5 2015-2019 G jatë 4 vite ve të fundit 2021-2024, kur volumi i ndërtimit është rritur ndjeshëm dhe bashkë me të edhe rreziku i pastrimit të parave, AIF ka referuar në organet ligjzbatuese vetëm 1 rast të mosdeklarimit të shumave apo sendeve me vlerë në kufi. Së treti, rastet e korrupsionit dhe evazionit fiskal të dërguara në organet ligjzbatuese janë zvogëluar pas vitit 2015.Kjo ndodh n dërkohë që të dhënat tregojnë për një rritje të korrupsionit dhe evazionit nga vlera 2020-2024 670 milion ë Eur o në vitin 2015 në 1.079 miliardë në vitin 2024. Megjithatë, numri i rasteve të raportuara nga A gjencia është ulur nga 52 raste në vitin 2015 në vetëm 23 raste në vitin 2024. Për periudhën 5- vjeçare 2015- 2019 janë dërguar në organet ligjzbatuese në total 133 raste për dyshimet për korrupsion dhe evazion fiskal. Për 5- vjeçarin pasardhës 2020- 2024 janë dërguar në organet ligjzbatuese 100 raste të tilla. Figura 10: Rastet e dërguara në organet ligjzbatuese për dyshime për korrupsion, evazion fiskal sipas periudhave kohore 140 133 120 100 100 80 60 40 20 2015-2019 2020-2024 Sipas të dhënave, deri në vitin 2015 numri i rasteve të raportuara ishte në rritje të vazhdueshme – tendencë kjo, që u ndërpre duke shënuar një rënie në vitet në vijim pikërisht në një periudhë kur po rritej edhe rreziku për pastrim parash. Së katërti, vlera e pasurive të bllokuara nga Agjencia e Inteligjencës Financiare ka qenë simbolike dhe në rënie. Nga viti 2015 deri n ë vitin 2019 AIF ç do vit bllokonte prona me vlera deri ne 28.8 milion ë Euro në vit. Por që në vitin 2020 e m ë 24 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

pas kur filloi t ë rritej ndjeshëm jo vetëm sip ë rfaqja e nd ë rtimit, por edhe çmimet e pasurive t ë paluajtshme, vlera e pasurive t ë bllokuara nga Agjencia ra ndjeshëm, duke zbritur në nivele simbolike 0.2-24 milion ë Eur o në vit, me një përjashtim në vitin 2024, kur u shënua një rritje në 10.8 milionë Euro. Tabela 9: Pasuritë e bllokuara dhe të sekuestruara gjatë periudhë s 2015 – 2024(milion ë Euro) Viti Pasuria totale e bllokuar(Euro) Pasuria totale e sekuestruar(Euro) Raporti sekuestrime/ bllokime 2015 16.3 11.3 69% 2016 28.8 8.1 28% 2017 11.3 9.1 81% 2018 5.4 4.5 84% 2019 9.7 7.8 81% 2020 1.2 1.2 100% 2021 0.3 0.2 80% 2022 2.4 2.4 100% 2023 1.2 1.1 93% 2024 10.8 10.4 97% Total 87.2 56.2 64% Burimi: Agjencia e Inteligjencës Financiare/ Drejtoria e Përgjithshme e Parandalimit të Pastrimit të Parave Gjat ë periudh ës 2015- 2024 janë bllokuar pasuri me vlerë prej 87.2 milion ë Euro. Nga këto, në 5-vje ç arin 2015-2019 jan ë bllokuar pasuri me vler ë totale prej 71.4 milion Euro, ndërsa n ë periudhë n pasardhëse 2020-2024 janë bllokuar pasuri me vlerë 15.8 milionë Euro- nj ë shum ë rreth 4.5 her ë më e vogël krahasuar me 5- vjeçari n paraardhës . Figura 11. Pasuritë e bllokuara dhe të sekuestruara sipas periudhave 80,0 71,4 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 2015-2019 15,8 2020-2024 Ndërkohë që nivelet e korrupsionit, evazionit dhe pastrimit të parave luhaten në disa miliardë Euro gjatë një periudhe 10 vjeçare, vlera e pasurive të bllokuara mbetet në nivele simbolike. Së fundmi, një tjetër tregues shqetësues është fakti se aktiviteti i Agjencisë s ë Inteligjencës Financiare reduktohet gjat ë viteve zgjedhore. Konkretisht, nga të dhënat për pasuritë e bllokuara në vite vërehet se, me përjashtim të vitit 2019, në të gjitha vitet zgjedhore është shënuar një rënie e aktivitetit bllokues të Agjencisë. Tabela 10: Diferenca në pasuritë e bllokuara të viteve zgjedhore me vitin paraardhë s Vitet elektorale Zgjedhjet parlamentare 2013 Zgjedhjet vendore 2015 Zgjedhjet parlamentare 2017 Zgjedhjet vendore 2019 Zgjedhjet parlamentare 2021 Zgjedhjet vendore 2023 Viti paraardhës 1.3 18.2 28.8 5.4 1.2 2.4 Viti zgjedhor 0.9 16.3 11.3 9.7 0.3 1.2 25 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

Duhet theksuar se viti 2019, ishte një vit zgjedhor, por në dallim nga të tjerët nuk pati garë elektorale për shkak të bojkotit të zgjedhjeve nga opozita Figura 12: Pasuritë e bllokuara 2012-2024 shqiptare. Ky fakt e bën këtë vit pa garë elektorale, një vit pothuajse si vitet e tjera, kur nuk ka zgjedhje. 35,0 30,0 28,8 25,0 20,0 18,2 16,3 15,0 11,3 10,8 9,7 10,0 5,4 5,0 1,3 0,9 2,4 1,2 0,3 1,2 0,0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Kjo përputhje e plotë m idis viteve me garë elektorale dhe nivelit të reduktuar të bllokimit të pasurive nga ana e Agjencisë, mund të jetë një rastësi, por ajo ngre pikëpyetje, pasi përkon me shqetësimet për ndikimin e politikës në qëndrimin e institucioneve të Shtetit Shqiptar ndaj fenomenit t ë pastrimit t ë parave. Në këtë kontekst, rreziku i ndikimit të politikës në vendimet e Agjencisë së Inteligjencës Financiare është real, duke marrë në konsideratë dhe faktin që ky institucion është i varur direkt nga Ministria e Financave. 26 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

