ELEMZÉS Ámon Katalin Magyarország, Budapest: Hogyan sajátítják ki a jobboldali populisták a megfizethető lakhatás témáját A Fidesz lakáspolitikája Bevezetés A jobboldali Fidesz-KDNP-kormányok alatt 2010 óta ki emelt szerepe van a konzervatív-nacionalista lakáspolitikának a kormányzati intézkedések között. Az IMF és az EU elleni nacionalista szabadságharc részeként folytatott jelzáloghitel-politikától kezdve a családvédelmen ke resztül a lakástulajdonhoz jutás lehetővé tételéig a lakha tási intézkedések célja és fókusza változott, de az ideoló giai alapok nem: a jobboldali-populista lakáspolitika szinte kizárólag a felső-középosztály lakástulajdon-szerzését tá mogatja. Magyarországon az 1990-es évek óta a lakások túlynomó része magántulajdonban van. Mára a lakosság 90,5%-a la kástulajdonában él(Eurostat, 2024). A legdrámaibb elmoz dulás a bérlakásokról a lakástulajdonlás felé az 1990-es években következett be, két okból. Az egyik ok, hogy a po litikai döntéshozók az állami lakásállományt és a szociális lakásellátás és-fenntartás felelősségét az újonnan megala kult helyi önkormányzatokra hárították(Hegedüs et al., 2013). A helyi hatóságok gyorsan privatizálták ezeket a la kásokat, egyrészt a pénzügyi bevételek iránti igény, más részt a lakástulajdonossá válni kívánó, állami lakások lakói által gyakorolt nyomás miatt(Hegedüs et al., 2013). Ez a gyors privatizáció azt jelentette, hogy a lakóegysége ket ad hoc módon, állami vagy akár helyi szintű lakásstra tégia nélkül értékesítették. A másik oka, hogy a döntésho zók a lakhatást elsősorban egyéni felelősségnek tekintet ték, nem pedig állami szakpolitikai területnek(Lowe, 2011). Ebből a privatizációs tendencia és a lakhatást egyéni fele lősségként konceptualizáló politikai paradigma vezetett ahhoz, hogy a magyar lakáspolitika a rendszerváltás óta a lakástulajdon-támogatásokra összpontosított, a meg fizethető lakhatás egyéb formái, intézményi keretei nem fejlődtek ki. Az állam az 1990-es években szinte teljesen ki is vonult a lakáspolitikából. Ez egészen az 1998-2002 közötti első Fidesz-­KDNP-FKGP-kormányig tartott, amikor az akkori jobboldali döntéshozók megalapozták a 2016 után megva lósított, nagyobb léptékű pronatalista-familista lakáspoliti kájukat. Ebben az időszakban a kormány a termékenységi rátát úgy próbálta növelni, hogy a fiatal házasok lakástu Hogyan sajátítják ki a jobboldali populisták a megfizethető lakhatás témáját/ A Fidesz lakáspolitikája 1

lajdonhoz jutását támogatta egy államilag támogatott jelzáloghitel-programon keresztül(Makszin és Bohle, 2020). Nem ritka, hogy a kormányok jelzáloghitel-támogatással támogatják az otthonteremtést. Ebben az esetben azonban a politika és annak indoklása tartalmazott egy pronatalista elemet is, mivel a párok a tervezett gyermekeik szá ma alapján vehettek igénybe támogatást. Miután a baloldali-liberális MSZP-SZDSZ koalíció 2002ben hatalomra került, drasztikusan csökkentette ennek a jelzáloghitel-támogatásnak a mértékét, mivel az nem volt pénzügyileg fenntartható(Király, 2019; Bohle, 2014). A költségvetési hiánnyal küszködő kormány nem vezetett be lakáspolitikai alternatívákat a familista jelzáloghitel-támogatással szemben, és továbbra is a deregulációs megkö zelítést követte. Ez azt is magában foglalta, hogy a deviza alapú jelzáloghitelekre – a devizában, elsősorban svájci frankban felvett jelzáloghitelek – sem vezettek be korláto zó szabályokat Magyarországon(Király, 2019). Ennek ered ményeként a 2008-as pénzügyi válságot követően Magyar ország nemcsak a minden más országot érintő globális re cesszió negatív következményeivel szembesült, hanem a magyar forint svájci frankkal szembeni leértékelődése ál tal kiváltott devizaalapú jelzáloghitel-válsággal is(Király, 2019). Ez a nem teljesítő devizaalapú jelzáloghitelek