7. Pasojat e pastrimit të parave në ekonominë shqiptare Pastrimi i parave është një fenomen kompleks, i cili, ndonëse i vështirë për t’u matur në mënyrë të drejtpërdrejtë, lë gjurmë të dukshme mbi ekonominë. Duke analizuar të dhënat për ekonominë shqiptare gjatë dekadës së fundit, është e mundur të evidentohen disa nga pasojat më të dukshme të këtij fenomeni, veçanërisht në sektorin e ndërtimit. Më poshtë paraqiten disa nga pasojat kryesore, që lid hen me praninë e pastrimit të parave në këtë sektor. 7.1. Deformim i çmimit të tregut Pastrimi i parave ndikon drejtpërdrejt në sektorin ku ndodh dhe, përmes tij, në ekonominë në tërësi. Në Shqipëri, sektori i ndërtimit është një ndër kanalet, ku integrohen fondet me origjinë të dyshimtë. Ky fenomen shkakton nj ë rritje artificiale të kërkesës, duke ndikuar në rritjen e çmime ve dhe duke krijuar rrezikun e një flluske spekulative. Vetëm në Tiranë, çmimet e pasurive të paluajtshme janë e pakta të dyfishuara në dhjetë vitet e fundit, duke e bërë thuajse të pamundur për shtresat me të ardhura nën mesataren, në veçanti çiftet e reja, të sigurojnë një strehë përmes tregut të lirë. Ndërkohë që popullsia në Shqipëri është ulur me rreth 14.2%(2011 –2023), numri i banesave është rritur. Rritja e numrit të banesave, dhe sidomos e atyre të pabanuara, nuk lidhet me nevojat reale për strehim, por me një kërkesë spekulative e nxitur nga pritshmëritë për fitime të larta në të ardhmen. Kjo kërkesë spekulative, shpesh e mbështetur nga fonde me origjinë të dyshimtë, përbën një nga shpjegimet më të besueshme për rritje n e çmimeve në një kontekst demografik dhe ekonomik të pafavorshëm. 7.2 Deformimi i të ardhura ve fiskale dhe rritja e riskut Pastrimi i parave, si një aktivitet që buron nga informaliteti dhe prodhon informalitet, ka dhënë ndikime të dyfishta mbi sistemin fiskal në Shqipëri, duke ndikuar si në nivelin, ashtu edhe në strukturën e të ardhurave tatimore. Së pari, pastrimi i parave zvogëlon bazën tatimore, duke ndikuar negativisht në të ardhurat që kompanitë dhe individët duhet të paguajnë në favor të buxhetit të shtetit. Shtimi i aktivitetit tregtar informal dhe punë simit informal i nxitur nga fenomeni i pastrimit të parave dëmton të ardhurat buxhetore pasi çon në uljen e pagesave për: tatim fitimin; s igurimet shoqërore dhe shëndetësore; tatimin mbi të ardhurat personale dhe TVSH- në. S ë dyti, pastrimi i parave në sektorin e ndërtimit ka sjellë një rritje të të ardhurave për njësitë e qeverisjes vendore, përmes taksave dhe tarifave të lidhura me lejet e ndërtimit dhe pronësinë. Sipas të dhënave zyrtare, të ardhurat nga taksat dhe tarifat vendore janë rritur nga 12.9 miliardë lekë në vitin 2015, në 30.5 miliardë lekë në vitin 2022. Rritja me 17.6 miliardë lekë lidhet kryesisht me taksën e ndikimit në infrastrukturë, e cila kontribuoi me 8.7 miliardë lekë në këtë rritje, ndërsa pjesa tjetër lidhet me 11 taksa të tjera vendore. Pra, më shumë se gjysma e rritjes së taksave dhe tarifa ve vendore buron nga kjo taksë, e cila është drejtpërdrejt e lidhur me volumin e lejeve të ndërtimit. Tabela 11: Taksat dhe tarifat vendore, q ë lidhen me pasuritë e paluajtshme(milion lek ë) Zëri Taksa e kalimit të së drejtës së pronësisë për pasurinë e paluajtshme 2015 606 2016 583 2017 551 2018 599 2019 587 2020 568 2021 704 2022 800 Rritja 2015-2022 32% 27 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

Taksa e ndikimit në infrastrukturë Taksa mbi ndërtesën Pesha ndaj totalit të të ardhurave nga taksat dhe tarifat vendore 1,420 2,796 37% 2,755 5,182 7,225 8,444 3,253 40% 3,553 46% 3,797 48% 3,925 51% 7,930 3,804 52% 9,456 4,581 51% 10,13 6 4,506 51% 614% 61% Burimi: Financat vendore 34 , Llogaritje të autorit Pesha e taksave, që lidhen me pasuritë e paluajtshme në raport me totalin e të ardhurave nga taksat dhe tarifat vendore është rritur nga 37% në vitin 2015 në 51% në vitin 2022, duke i bërë ato një burim të rëndësishëm të të ardhurave për qeverisjen vendore. Figura 13: Pesha e taksave që lidhen me pasuritë e paluajtshme në raport me totalin e të ardhurave nga taksat dhe tarifat vendore 60% 48% 51% 52% 51% 51% 50% 46% 40% 37% 40% 30% 20% 10% 0% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Taksa e ndikimit në infrastrukturë është shtatëfishuar në vlerë nominale dhe është trefishuar në peshë ndaj të ardhurave të përgjithshme vendore gjatë p eriudhës 2015–2022. Kjo zhvendosje e të ardhurave ka deformuar strukturën e të ardhurave të bashkive, duke krijuar varësi të konsiderueshme nga sektori i ndërtimit. Figura 14: Pesha e taksës së ndikimit në infrastrukturë në raport me totalin e të ardhurave nga taksat dhe tarifat vendore 40% 35% 30% 33% 33% 33% 33% 30% 26% 25% 20% 17% 15% 11% 10% 5% 0% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Nëse kemi parasysh faktin se një pjesë e ndjeshme e këtij sektori financohet nga burime informale apo potencialisht të paligjshme, kjo varësi përfaqëson një rrezik të lartë fiskal për të ardhmen. Një ngadalësim i aktivitetit ndërtimor, për shkak të një krize në sektor ose për shkak të forcimit të kontrolleve kundër pastrimit të parave, mund të sjellë rënien e të ardhurave vendore, duke ekspozuar njësitë e qeverisjes vendore ndaj pasigurive buxhetore dhe cenimit të funksioneve publike që ato mbulojnë. 34 Financat vendore, Të ardhurat totale, sipas të ardhurave nga taksat dhe tarifat vendore 2015-2022. 28 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

7.3. Deformim i investimeve të huaja direkte Sektori i pasurive të paluajtshme në vitin 2015 ka qenë një sektor me interes të ulët nga investitorët e huaj, të cilët investuan 24 milionë Eur o në këtë sektor, shumë kjo që përbën 2.7% të totalit të investimeve të huaja në atë vit. Me kalimin e viteve, investimet e huaja në pasuritë e paluajtshme janë rritur nga viti në vit. Pas vitit 2020, ky sektor nisi një rritje të ndjeshme dhe të qëndrueshme, duke kapur nivelin e 379 milion ë Euro në vitin 2024 që përfaqësonte 23.9% të totalit të investimeve të huaja në Shqipëri. Tabela 12: Fluksi i investimeve të huaja direkte(milion Euro) Zëri i IHD Aktivitete të pasurive të paluajtshme Aktivitete financiare dhe të sigurimit Industria përpunuese Tregtia me shumicë dhe me pakicë; riparimi i automjeteve dhe motor ç ikletave Aktivitete profesionale, shkencore dhe teknike Informacioni dhe komunikacioni Energjia elektrike, gazi, dhe furnizimi me ujë Shërbime administrative dhe mbështetëse Ndërtimi Arte, argëtim dhe çlodhje Shëndeti dhe aktivitete të punës sociale Akomodimi dhe shërbimi ushqimor Arsimimi Aktivitete të tjera shërbimi Bujqësia, pyjet dhe peshkimi Aktivitete të organizatave dhe organizmave ndërkombëtarë Transporti dhe magazinimi Industria nxjerrëse Të tjera për arsye konfidencialiteti Totali 2015 24 80 20 23 5 41 130 1 4 -3 0 0 1 0 0 32 96 323 113 890 2016 33 73 55 19 7 -16 565 8 0 12 -4 -1 1 0 0 24 12 158 0 946 2017 42 112 23 9 82 -24 408 25 22 13 -3 -14 0 1 5 0 -15 216 0 902 2018 113 96 34 29 93 -67 453 38 31 3 8 0 0 0 0 0 11 177 0 1019 2019 111 116 44 29 43 13 335 20 59 17 -3 0 1 0 0 0 30 259 0 1074 2020 80 132 87 45 47 66 259 16 50 6 1 0 0 0 0 0 15 132 0 936 2021 191 152 98 62 59 23 61 31 55 5 9 2 3 1 0 0 34 247 0 1033 2022 291 158 146 101 39 68 175 32 25 8 9 12 7 0 0 0 33 268 0 1372 2023 323 238 121 125 48 65 158 55 33 8 6 4 13 0 0 0 9 295 0 1501 2024 379 287 173 107 65 81 166 36 33 8 8 8 1 0 0 0 22 214 0 1588 Totali 1587 1444 801 549 488 250 2710 262 312 77 31 11 27 2 5 56 247 2289 113 11261 Burimi: Banka e Shqipërisë 35 35 Statistika Banka e Shqipërisë Fluksi i investimeve të huaja direkte. 29 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

Interesi i investitorëve të huaj në këtë sektor është shtuar, duke bërë që investimi në pasuri të paluajtshme të jetë sektori me volumin më të madh të investimeve që prej vitit 2022 e në vazhdim. Nga 890 milion E uro që ishin IHD në vitin 2015 ato u rritën në 1.588 miliard ë E uro në vitin 2024. Nga rritja prej 698 milion ë Euro të IHD- ve më shumë se gjysma ka ardhur nga investimet e të huajve në pasuri të paluajtshme. Figura 15: Fluksi i investimeve të huaja direkte sipas sektorëve(milion ë Euro) 600 500 Pasuri te paluajtshme 400 300 200 100 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 -100 Zhvendosja progresive e ekonomisë shqiptare drejt sektorit të pasurive të paluajtshme, e shoqëruar me tolerancë institucionale ndaj pranisë së fondeve me origjinë të dyshimtë, ka rritur atraktivitetin e vendit për kapitalin informal. Ky orientim dëmton klimën e përgjithshme të investimeve dhe rrit pasigurinë për investitorët seriozë, veçanërisht për ata që sjellin kapital me interes strategjik dhe vlerë të shtuar për zhvillimin ekonomik afatgjatë. Kalimi i Shqipërisë në listën gri të Task Forcës për Veprim Financiar(FATF) për një periudhë trevjeçare e dëmtoi reputacionin ndërkombëtar të vendit, duke ndikuar më tej frikësimi n e investimeve serioze n ë ekonomi. Për më tepër, blerja e pasurive të paluajtshme nga të huajt është një formë investimi i huaj që nuk prodhon vlerë të shtuar për ekonominë në të ardhmen, siç do të ndodhte në rastin e investimeve në prodhim, industri apo infrastrukturë. Ky lloj investimi është kryesisht statik dhe spekulativ, duke krijuar vetëm një efekt të përkohshëm në kërkesën agregate. Në momentin që tregu imobiliar arrin pikën e ngopjes, këto investime priren të reduktohen menjëherë, duke sjellë jo vetëm ngadalësim të aktivitetit ndërtimor, por edhe destabilitet ekonomik dhe financiar më të gjerë. 30 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

8. Ndikimi i pastrimit të parave në jetën sociale në Shqipëri: Sfida e strehimit Ecuria e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme, e nxitur nga kërkesa spekulative dhe pastrimi i parave, përpos impaktit ekonomik, ka një ndikim në rritje mbi jetën sociale në Shqipëri. Ndonëse numri i shtëpive aktualisht është më i madh se sa numri i familjeve, numri i të pastrehëve është rritur. Blerja e një shtëpie së paku në periferi nga familjet shqiptare, dhe sidomos nga të rinjtë, individë ose çifte të reja, po bëhet një sfidë gjithnjë më e vështirë. Nga viti 2015 deri në vitin 2024, çmimi mesatar i apartamenteve në periferi është rritur nga mesatarisht 73,227 lek ë /m 2 në mesatarisht 140,275 lek ë /m 2 , duke shënuar një rritje prej 92%. Në të njëjtën kohë, paga mesatare neto mujore për një të punësuar është rritur me vetëm 56%, nga 40,208 lekë në viti n 2015, në 62,612 lekë në vitin 2024. Kjo pabarazi midis rritjes së çmimeve të pasurive të paluajtshme dhe rritjes së të ardhurave ka redukt uar fuqinë blerëse të familjeve shqiptare Tabela 13: Të dhënat për mundësinë e blerjes së një apartamenti në periferi Tipologjia e NJEF 2015 2024 Paga mesatare mujore për një të punësuar- Bruto Paga mesatare mujore për një të punësuar- Neto Kësti i kredisë person i vetëm(30% e të ardhurave) Kësti i kredisë çift(30% e të ardhurave) Çmimi mesatar për apartamente në periferi(Eur) Kursi mesatar i këmbimit Çmimi mesatar për apartamente në periferi(lekë) Çmimi mesatar i një apartamenti 75 m 2 periferi Vite për t ë bler ë një apartament n ë periferi- person i vetëm Vite për t ë bler ë nj ë apartament n ë periferi- çift 47,900 40,208 12,062 24,125 524 139.75 73,227 5,492,030 38 19 77,456 62,612 18,783 37,567 1,393 100.70 140,275 10,520,633 47 23 Ndryshimi 2015-2024 62% 56% 56% 56% 166% -28% 92% 92% 23% 23% Burimi: Drejtoria e Përg jithshme e Tatimeve, INSTAT, Banka e Shqipërisë, Mumbeo Blerja e shtëpisë me kredi është alternativa e vetme për pjesën më të madhe të familjeve, sidomos për të rinjtë me nivele të ulëta kursimi. Sipas kërkesave të institucioneve të kreditit, kësti maksimal mujor që mund të përballoj një huamarrës është deri në 30% e të ardhurav e të tij 36 . Pa llogaritur interesat, vetëm për të shlyer detyrimin e kredisë për vlerën e një apartamenti në periferi, në vitin 2015 një individi i duheshin 38 vite, ndërsa një çifti 19 vite. Të njëjtat llogaritje për vitin 2024 tregojnë se koha për të shlyer shtëpinë është rritur në 47 vite për një individ dhe 23 vite për një çift. 36 Kjo është dhe shuma maksimale që pranon si këst kredie banka për individët me të ardhura mesatare apo me të ulëta. 31 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