magas arányához vezetett, ami sok lakáshitellel rendelkező állam polgárt tett ki a kilakoltatás veszélyének. A 2008-as pénzügyi válságra adott jobboldali populista válaszok A második Fidesz-KDNP-kormány 2010-ben lépett hivatal ba, és keményen bírálta az előző kormány megszorító in tézkedéseit. Plakátkampányt indítottak az IMF, az EU és a Világbank ellen(Király, 2019), amelyeken a válság jobbol dali populista értelmezését propagálták. E szerint a 2008as pénzügyi válságért ezek a nemzetközi szervezetek és a nemzetközi tulajdonú pénzintézetek felelősek, amelyek együtt próbálnak uralkodni a nemzetállamokon, így Ma gyarországon is, amely azonban szabadságharcot folytat ellenük(Király, 2019). Ezt követően a kormány egy intézkedések sorozatát veze tette be, és a válságkezelés során a jelzáloghitel-adósok tá mogatását hangsúlyozta, akiket a pénzügyi tőke kapzsisá gának áldozatainak tekintettek. Az első ilyen intézkedés a végtörlesztés volt, amely lehetővé tette a jelzáloghiteladósok számára, hogy a jelzáloghitelüket egy összegben kiválthassák, miután azt átváltották magyar forintra(Boh le, 2014; Csizmady et al., 2019). Utána olyan, a devizahitele sek kilakoltatását megelőzni hivatott intézkedéseket vezet tek be, mint a magáncsőd, a kilakoltatásokra vonatkozó ideiglenes moratórium és az árfolyamgát. Sok adósnak azonban nem voltak meg a forrásai, nem volt megfelelő mennyiségű megtakarítása ahhoz, hogy élni tudjon ezekkel a politikákkal, és valóban elkerülje a lakásvesztést. A jelzá loghitel-adósoknak csak 21%-a tudta végtörleszteni jelzá loghitelét(Csizmady et al. 2019, 21). Azon adósok számára, akiknek nem volt elegendő pénzügyi forrásuk ahhoz, hogy az addig bevezetett megoldásokat igénybe vegyék, a kor mány létrehozta az Nemzeti Eszközkezelő Zrt-t(NET Zrt.). A NET Zrt. egy állami lakásügynökség volt, amely a ban koktól, pénzintézetektől megvásárolta a nem teljesítő jel záloghitellel rendelkező lakásokat, lehetővé téve ezzel, hogy a jelzáloghitel-adósok bérlőként a lakásokban marad hassanak. Bár a kormány eltért az EU-IMF-WB és az előző kormány megszorító intézkedéseket célzó paradigmájától, intézke désekkel leginkább a jelentős megtakarításokkal rendelke ző lakástulajdonosok védelmére összpontosítottak. Az egyetlen kivétel a NET Zrt. volt, amelynek programja le hetővé tette, hogy azok az adósok, akik már nem tudták megtartani lakástulajdonosi státuszukat, bérlőkké válja nak. Ez sem tartott azonban sokáig: a NET Zrt. 2017-ben megkezdte a lakásállomány újraprivatizálását(Csizmady et al., 2019). Néhány évvel később a NET Zrt-t megszüntették, és lakásállományát egy új szervezethez, az MR Közösségi Lakásalap Nkft. nevű nonprofit szervezetnek adták át, amelynek programjait egyházi karitatív szervezetek mű ködtetik. Lakásügyi szakértők azért bírálták ezeket a kormányzati in tézkedéseket, mert azok elsősorban a megtakarítással ren delkező háztartásoknak kedveztek(Csizmady et al., 2019; Czirfusz és Jelinek, 2021). Csizmady és Hegedüs(2019, 20) szerint a jelzáloghitel-adósok kb. 40%-a szenvedett jelen tős pénzügyi veszteségeket a 2008-as pénzügyi válság so rán Magyarországon. Csizmady et al.(2019, 19) szerint ezek a politikák elsősorban„a bankszektoron belüli hatalmi vi szonyok átrendezését, a középosztály pénzügyi konszolidá cióját, a legkiszolgáltatottabb lakosság pacifikálását és az alternatív mozgalmak politikai semlegesítését” célozták. Bár ezek az intézkedések nem illeszkedtek az uralkodó neoliberális, kormányzati megszorításokat szorgalmazó pa radigmához, nem a hosszútávú, a népesség széles köre számára megfizethető lakhatási megoldások kialakítását, hanem a középosztály megerősítését célozták, a NET Zrt-t kivéve. Pronatalizmus és familista financializáció: A Fidesz-KDNP-kormány 2015 utáni lakáspolitikája és annak következményei A recesszió évei után a kormány új lakáspolitikai paradig máját a családvédelem kontextusában fogalmazta meg. A lakáspolitika a nemzet fennmaradásának biztosítása érdekében a születésszám növelését, valamint a gyermekes családok támogatását célozta a lakhatási támogatásokhoz való hozzáférést a meglévő vagy tervezett gyermekeik szá mához kötésével. Ebben az értelemben az első Orbán-kor mány(1998-2002) lakáspolitikájának folytatása volt(Mak szin és Bohle, 2020). Ezúttal azonban a lakhatásnál jóval szélesebb körű családpolitikai intézkedésekbe ágyazódott, a konzervatív családokideálra összpontosító médiakam pánnyal kísérve. Hogyan sajátítják ki a jobboldali populisták a megfizethető lakhatás témáját/ A Fidesz lakáspolitikája 2

A pronatalista-familista lakáspolitika ideológiai alapjait már 2011-ben lefektették, amikor a kormány elfogad ta a családok védelméről szóló 2011. évi CCXI. törvényt, amelyben a lakhatás kapcsán az szerepel, hogy a kormány lakáspolitikájának célja a felelős gyermekvállalás támoga tása, nem a rászorultsági elv alkalmazása, mint a szociális szolgáltatások esetén. A törvény egyértelmű különbséget tesz a szociális támogatást igénylő egyéneknek nyújtott szociális szolgáltatások és a lakáspolitika között, és a tör vény hatályát a„felelős” gyermekes családok otthonterem tését elősegítő támogatásokra korlátozza. Ennek eredményeképpen 2015-től a kormány egy sor olyan intézkedést vezetett be, amelyek célja, hogy jelzáloghiteltámogatásokat és állami támogatásokat nyújtson a mini mum egy éves munkaviszonnyal és megtakarításokkal rendelkező családok számára a lakásvásárláshoz, valamint adómentességeket az építőipar számára(Makszin és Boh le, 2020; Czirfusz és Jelinek, 2021). A kormány legismertebb lakáspolitikai intézkedése a kamattámogatott hitelt és vis�sza nem térítendő támogatást magában foglaló Családi Otthonteremtési Kedvezmény(CSOK) volt(16/2016.(II.10.) és 17/2016.(II.10.) számú kormányrendeletek). A CSOK azon háztartások számára volt elérhető, amelyek mindkét tag ja az elmúlt két évben legalább 365 napra bejelentett mun kaviszonnyal rendelkezett, házasok voltak, és legalább egy gyermekük volt vagy legalább egyet terveztek. A kedvezményt ugyan az egygyermekes családok is igénybe vehették, és meglévő lakások megvásárlására is fel lehetett használni, de az állami támogatás jelentősen magasabb volt, ha a családnak három gyermeke volt vagy annyi meg születését ígérte, illetve a támogatást újonnan épített laká sok megvásárlására használták fel. A támogatás összege ugyanannyi volt az első lakásukat vásárló háztartások ese tében, mint azoknál, akiknek már volt lakásuk. Ennek eredményeképpen a legalacsonyabb jövedelmi csoportba tartozó háztartásoknak, amelyek nem tudták meg fizetni az újonnan épített lakásokat, több gyermeket kellett ígérniük ahhoz, hogy magasabb összegű támogatáshoz jus sanak, és még így is kevesebb állami támogatást kaptak, mint a magasabb jövedelmi kategóriákba tartozó családok, akiknek elegendő forrásuk volt az újonnan épített lakás megvásárlásához(Plöchl és Obádovics, 2021). Bár a három vagy több gyermeket nevelő háztartások bőkezűbb támo gatáshoz jutottak, a támogatottak többsége két gyermeket vállalt vagy tervezett, használt lakást vásárolt, és további jelzáloghitelt kellett felvenniük, hogy megengedhessék ma guknak a lakhatást(Plöchl és Obádovics, 2021). Ezért a Családi Otthonteremtési Kedvezmény a már meglé vő erőforrásokkal rendelkező középosztálybeli családokhoz csatornázta a kiterjedt állami támogatást. Ezzel szemben az alacsonyabb jövedelmű, az egy- vagy kétgyermekes, és különösen a gyermek nélküli, lakhatási támogatásra szoru ló családok nem vagy nem ugyanolyan mértékben része sültek belőle(Czirfusz és Jelinek, 2021). Később a kormány bevezette a„falusi CSOK-ot”, a családi otthonteremtési kedvezmény azon változatát, amelyaz alacsonyabb lakás árakkal rendelkező falvakban lakást vásárlók számá ra nyújtott támogatást lakásvásárlásra és felújításra, mér sékeltebb támogatási összegekkel(302/2023.