Figura 16: Vitet që duhen për të sh lyer koston e apartamentit në periferi për një individ dhe një çift. 50 46 47 45 42 43 44 44 41 40 39 40 38 35 30 25 19 20 21 19 21 22 22 22 23 23 20 15 10 5 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Vite për të blerë një apartamen t në periferi- person i vetëm Vite për të blerë një apartamen t në periferi- çift Nëse marrim në konsideratë e dhe interesat e kredisë, periudha e shlyerjes, natyrisht, do të ishte edhe më e gjatë. Për më tepër, koha e shlyerjes në vitin 2024 do të rezultonte edhe më e madhe nëse kursi i këmbimit mes lekut dhe Eur os nuk do të kishte rënë me 28%. 32 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

9. Aspekte ligjore t ë kontratave t ë shitjes n ë Shqipëri krahas uar me rajonin 9.1 Ligjshmëria e kontratave të shitjes së pasurive që nuk ekzistojnë Shqipëria përbën një rast të veçantë përsa i përket mënyrës së shitjes së pasurive t ë paluajtshme. Sipas vlerësimeve të juristëve të kontaktuar për këtë studim, vendi ynë dallo het për mënyrën e hartimit të kontratave dhe momentit, kur ato nënshkruhen në raport me fazën fizike të ndërtimit. Në Shqipëri, është e zakonshme që kontratat për blerjen e një apartamenti të nënshkruhen në një moment, kur objekti nuk është ende i ndërtuar dhe shpesh ndodhet vetëm në fazën e miratimit të lejes së ndërtimit- ose ndërtimi nuk ka nisur fare. Ky praktikim i kontratave të parablerjes ose parapagimit ndodh në një ambient juridik, ku mungojnë mekanizma të fortë mbrojtës për blerësin, sidomos në rastet e mospërmbushjes së detyrimeve nga ana e zhvilluesit. Në praktikë, kontratat ndërmjet blerësve (porositësve) dhe ndërtuesve(zhvilluesve) të pasurive të paluajtshme në Shqipëri zakonisht hartohen në një nga tri format e mëposhtme: 1. Kontrata të tjera(Premtim Shitje) – përdoren kur marrëveshja bëhet mes ndërtuesit dhe një blerësi të mundshëm. 2. Kontrata të kalimit të të drejtave – kur një individ, të cilit i është premtuar më parë një pasuri e paluajtshme, kërkon ta transferojë këtë të drejtë te një palë tjetër. 3. Marrëveshje për prenotim interesi- e cila është një formë e re kontraktimi, ku klienti nuk rezervon pasurinë në vetvete, por të drejtën për t a blerë atë te një ndërtues në të ardhmen. E veçanta e këtyre praktikave qëndron në faktin se pasuritë parapaguhen pjesërisht ose pothuajse tërësisht para se të jenë ndërtuar apo regjistruar në ASHK. Ky proces shoqërohet me disa problematika, si më poshtë: E para, kontratat e premtim it të shitjes dhe kalimit të të drejtave nuk janë të bazuara në mënyrë specifike në një dispozitë ligjore. Këto kontrata, të hartuara nga noterët, referohen përgjithësisht në Ligjin nr. 7850, datë 29/07/1994“Kodi Civil i Republikës së Shqipërisë”, i ndryshuar 37 , por pa specifikuar konkretisht se në cilët nene të këtij Kodi janë mbështet ur. Sipas vlerësimeve të ekspe r tëve, baza e pretenduar ligjore për këto kontrata është Kreu VII i Kodit Civil“Sipërmarrja”. N ë nenin 850 të këtij Kreu, përkufizo het marrëdhëni a kontraktuale midis një sipërmarrësi dhe një porositësi për kryerjen e një pune ose shërbimi. Ky nen përcakton qartë se sipërmarrësi duhet të realizojë veprën me mjetet e veta dhe duke marrë përsipër rrezikun. N dërkohë në praktikë, ndërtuesi shpesh përdor fondet e porositësit dhe, në fakt, ia transferon atij të gjitha rreziqet që lidhen me realizimin e objektit. Në këtë mënyrë nuk kemi të bëjmë me kontratë sipërmarrjeje, çka do të thotë se kontratat me të cilat shiten pjesa dërrmuese e pasuri ve të paluajtshme në Shqipë ri janë të pabazuara në ligj. Një tjetër ligj të cilit i referohen këto kontrata është Ligji nr. 110 datë 20/12/ 2018“Për noterinë” i ndryshuar. Neni 126 i këtij ligji“Procedurat për kalimin e pasurisë së paluajtshme” përcakton se“ Akti noterial për kalimin ose njohjen e pronësisë mbi sendet e paluajtshme, ose të një të drejte reale mbi to, kryhet nga noteri, pasi të ketë verifikuar pronësinë e palës nëpërmjet sistemit elektronik mbi pasuritë e paluajtshme”. Pra, fjala është për pronat e regjistruara në ASHK. Në asnjë nen tjetër të këtij ligji nuk parashikohet porosia apo e drejta për një pasuri që nuk ekziston ligjërisht. E dyta, kontratat shpesh janë evazive dhe nuk caktojnë afate të qarta për përmbushjen e detyrimeve nga ana e ndërtuesit. Ndërtuesi ka detyrimin që pas përfundimit të punimeve të regjistr ojë pronë n në ASHK, moment pas së cilit mund të nënshkruhet kontrata e shitjes me porositësin. Edhe pse në kontratë mund të specifikohet një datë për përfund imin e punimeve(e përcaktuar në lejen e ndërtimit), nuk përcaktohet asnjë afat për regjistrimin fillestar të pasurisë. Kjo ka sjellë në raste të shumta që kontrata e shitjes është nënshkruar 15–20 vite pas pagesës së plotë dhe posedimit të banesës nga porositësi. Për sa kohë 37 Kontratat mbështeten edhe në dy ligje të tjera: 1. Ligji Nr. 111/2018“Për Kadastrën” i cili përcakton procedurat për regjistrimin e pronës, duke kërkuar që pronat të regjistrohen brenda 30 ditëve nga përfundimi i ndërtimit. 2. Ligji Nr. 110/2018“Për Noterinë” i cili përcakton rolin e noterit në transaksion et e pasurive të paluajtshme, duke përfshirë mbajtjen e pagesës së fundit deri në përfundimin e regjistrimit të pronës. 33 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