(VII.11.) kor mányrendelet). Mivel a pronatalista-familista lakáspolitika nagy nyomást gyakorolt az állami költségvetésre, 2024 januárjától a kor mány módosította a Családi Otthonteremtési Kedvezmény és a szintén születendő gyermekek vállalása esetén igény be vehető Babaváró Hitel programokat. Ez utóbbi azért re leváns a lakásépítés szempontjából, mert sok háztartás ki egészítő forrásként veszi igénybe jelzáloghitelének finan szírozásához(Ámon, 2024). A kormány kivezette a CSOK-ot, és helyette bevezette a CSOK Plusz programot (518/2023.(XI.30.) kormányrendelet). A CSOK Plusz a CSOK-hoz képest magasabb összegű kamattámogatást kínál, de vissza nem térítendő támogatást nem, illetve ki zárólag akkor vehető igénybe, ha a család további gyer mek(ek) születését tervezi(Czirfusz, 2024). Fontos hangsúlyozni, hogy a családvédelem és a lakhatás területén más kormányzati programokhoz hasonlóan a tá mogatásokat továbbra sem rászorultsági alapon osztják el. Czirfusz(2023; 2024) szerint a kormányzati lakáskiadások 90%-a nem szociálisan célzott, ami azt jelenti, hogy a kor mányzati lakástámogatási kiadások jelentős részét – az ed digi legmagasabb éves összeg Czirfusz(2024) szerint 2023ban 639,6 milliárd forint volt – olyan háztartásokra költöt ték, akiknek szociálisan talán nem is lett volna rá szükségük. Ez azt jelenti, hogy a támogatások súlyosbít hatják a társadalmi egyenlőtlenségeket azáltal, hogy aránytalanul magas jövedelmű háztartásoknak kedveznek. Emellett a lakáspolitikai intézkedéseket a gazdasági növekedés olyan időszakában vezették be, amikor az ingatlan árak a recesszió után ismét emelkedni kezdtek. A CSOK a felső jövedelmi korlátozások hiánya és az újonnan épített lakások kiemelt támogatása miatt ezt a növekedési ütemet fokozta. Magyarországon az elmúlt 15 évben mind a lakás árak, mind a bérleti díjak növekedési üteme meghalad ta az Európai Unió átlagát(Eurostat, 2025)(lásd az alábbi ábrát). A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint a la kásárak 2015-től 2025 elejéig megháromszorozódtak: a la kásárindex 2025 márciusában 338,7%-ot mutatott. Banai et al.(2019) szerint a lakásárak növekedése a lakástámogatá sok mintegy 75%-át emésztette fel. Nem világos, hogy hányan lettek új lakástulajdonosok, mi vel a szakpolitikák nem kifejezetten őket célozták meg. A népszámlálási adatok szerint(KSH, 2022) a lakástulaj donnal rendelkező háztartások száma 3 516 311-ről 3 615 217-re nőtt, ami nem tükrözi a lakástulajdon jelentős növekedését(Magyarország lakossága 9,5 millió fő). 2016 és 2024 között 263 036 háztartás részesült az otthonterem tési kedvezményben, 649,2 milliárd forint értékben(KSH, 2024). Az új építésű lakást vásárlók átlagosan magasabb támogatásban részesültek(4,8 millió forint), mint a hasz nált lakást vásárlók(3,8 millió forint)(KSH, 2024). Az IDEA Intézet 2023-as tanulmánya szerint a teljes ma Hogyan sajátítják ki a jobboldali populisták a megfizethető lakhatás témáját/ A Fidesz lakáspolitikája 3

gyar lakosság mintegy 4 százaléka részesülhetett vol na az otthonteremtési kedvezményből(IDEA Intézet, 2023). Plöchl és Obádovics(2021) becslése szerint azonban az igénylőknek csak 38 százaléka vette igénybe első lakás vásárlásra. Azt is fontos megjegyezni, hogy a CSOK nem eredményez te az új lakáskínálat számottevő növekedését. 2010 és 2024 között 231 080 új lakás épült, ami lényegesen kevesebb, mint az 1995 és 2009 közötti időszakban, amikor 460 495 lakás épült(KSH, 2024). Az otthonteremtési kedvezmény nek csak egyharmadát vették igénybe az újonnan épített lakások vásárlására(KSH, 2024), annak ellenére, hogy ezeknek a lakásoknak a támogatása lényegesen magasabb, és a jelzáloghitel-támogatási keret jelentős részét te szi ki. A támogatások ugyanakkor mind a használt, mind az új építésű lakások ingatlanárait felhajtották. Összességében tehát úgy foglalható össze a kormány pro natalista-familista lakáspolitikai rendszere, hogy a közép osztálybeli családokra, mint alapvető társadalmi egységre fókuszáltak minden érdemi lakhatási támogatást és a szo ciálpolitika fő céljává – beleértve a lakáspolitikát is – azt tették, hogy a háztartásoknak szolgáljon jutalmul a gyer mekvállalásáért. Ennek eredményeképpen a kormányzat lakáskiadásai nőttek, de a lakástámogatásokat nem a tár sadalmi szükségletek szerint osztották el, hanem demográ fiai célok alapján. A CSOK a lakásárakra gyakorolt hatása ellenére a FideszKDNP-kormány egyik legismertebb és leginkább társadalmilag támogatott szakpolitikai intézkedése volt. A CSOK feltételeit 2023-ban a felnőtt lakosság 75 százaléka ismerte (IDEA, 2023). A KSH Népességtudományi Kutatóintézeté nek 2016-os felmérése(Demografia.hu, 2016) szerint a vá laszadók 72 százaléka támogatta. Az IDEA Intézet 2019-es felmérése(IDEA, 2019) alapján a CSOK az egyik legnépsze rűbb szociális intézkedés volt a 30-40 éves lakosság köré ben. A kutatás szerint a kormánypártok több szavazatot gyűjtöttek azokon a kistelepüléseken, ahol elérhető volt a falusi CSOK(Policy Agenda, 2019). A CSOK igénylők kö zött több a Fidesz-szavazó, mint az ellenzéket támogató (IDEA, 2023). Nem világos azonban, hogy a kormánypártok a CSOK-nak köszönhetően szereztek-e szavazatokat, vagy a CSOK volt népszerűbb és elérhetőbb azok körében, akik már eleve Fidesz-KDNP-szavazók voltak. Amikor a kor mány a CSOK helyett a szigorúbb feltételekkel rendelkező és vissza nem térítendő támogatást nem tartalmazó CSOK Pluszt vezette be, a lakosság 53 százaléka nem értett egyet az intézkedéssel(Publicus, 2023). Érdekes módon több el lenzéki szavazó(64 százalék), mint Fidesz támogató(29 százalék) ellenezte a CSOK szűkítését(Publicus, 2023). A CSOK módosítását követően a kormány új szakpolitikai intézkedést vezetett be az emelkedő lakásbérleti díjak ke zelésére. Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter szokatlan módon 2024-ben politikai napirendre tűzte a lakhatás megfizethetőségét. Egekbe szökő lakásbérleti díjakról be szélt, és a jelenlegi lakhatási helyzetet lakhatási válságnak nevezte(Telex.hu, 2024). Ugyanakkor azzal is érvelt, hogy a turisztikai célú lakásbérlés áll az emelkedő árak hátteré ben, amelyek elsősorban Budapestet érintik(Telex.hu, 2024), annak ellenére, hogy a probléma nem Budapestre koncentrálódik. Ezután olyan intézkedéseket vezetett be, amelyek célja a turisztikai lakáskiadáshoz kapcsolódó adók emelése, az új turisztikai célú lakásbérleti engedélyek ki adásának befagyasztása volt(Az 1995. évi CXVII. törvény és a 2005. évi CLXIV. törvény módosítása, 2024. október 21.). Azóta a kormány azt is bejelentette, hogy az egyetemi hallgatóknak szánt kollégiumok építésébe tervezi becsator názni a forrásokat, és 300 milliárd forintos alapot hoz létre a bérlakásokat építő ingatlanfejlesztők támogatására(Te lex.hu, 2025). Nem volt azonban világos, hogy ezek a poli tikák milyen hatással lesznek a bérlakásárakra, amelyek 2025 júliusáig tovább emelkedtek(KSH, 2025). Egy párhuzamos rendszer kialakulása: A vallásos és karitatív szervezetek megfizethető lakhatást célzó programjai Míg a családpolitikák mindig is a kormány lakáspolitikai napirendjének élén álltak, csak az elmúlt három évben kezdtek el foglalkozni a megfizethető lakhatás kérdéseivel – nem közvetlenül, hanem karitatív szervezeteken keresztül. A kormány 2022-ben indította el a FETE programot Magyar ország legszegényebb településein, hogy fejlessze az infra struktúrát és segítse a lakosokat a megfizethető lakáshoz jutásban(Fete.hu, 2025). A megfizethető lakhatást részben szociális bérlakásokon keresztül, részben a kormány jelzá loghitel-támogatási rendszeréhez, a falusi CSOK-hoz hozzá férő családok támogatásával biztosítják. A korábban emlí tett MR Közösségi Lakásalap Nkft.