ndërtuesi nuk ka afate kontraktuale për regjistrimin fillestar të pasurisë, porositësi është i pambrojtur. Madje e dhe vendimet e gjykatës e njohin këtë risk të porositësit 38 duke njohur të drejtën e ndërtuesit për regjistrimin e pasu risë pa ndonjë afat kontraktual. E treta, nuk ka asnjë dispozitë ligjore që të siguroj ë mbrojtjen e fondeve që porositësi ka parapaguar. Ndryshe nga shumë vende të tjera, që lejojnë shitjen e pronave edhe pa u ndërtuar, në Shqipëri nuk ekziston asnjë dispozitë ligjore që të mbrojë fondet e parapaguara nga blerësi nëpërmjet llogarive bankare të bllokuara(ESCROW) ose të garantohet përmes kontratave të sigurimit. 9.2 Mbrojtja e porositësve të pasurive të paluajtshme në Europë – shembulli Gjerman. Një ndër elementët më problematikë të kontratave të porosisë së pasurive të paluajtshme janë parapagimet. Shqipëria nuk është i vetmi vend në Europë, ku blerësi parapaguan pjesërisht ose plotësisht çmimin e pronës që ka porositur. Në tabelën e mëposhtme paraqiten disa vende të kontinentit Europian ku praktikohen rezervime të pasuriv e të paluajtshme, si dhe garancitë ligjore që ofrohen për blerësit(porositësit) e tyre. Tabela 14: Mbrojtja ligjore e poro sitësve të pasurive të paluajtshme në Europë Vendi Shqipëria Spanja Momenti i shitjes Pa kufizime Pas lejes së ndërtimit Depozitë Garancie Jo Po Portugalia Italia Franca Mbretëri a e Bashkuar Pas lejes së ndërtimit Pas lejes së ndërtimit Pas lejes së ndërtimit Pa kufizime Opsionale Jo Po Jo Gjermania Greqia Qipro Kroacia Bullgaria Rumania Polonia Serbia Malta Kosova Pas lejes së ndërtimit Po Pas lejes së ndërtimit Po Pas lejes së ndërtimit Po Pas lejes së ndërtimit Po Pas lejes së ndërtimit Po Pas lejes së ndërtimit Po Pas lejes së ndërtimit Po Pas lejes së ndërtimit Po Pas lejes së ndërtimit Po Pas lejes së ndërtimit Po Masat për mbrojtjen e blerësit Mbrojtje të përgjithshme kontraktuale Fondet e mbajtura në depozitë Ecsrow deri në përfundim Garanci financiare dhe llogari Escrow Praktikë e zakonshme e llogarive Escrow Kërkohet llogari Escrow ose garanci financiare Fondet duhet të përdoren në mënyrë të përshtatshme Llogari Escrow për parapagime Llogari Escrow për parapagime Depozita të mbajtura në llogari Escrow Depozita të mbajtura në llogari Escrow Depozita të mbajtura në llogari të sigurta Depozita në Escrow deri në përfundim Parapagime të mbajtura në llogari të sigurta Depozita të siguruara në llogari Escrow Depozitat duhet të mbahen në Escrow Depozita të mbajtura në llogari të sigurta Pj esa më e madhe e shteteve të analizuar a kërkojnë që zhvilluesit të mbajnë depozita për pagesat paraprake të blerësve. Ky detyrim parashikohet në ligje të veçanta për mbrojtjen e konsumatorëve dhe sigurinë financiare të blerësve, duke ofruar një mbrojtje të fortë që garanton se fondet e parapaguara nuk do të humbasin në rast të dështimi t të projektit. Edhe në ato shtete ku një detyrim i tillë nuk është sanksionuar qartë në ligj si Italia, Mbretëria e Bashkuar dhe Portugalia, ekzistojnë praktika, që ofrojnë garanci në formën e depozit ave bankare ose kontrat ave të sigurimit, të cilat mbrojnë parapagimet e porositësit në rast të një dështimi të mundshëm të ndërtuesit(zhvilluesit) të pronës. Shqipëri a bën dallim pasi nuk ka një mbrojtje ligjore për fondet e parapaguara. P ër më tepër, praktika aktuale i ekspozon këto fonde ndaj një rreziku të plotë. Madje, fenomeni jo vetëm që nuk është zbutur me kalimin e viteve, por është thelluar gjithnjë e më shumë. Nëse deri në vitet 2017- 2018 ndërtuesit mjaftoheshin me një parapagim fillestar prej 20% 30%, në vitet e fundit është shtuar numri i pronave që paguhen në masën 90%-100% shpesh pa nisur ende ndërtimi. Ky fenomen është nxitur nga rritja dyshifrore e çmimit të pasurive të paluajtshme, çka 38 Anila Karanxha, Gjyqtare, pranë Gjykatës së Shkallës së Parë të Juridiksionit të Përgjithshëm Tiranë.“Raste të Praktikës Gjyqësore”. 34 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

ka nxitur shumë blerës të pranojnë norma të tilla parapagimi në këmbim të përfitimit të çmimeve të favorshme(okazion). E vetmja mbrojtje, që u ofrohet aktualisht porositës ve, është detyrimi i noterit për të regjistruar rezervimi n e pronës në ASHK. K y regjistrim shmang shitjen 2 herë të s ë njëjtës pasuri, si dhe u jep porositës ve të drejta ligjore në rast të falimentimit të ndërtuesit. Kjo e drejtë është e ngjashme me të drejtën që u jep ligji Gjerman porositës ve, siç do ta shohim në vijim: Shembulli Gjerman – pagesa sipas progresit të ndërtimit Në Gjermani, mbrojtja e blerësve të pasurive të paluajtshme është e rregulluar nga një akt i veçantë: Rregullorja për Agjentët dhe Ndërtuesit e Pasurive të Paluajtshme(Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV). N ë pikën 3(MaBV –§ 3), Detyrimet e Veçanta të Sigurimit për Ndërtuesit 39 , përcakto het se një ndërtues mund të kërkojë pagesa vetëm sipas një skeme të përcaktuar pagesash në përputhje me progresin e ndërtimit. Kjo do të thotë që blerësi paguan vetëm për fazat që janë ndërtuar realisht (p.sh. përfundimi i themeleve, struktura e jashtme, përfundimi i çati s ë, etj). Përpara se ndërtuesi të ketë të drejtë të kërkojë ndonjë pagesë, ai duhet të sigurojë një nga tr i masat e mëposhtme mbrojtëse për blerësin: a) Një garanci bankare; b) Një garanci nga një kompani sigurimi, për të kompensuar blerësin në rast të mospërmbushjes së kontratës nga ndërtuesi; c) Regjistrimi i porositësit(“ Vormerkung”) në regjistrin e pasurive të paluajtshme. Ky regjistrim i rezervon blerësit të drejtën që pasuria të kalojë në emrin e tij sapo të përfundojë ndërtimi dhe e mbron atë ndaj palëve të treta dhe në rast falimentimi të ndërtuesit. 39 Federal Ministry for Economic Cooperation and Development of Germany, MaBV –§ 3“Regulation on the duties of real estate agents, loan brokers, property developers, construction supervisors and residential property managers(Real Estate Agent and Property Developer Regulation- MaBV)” https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__3.html 35 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

10. Konkluzione dhe Rekomandime Të studiosh tregun e pasurive të paluajtshme në Shqipëri me shifra është një sfidë e vërtetë dhe në shumë raste e pamundur. Kjo për shkak të mungesës së raporteve zyrtare me të dhëna të mjaftueshme e të detajuara. Burimi i vetëm zyrtar mbi shitblerjen e pasurive të paluajtshme është Agjencia Shtetërore e Kadastrës(ASHK), e cila jep informacion për pronat e regjistruara, por jo për ato në proces ndërtimi, të cilat përbëjnë një pjesë të rëndësishme të kontratave mes shitësve dhe blerësve. E vetmja e dhënë zyrtare që lidhet me pasuritë në proces ndërtimi është vlerësimi i përafërt i INSTAT i kostos së ndërtimit për lejet e ndërtimit të miratuara. Për më tepër, edhe ky informacion nuk është i plotë pasi nuk merr në konsideratë kostot e fshehura, si dhe kostot e punës dhe materialeve që financohen me burime informale. Kjo munges ë transparente statistikore, për të cilën nuk duket të ketë një nismë institucionale për ta përmirësuar, krijon një terren t ë përshtatshëm për pastrimin e parave. Në vijim renditen disa konkluzione dhe rekomandime, të bazuara në informacionet e mbledhura, analizat përmes llogaritjeve, si dhe vlerësimet e ekspertëve që merren me tregun e pasurive të paluajtshme. 10.1 Konkluzione Së pari, pastrimi i parave përmes tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri është një aktivitet që ofron përfitime për të gjithë aktorët e përfshirë: ▪ Blerësit me burime të paligjshme të parave gjejnë një mundësi të mirë për të strehuar paratë e tyre në një formë të sigurt si hap i parë i legalizimit të tyre. ▪ Ndërtuesit sigurojnë shitjen e më shumë pasurive dhe në të njëjtën kohë sigurojnë financim në hapat e parë, si dhe gjatë realizimit të projektit. ▪ Agjentët imobiliarë përfitojnë komisionin e ndërmjetësimit nga ky shërbim. ▪ Qeverisja lokale, e cila nga rritja e sektorit të ndërtimit përfiton më shumë të ardhura nga taksat lokale dhe qeverisja qendrore përfiton më shumë tatime, kontribute shoqërore dhe shëndetësore, TVSH, etj edhe pse ky përfitim vjen shpesh në kushtet e evazionit fiskal. Sa më të mëdha të jenë këto përfitime aq më e madhe do të jetë rezistenca për të luftuar këtë fenomen. Së dyti, vërshimi i parave të paligjshme është një ndër shkaqet kryesore të rritjes së çmimeve të pasurive të paluajtshme. Si pasojë, kjo ka larguar nga tregu ata blerës që vërtet kanë nevojë për strehim, ndërkohë që numri i familjeve të pastreha është rritur, pavarësisht rritjes së numri t të banesave . Së treti, m ungesa e një kuadri ligjor të posaçëm për pasuritë që shiten ende pa u përfunduar favorizon direkt dhe indirekt penetrimin e parave të paligjshme në ekonomi. N evoja e ndërtuesve për të shitur me qëllim financimin e projekte ve të tyre i motivon ata të bëjnë kompromis me blerësit, që ofrojnë pagesa me para në dorë. Nëse një rregullim i tillë ligjor do të ekzistonte, ndërtuesit do të duhej të gjenin vetë fondet për të realizuar investimin, çka do t’i priste rrugën kompromisit që ata aktualisht bëjnë me blerësit me burime të dyshimta fondesh dhe si rrjedhojë pastrimi i parave do të vështirësohej. Së katërti, b lerësit e pasurive të paluajtshme në Shqipëri janë më të r rezikuarit në Europë përsa i përket garancive që ofrohen nga ndërtuesit (zhvilluesit) për shumat që ata kanë parapaguar. Ndërkohë që pjesa më e madhe e vendeve ku lejohen këto parapagime, ofrojnë mbrojtje ligjore nëpërmjet llogarive“ Escrow” apo kontratave me kompani sigurimi. N ë Shqipëri një garanci e tillë nuk ekziston as ligjërisht as në praktikë. Së pesti, agjentët imobiliarë janë hallkë kyçe në procesin e pastrimit të parave në sektorin e pasurive të paluajtshme. Pa ndërmjetësimin dhe këshillimin e tyre do të ishte më e vështirë që blerësi me burime të dyshimta fondesh të gjente vetë shitësin dhe të krijohej besim mes palëve për të diskutuar mënyrën e pagesës. Në përfundim, mund të thuhet se tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri i ngjan një tangoje mes ndërtuesve(ofruesve) dhe blerësve(kërkuesve) të këtyre pasurive. Kur njëra palë shtyn, pala tjetër tërhiqet, duke ndjekur në harmoni r itmin e lëvizjeve. Por kush e përcakton këtë ritëm? Në teori, këtë e përcakton“partneri” më i fuqishëm, ai që ka fuqinë financiare, pra blerësi,“mbreti” i 36 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