(MRKL) lakásait is meg fizethető bérlakásokként hasznosítják az alacsony jövedelmű háztartásoknak. Az MRKL programok vezető megvalósítói a nagy karitatív-egyházi szervezetek, mint a Magyar Máltai Szeretetszolgálat és a Magyar Református Szeretetszolgálat(Mrkl.hu, 2025; Fete. hu, 2025), de a FETE program esetében a partnerek sokszínűbbek(Fete.hu, 2025). A részben uniós finanszírozású FETE program Magyaror szág 300 legszegényebb településére fókuszál, és három fő eleme van. Először is, alacsony költségű felújításokat kínál a veszélyes lakáskörülmények között élő családoknak. Má sodszor, új szociális lakások létrehozását célozza, elsősor ban falusi házak és lakások megvásárlásával a jobb munkalehetőségekkel rendelkező városokban, majd ezeket megfizethető áron bérbe adja az alacsony jövedelmű csalá doknak. Király Györggyel, a Magyar Máltai Szeretetszolgá lat Alapítvány lakásügyi szakértőjével 2025. szeptember 24-én készített interjú szerint az eredeti terv az volt, hogy 2026 végéig 2000 lakást építenek, de 2026 júniusáig csak 670 készül el. Harmadszor, a program javítja az alacsony jövedelmű háztartások hozzáférését az állami lakástulaj don-támogatási politikákhoz(„falusi CSOK”, Babaváró hi tel, CSOK Plusz) azáltal, hogy olyan családoknak nyújt tá jékoztatást és adminisztratív támogatást, akik egyébként nem tudnának hozzáférni ezekhez. Hogyan sajátítják ki a jobboldali populisták a megfizethető lakhatás témáját/ A Fidesz lakáspolitikája 4

Az MR Közösségi Lakásalap Nkft. jóval kevesebb támoga tással és lakással rendelkezik, mint elődje, a Nemzeti Esz közkezelő Zrt., de még így is jelentős számú szociális la kást biztosít az alacsony jövedelmű háztartások számá ra országszerte. A szervezet 6400 lakással rendelkezik, és nemrégiben indított egy speciális bérlakásprogramot állami gondozásban nevelkedett fiatalok számára. Bár ezek a programok kulcsfontosságúak a háztartások lakhatási támogatásának biztosításában, hatókörük sokkal szűkebb, mint a családpolitikáé. A FETE néhány száz kiste lepülésre koncentrál, az MR Közösségi Lakásalapnak nyúj tott állami támogatás pedig 4 milliárd forintot tett ki a 2023-as állami költségvetésben(Czirfusz, 2024). Ezek az összegek összehasonlíthatatlanok a 2016 óta jelzáloghi tel-támogatásra fordított százmilliárdokkal. Ráadásul ezek a programok nincsenek beágyazva a megfizethető lakha tásról szóló stratégiai politikába és diskurzusba, és a nem vallási jótékonysági lakásépítő civil szervezetek nem kap nak hasonló állami támogatási rendszereket vagy uniós fi nanszírozási lehetőségeket a megfizethető lakhatási prog ramok létrehozására. Következmények és új szakpolitikai irányok Az egekbe szökő ingatlan- és bérlakásárak széles körben vitatott kérdéssé váltak Magyarországon, ami ahhoz veze tett, hogy szükségessé vált a lakhatás megfizethetőségét politikai napirendre tűzni(1. ábra). A lakóingatlanok árának és a bérleti díjak változásai 1. ábra 2010 és 2025 2. negyedéve között(%) EUROAREEU A MAGYARORS ÉSZTORSZZÁG Á LIT G LETTORSVÁNIA ZÁ CSEHO G RSZ PORT Á U G GÁLI BULGÁRIAA AUS LU ZT X RIA EMB S URG LENGYEZLOVÁKIA HORVÁTOLORSZÁG HOLLRSZÁG ANDIA ÍROMÁLTA NÉMETORRSZÁG SVÉDORSSZÁG SZ Z L Á O G VÉ NIA DÁNIA BELGIUM SPANYOROMÁNIA FRANCIAOLORSZÁG FINNORRSZÁG SZÁG OLASZORCIPRUS GÖRÖG S O Z R Á S G ZÁG ( ) 1 IZL N A O N R D VÉGIA SVÁJC 2 () Lakóingatlanok árai Bérleti díjak A lakóingatlanok árai szerint rendezett adatok, a legmagasabbtól a legalacsonyabbig. ( 1 ) Görögország: A lakóingatlanok árai nem elérhetők. A Bank of Greece adatai az európai összesített mutatók becsléséhez kerültek felhasználásra. ( 2 ) Svájc: A lakóingatlanok áraira vonatkozó adatok 2017-től érhetők el. Forrás: Eurostat, 2025 Hogyan sajátítják ki a jobboldali populisták a megfizethető lakhatás témáját/ A Fidesz lakáspolitikája 5