tregut. Por në realitetin shqiptar, veçanërisht gjatë dekadës së fundit, ka ndodhur e kundërta: janë ndërtuesit ata që kanë diktuar tregun. Blerësit marrin vendime individuale dhe të pakoordinuar a me njëri tjetrin, ndërsa ndërtuesit(shitësit) janë të organizuar jo vetëm në shoqata ligjore, por edhe në marrëveshje të fshehta e të paligjshme, si ato të tipit“kartel”, të cilat cenojnë konkurrencën e ndershme dhe ndikojnë drejtpërdrejt në rritjen artificiale të çmimeve. Nga ana tjetër, blerësit shfaq in tendencat tipike të “ sjelljes së tufës” 40 , duke ndjekur investitorët më të suksesshëm dhe duke marrë vendime më shumë nga perceptimi sesa nga analiza reale e tregut. Në periudhën 2000- 2010, ishin vetë pronarët dhe ndërtuesit ata që apartamentet më cilësore i deklaronin si të rezervuara për vete, duke nxitur besimin e blerësve të tjerë, si dhe duke krijuar artificialisht idenë e një kërkese të lartë. Në të vërtetë, kjo ishte një strategji spekulative, pasi këto apartamente ruheshin për t’u shitur më vonë me çmime më të larta. Pas vitit 2010 deri në 2024, kjo praktikë u rafinua më tej përmes përfshirjes së figurave publike, artistë, politikanë dhe personazhe të njohur, të cilët me blerjet e tyre publike apo ndoshta dhe të inskenuara, stimuluan blerësit dhe investitorët spekulativë të vepronin, duke besuar se çmimet do të vazhdonin të rriteshin. Për më tepër gjatë kësaj periudhe“sjellja e tufës” është shoqëruar dhe me fenomenin e“ frikës s e mos mbetesh jashtë” (FOMO 41 ). V endimet për të blerë pasuri të paluajtshme nuk janë udhëhequr nga nevoja reale për strehim, por nga një perceptim i përgjithshëm se çmimet do të rriten dhe se“momenti” duhet kapur. Ky perceptim është nxitur ndjeshëm edhe nga agjentët imobiliarë. Në këtë situatë të karakterizuar nga një kontroll i dobët ndaj aktiviteteve të dyshimta financiare, fondet e paligjshme kanë gjetur terren të favorshëm, duke u shndërruar në një burim të rëndësishëm jo ve tëm për rritjen e volumit të ndërtimeve, por edhe për shtyrjen e çmimeve në nivele të paarsyeshme për standardin real të ekonomisë shqiptare. Në këtë vallëzim të dirigjuar mes blerësve dhe shitësve të pasurive të paluajtshme, spekulantët kanë përfituar nga rritja e çmimeve, zotëruesit e fondeve të paligjshme kanë përfituar duke strehuar kapitalin e tyre, ndërtuesit kanë zgjeruar aktivitetin dhe agjentë t imobiliarë kanë përfituar të ardhurat nga komisionet. E vetmja palë që ka humbur në këtë proces kanë qenë familjet, që kërkojnë të blejnë një shtëpi për strehim. Çiftet e reja dhe familjet me të ardhura të ulëta dhe mesatare janë përballur me një situatë gjithnjë e më të vështirë, me një pamundësi në rritje për të siguruar banesën e tyre, pavarësisht se ofert a për apartamente është rritur vit pas viti dhe tregu është mbushur nga një stok apartamentesh të pabanuara. 10.2 Rekomandime Së pari, nevojiten p lotësime ligjore për të kthyer në shina ligjore kontratat e shitjes së pronave të papërfunduara. Nevojiten parashikime në Kodin Civil dhe/ose në ligje të tjera për të drejtat dhe detyrimet në kontratat e porosisë, sipas mënyrës që ato ekzistojnë faktikisht në tregu n shqiptar të pasurive të paluajtshme. Kjo do të vendoste përpara përgjegjësisë noterët dhe do të detyronte ndërtuesit t’ u përmbaheshin disa kritereve përpara se të përfshiheshin në kontrata të tilla. Kjo jo vetëm që do të mbronte të drejtat e blerësve të pasurive të paluajtshme, por njëkohësisht do të minimizonte fenomenet negative të vërejtura në tregun e pasurive të paluajtshme. Në të njëjtën kohë do të vështirësonte përdorimin e këtij sektor i për pastrim parash. Së dyti, institucionet shqiptare duhet të iniciojnë një rregullore për tregun e pasurive të paluajtshme, ku kufizohen shumat e para paguara nga porositësit. Referimi te modeli Gjerman, i cili përcakton nivelet që lejohen të parapaguhen në çdo fazë të kryerjes së punimeve, do të ishte një pikënisje e mirë për një proces të tillë. Ky përmirësim do të kishte dhe një ndikim të rëndësishëm social. Duke rregulluar shitjet e pasurive që në fazën e ndërtimit të tyre, çiftet e reja mund të hyjnë më herët në treg, duke blerë shtëpi para se ato të përfundojnë. Kjo mund të ulë ngarkesën financiare fillestare, pasi ndërtuesit do të kërkohet të ofrojnë afate dhe plane pagese të qarta. Për çiftet e reja me kapital të kufizuar, kjo do të ishte një mundësi për të siguruar një shtëpi me çmim më të arsyeshëm, veçanërisht nëse do të vendosen garanci si sigurime ose garanci bankare. Së treti, n dërkohë q ë fenomeni i ndërtimit, korrupsionit, evazionit dhe fondeve që vijnë nga jashtë është në rritje, aktiviteti inspektues dhe referues i institucioneve shtetërore përgjegjëse vjen në rënie. Ndikimi i mundshëm i ngjarjeve politike dhe zgjedhore në aktivitetin e këtyre institucioneve është një shqetësim për mundësitë reale që kanë ato për të arritur objektivat e tyre. Për të siguruar një luftë më efikase të S htetit Shqiptar kundër fenomenit të pastrimit të parave nevojitet të shihet mundësia që Agjencia e Inteligjencës Financiare të transformohet në një institucion të pavarur, larg ndikimit të qeverisë dhe politikës në tërësi. Kalimi i 40 Fenomeni i“ sjellja e tufës”(ang“ Herding behavior”) është kur investitorët, shpesh nga pasiguria, mungesa e informacionit apo frika mos të mbeten pas (FOMO), kopjojnë veprimet e investitorëve më të dukshëm apo më të suksesshëm, duke supozuar që ata dinë më mirë. 41 FOMO(ang.“Fear of Missing Out”) është një fenomen kur investitorët nxitojnë të blejnë një pronë, sepse të gjithë të tjerët po e blejnë, nga frika se mos humbasin mundësinë për të përfituar. 37 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

Agjencisë në një institucion të pavarur duke shfrytëzuar përvojat më të përshtatshme botërore, do të rriste premisat për rezultate në koherencë me riskun e pastrimit të parave në Shqipëri. Së katërti, blerja e një banese sot është më e vështirë se një dekadë më parë, pavarësisht rritjes së të ardhurave mesatare. Kriza e qasjes në strehim nuk është rezultat i mungesës së banesave, por i një tregu të deformuar nga spekulimi financiar dhe integrimi i kapit aleve joformalë. Kjo situatë kërkon ndërhyrje të menjëhershme përmes politikave të strehimit të përballueshëm, subvencioneve dhe forcimit të kontrollit mbi origjinën e fondeve në tregun imobiliar. Së fundmi, n dikimi i pastrimit të parave ka rritur t ë ardhurat vendore përmes aktivitetit të ndërtimit. Megjithatë, kjo rritje nuk është e qëndrueshme dhe varësia nga një burim i tillë informal mund të ketë pasoja të rënda në rast të goditjes së sektorit. Për këtë arsye, nevojitet një strategji më e qartë nga institucionet e pushtetit vendor, monitorim i rreptë institucional i aktivitetit të ndërtimit dhe diversifikim i burimeve të të ardhurave vendore për të garantuar qëndrueshmëri financiare afatgjatë. 38 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

Referenca Agjenc ia e Inteligjencës Financiare/ Drejtoria e Përgjithshme e Parandalimit të Pastrimit të Parave, Raportet Vjetore të viteve 2012-2024 https://fiu.gov.al/raporte/ ALTAX.( përditësimi i fundit Maj 2025). Statistika. https://altax.al/statistika/ Banka e Shqipërisë.(2022– 2024). Vrojtim mbi ecurinë e tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri(6M II 2022– 6M I 2024). Banka e Shqipërisë.(përditësimi i fundit Maj 2025). Fluksi tremujor i investimeve direkte-detyrime sipas shteteve – M6BP. https://www.bankofalbania.org/Statistikat/Statistika t_e_Sektorit_te_Jashtem/Investimet_e_huaja_direkt e/Pozicioni_i_investimeve_te_huaja_direkte.html DPPP.(2014, Januar). Çfarë është pastrimi i parav e. http://www1.fint.gov.al/al/tregues-te-pp-ft/cfareeshte-pastrimi-i-parave DPPPP.(2014). Raporti vjetor mbi pastrimin e parave në Shqipëri. Drejtoria e Parandalimit të Pastrimit të Parave. Financat vendore, Të ardhurat totale sipas të ardhurave nga taksat dhe tarifat vendore 2015-2022, http://financatvendore.al/data/revenues https://www.instat.gov.al/al/temat/industria-tregtiadhe-sh%C3%ABrbimet/nd%C3%ABrtimi/#tab1 Karanxha, A.(2024). Raste të praktikës gjyqësore. Gjykata e Shkallës së Parë Tiranë. https://admin.magjistratura.edu.al/uploads/Kazuse_ te_trajtuara_a7e33158eb.docx Koprencka, L.,& Hysi, R.(2016).“ Albania residential prices”, Acta Universitatis Danubius. Œconomica, 12(2). Lilley, P.(2000).“ Dirty dealing: The untold truth about global money laundering”. Kogan Page Limited. Federal Ministry for Economic Cooperation and Development of Germany, MaBV –§ 3:“Regulation on the duties of real estate agents, loan brokers, property developers, construction supervisors and residential property managers(Real Estate Agent and Property Developer Regulation- MaBV)” https://www.gesetze-iminternet.de/gewo_34cdv/__3.html Numbeo.( përditësimi i fundit Maj 2025).“ Historical data about cost of living by year in a country: Albania”. https://www.numbeo.com/cost-ofliving/historical-datacountry?itemId=101&itemId=100&country=Albania&c urrency=Euro FATF.(2022).“Guidance for a risk-based approach to the real estate sector”. FATF, Paris. https://www.fatf gafi.org/content/dam/fatf-gafi/guidance/RBA-RealEstate-Sector.pdf.coredownload.pdf O'Neill, A.(2025, Maj 28).“ Global gross domestic product(GDP) 2030”. Statista. http://www.statista.com/statistics/268750/globalgross-domestic-product-gdp/ FATF.(2023).“International standards on combating money laundering and the financing of terrorism& proliferation”. Financial Action Task Force. https://www.fatf-gafi.org/ FATF.(përditësimi i fundit Maj 2025).“High-risk and other monitor ed jurisdictions”. https://www.fatf gafi.org/en/publications/High-risk-and-othermonitored-jurisdictions.html FMN.(Janar 2025),“ Albania: 2024 Article IV Consultation-Press Release; Staff Report; and Statement by the Executive Director for Albania”, https://www.elibrary.imf.org/view/journals/002/2025 /020/article-A001-en.xml Reitano, T.,& Amerhauser, K.(2020, Gusht). Prurje financiare të paligjshme në Shqipëri, Kosovë dhe Maqedon inë e Veriut – Faktorët kryesorë dhe prirjet aktuale. Global Initiative Against Transnational Organized Crime. https://globalinitiative.net/wpcontent/uploads/2020/08/Prurje-FinanciareTe%CC%88-Paligjshme-Ne%CC%88Shqipe%CC%88ri-Kosove%CC%88-DheMaqedonine%CC%88-E-Veriut-Faktore%CC%88tKryesore%CC%88-Dhe-Prirjet-Aktuale.pdf Statista.(2025).“ The 20 countries with the largest gross domestic product(GDP) in 2025”. https://www.statista.com/statistics/268173/countrie s-with-the-largest-gross-domestic-product-gdp/ INSTAT.( përditësimi i fundit Maj 2025). Database statistikor: Ndërtimi. United Nations Office on Drugs and Crime.(2011, Tetor).“ Estimating illicit financial flows resulting from drug trafficking and other transnational 39 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

organized crimes”. https://www.unodc.org/documents/data-andanalysis/Studies/Illicit_financial_flows_2011_web.pd f DPPPP.(2014). Raporti vjetor mbi pastrimin e parave në Shqipëri. Drejtoria e Parandalimit të Pastrimit të Parave. Gilmore, W. C.(1992).“ Dirty money: The evolution of money laundering counter-measures”. Publikim i Këshillit të Europës Lilley, P.(2000).“ Dirty dealing: The untold truth about global money laundering, international crime and terrorism”. Kogan Page. Schroeder, W. R.(2001).“ Money laundering: A guide for criminal investigators”. CRC Press. Ligji nr. 111/2018, Për Kadastrën.(2018). Ligji nr. 110/2018, Për Noterinë.(2018). Ligji nr. 179/2013, për disa ndryshime dhe shtesa në Ligjin nr. 9920, datë 19.5.2008, Për procedurat tatimore në Republikën e Shqipërisë, të ndryshuar. Neni 59 i Ligjit nr. 9920,datë 19.5.2008, Për procedurat tatimore në Republikën e Shqipërisë, i ndryshuar. VKM nr. 132, datë 7.3.2018, Për metodologjinë për përcaktimin e vlerës së taksueshme të pasurisë së paluajtshme“ndërtesa”. Instituti i Statistikave, REPOBA 2001, Census 2011, Cens2023 Ligj nr 7850, datë 29 Korrik 1994, Kodi Civil i Republikës së Shqipërisë. Neni 705- 706 për kontratat mbi pasuritë e paluajtshme. Konsultuar në: https://qbz.gov.al/eli/fz/1994/11/370ff5e43d3142c4-a568-0367cda65d71 Ligji nr. 107/2014“Për Planifikimin dhe Zhvillimin e Territorit”.(i ndryshuar 2020). Konsultuar në: https://qbz.gov.al/eli/ligj/2014/07/31/107 Ligji nr. 10 431, datë 9.6.2011“Për Legalizimin, Urbanizimin dh e Integrimin e Ndërtimeve pa Leje”. Konsultuar në: https://qbz.gov.al/eli/ligj/2011/06/09/10431 40 Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme

Mbi Autorin Prof. Asoc. Dr. Adriatik Kotorri është pedagog efektiv pranë Fakultetit të Ekonomisë, Universiteti i Tiranës. Ka një përvojë pune 20 vjeçare si pedagog dhe kërkues. Fushat e mësimdhënies dhe ekspertizës kërkimore përfshijnë politikat monetare, drejtimin e veprimtarisë bankare, rregullimin dhe mbikëqyrjen bankare dhe financiare, tregun e punës dhe digjitalizimin. Ka marrë pjesë në disa projekte kombëtare/ndërkombëtare në mbështetje të të rinjve, sipërmarrjeve e bujqësisë, përmirësimit të marrëdhënieve të punës, etj. Ka botuar studime të ndryshme në revista shkencore kombëtare dhe ndërkombëtare; ka marrë pjesë në konferenca brenda dhe jashtë vendit, etj. Aktualisht është lektor i lëndëve Paraja dhe Banka, Drejtimi Bankar dhe Teknika Bankare.

Pastrimi i parave në sektorin e pasurive të paluajtshme dhe ndikimi në jetën social-ekonomike në Shqipëri Në vitin 2015, një individi me të ardhura mesatare i duheshin 38 vite për të blerë një apartament në periferi, ndërsa në vitin 2024 i duhen 47 vite. Legjislacioni shqiptar paraqet mangësi dhe ka nevojë për plotësim, veçanërisht në drejtim të mbrojtjes së blerësve të pasurive të paluajtshme. Ky vakum ligjor krijon kushte për depërtimin e parave me burime të dyshimta në këtë sektor. Në tregun e pasurive të paluajtshme janë shtuar kompani ndërtimi me burime të pamjaftueshme për të realizuar investimet e pretenduara. Më shumë informacion mbi këtë temë mund të gjeni këtu: ↗ www.tirana.fes.de