KSH – ingatlan.com – lakbérindex(2015= 100%) 2. ábra Forrás: KSH, 2025. július Magyarországon az elmúlt 10 évben nemcsak a lakáspiac, hanem a bérleti díjak is jelentősen emelkedtek. A Központi Statisztikai Hivatal(KSH) alábbi grafikonja(2. ábra) a reál és nominális növekedési ütemet szemlélteti Magyarországon(kék és lila színnel jelölve), illetve Budapesten(zöld és piros színnel jelölve). Az Ingatlan.com ingatlanportál adatai szerint a bérleti díjak országosan 129,8%-kal, Budapesten 123,3%-kal emel kedtek(KSH, 2025). A bérek növekedési üteme nem tartott lépést az ingatlanárak emelkedésével. A teljes munkaidőben foglalkoztatot tak bruttó havi átlagbére 2015(KSH, 2022) és 2025(KSH, 2025) között 279,8%-kal nőtt. A lakásárak ennél sokkal gyorsabban emelkedtek. Az emelkedő ingatlanárak arány talanul nagy mértékben érintik a különböző jövedelmi ka tegóriákba tartozó háztartásokat. Az Eurostat adatai sze rint a magyar családok 5,9%-ának okozott nehézséget a megfizethető lakáshoz jutás, a lakosság 8,5%-a pedig jö vedelmének több mint 40%-át költötte lakhatásra(Euros tat, 2024). A megfizethetőségi problémák súlyosabbak a mediánjövedelem 60%-a alatti jövedelemmel rendelkező lakosság körében: E népesség 33,5%-át érinti a lakhatási költségek túlterheltsége(Eurostat, 2024). A megfizethető ségi problémák nem csak a lakáshoz nem jutó embereket érintik. Magyarországon több százezer lakástulajdonos él romos, túlzsúfolt épületekben vagy távoli területeken lévő, állandó lakhatásra használt nyaralókban(Lukács, 2024). 2025 nyarán, kevesebb mint egy évvel a 2026-os parlamen ti választások előtt nyilvánvalóvá vált, hogy ezek a progra mok és a megfizethető bérlakásokról szóló viták nem fog nak kiemelt szerepet játszani a kormány lakáspolitikai programjában. A kormány 2025 júliusában új lakástámoga tási programot jelentett be Otthon Start néven(Kormany. hu, 2025). A kormány közleménye szerint az országnak szüksége van egy olyan lakástulajdonlási támogatási programra, amelyet az első lakás vásárlását tervező háztartá sok számára alakítottak ki(Kormany.hu, 2025). A támoga tás minden első lakásvásárló számára elérhető, és sok esetben a havi jelzáloghitel törlesztőrészlet alacsonyabb lehet, mint az átlagos bérleti díj. Az új politika legfeljebb 50 millió forintos jelzáloghitel-támogatást kínál legfeljebb 25 évre, 3%-os fix kamatláb mellett. Ez a támogatás, a csa ládvédelmi intézkedésekkel ellentétben, nem gyermekvál laláshoz kötött, a hozzáférést és az összegét nem befolyá solja, hogy az igénylő házas-e, van-e gyermeke, vagy ter vez-e gyermeket vállalni(Kormany.hu, 2025). További fontos különbség, hogy az ingatlanárakra vonatkozóan van felső határ: 100 millió forint feletti lakásra és 150 millió fo rint feletti házra nem vehető igénybe, továbbá az ingatlan fajlagos ára nem haladhatja meg a 1,5 millió forintot négy zetméterenként.(Kormany.hu, 2025). Bár az Otthon Start nem szociális célú, lehetőséget nyújt arra, hogy a piaci ár alatt juthatunk jelzáloghitelhez. A Portfolio. hu számításai szerint az Otthon Start jelzálog hitel havi törlesztőrészlete 29,8%-kal alacsonyabb, mint a piaci alapú jelzáloghiteleké(Portfolio.hu, 2025). Panyi Miklós, a Miniszterelnökség államtitkára szerint az Otthon Start Program szeptember 1-jei indulása és október 15-e kö zött több mint 50 ezer potenciális résztvevő figyelmét kel tette fel. Mintegy 3000 hiteligénylésből már megkötött szerződés és folyósítás is történt. További 14.000-15.000 igénylő írt alá adásvételi szerződést és várja a hitel jóváha gyását, míg további 8.000-10.000 esetben már megtörtént az előzetes kapcsolatfelvétel a bankokkal.(HAC 30.10.25) Az MBH, az egyik magyar bank szerint az induló igénylők átlagéletkora 38 év, az igénylők mintegy fele kizárólag az Otthon Startra pályázik, de sokan használják fel arra, hogy második lakást vásároljanak maguknak vagy gyermekeiknek(Portfolio.hu, 2025). Az elmúlt évtized valamennyi jelzáloghitel-támogatásához hasonlóan az Otthon Start bevezetése miatt megnöveke dett lakáspiaci kereslet a piaci árakat a lakásállomány jelentős növekedése nélkül is felhajtotta(Pénzcentrum, Hogyan sajátítják ki a jobboldali populisták a megfizethető lakhatás témáját/ A Fidesz lakáspolitikája 6

2025). Ez lehet az oka annak, hogy az Otthon Start prog ram kevésbé népszerű, mint az Otthonteremtési kedvez mény volt: 2025 szeptemberében a lakosság 41 százalé ka egyáltalán nem vagy inkább nem értett egyet az Otthon Start bevezetésével(IDEA, 2025). Összefoglalva: miközben a kormányzat eltávolodik a pronatalista-familitarista politikai irányvonaltól, az állami finanszírozás továbbra is a nem célzott jelzáloghitel-támogatásokra irányul. Ezzel szemben a szociálisan célzott politikákat gyakran kiszervezik a vallási jótékonysági civil szervezeteknek, amelyek lényegesen kisebb költségvetéssel és korlátozott hatáskörrel rendelkeznek. Hivatkozások „A CSOK-ot szinte mindenki ismeri, de főleg a jobb körülmények között élők vették igénybe.” IDEA Intézet, 2023. augusztus. Elérhető: https://www.ideaintezet.hu/hu/hi rek-aktualis/105/a-csok-ot-szinte-mindenki-ismeri--de-foleg-a-jobb-korulmenyek-ko zott-elok-vettek-igenybe-2023-08-(Hozzáférés: 2025. október 31.) „A kormány rájött, hogy lakhatási válság van, de arról nem beszélnek, mennyit ron tottak a helyzeten ők maguk.” Telex.hu, 2024. október 21. Elérhető: https://telex.hu/ gazdasag/2024/10/21/fidesz-kormany-lakaspolitikaja-sokat-hozzatett-ahhoz-hogylakhatasi-valsag-legyen(Elérhető: 2025. október 31.) „A lakások összefoglaló adatai negyedévenként”, KSH. Elérhető: https://www.ksh.hu/ stadat_files/lak/hu/lak0029.html(Hozzáférés: 2025. október 31.) Ámon, K. 2024.„Megfizethetőség”. In: Habitat for Humanity Magyarország(2024): Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2024, 59-76. Elérhető: https://habitat.hu/si tes/lakhatasi-jelentes-2024/wp-content/uploads/sites/15/2024/11/Habitat_EvesJe lentes2024_241126.pdf(Hozzáférés: 2025. október 31.) „Az Otthon Start Fix 3%-os hitelprogram megítélése”. IDEA Intézet, 2025. szeptem ber 29., szeptember 29. Elérhető: https://www.facebook.com/photo/ ?fbid=1107389684809010&set=pcb.1107391254808853&locale=hu_HU(Hozzáférés: 2025. október 31.) „Az Otthon Start megbolondította a piacot: óriási lett a tét, ezzel máig kevesen szá moltak.” Pénzcentrum.hu, 2025. október 3. Elérhető: https://www.penzcentrum.hu/ otthon/20251003/az-otthon-start-megbolonditotta-a-piacot-oriasi-lett-a-tet-ezzelmaig-kevesen-szamoltak-1186439(Hozzáférés: 2025. október 31.) Banai, Á., Pankov, D., Fábián, G., Nagy T. 2019. Hogyan alakította át a CSOK a hazai lakás- és hitelpiacot? Magyar Nemzeti Bank. Elérhető: https://www.mnb.hu/letoltes/ banai-pankov-nagy-hogyan-alakitotta-at-a-csok-a-hazai-lakas-es-hitelpiaco.pdf(Hozzáférés: 2025. október 31.) „Bejön a CSOK a harmincasoknak”. 24.hu, 2019. április 1. Elérhető: https://24.hu/ belfold/2019/04/01/csok-csaladvedelmi-akcioterv-kozvelemeny-kutatas/(Hozzáférés: 2025. október 31.) Bohle, D. 2014.„A posztszocialista lakásépítés találkozása a transznacionális finan szírozással: Külföldi bankok, jelzáloghitelezés és a jólét privatizációja Magyarorszá gon és Észtországban”. Review of International Political Economy 21(4): 913–48. https://doi.org/10.1080/09692290.2013.801022. Csizmady, A., Hegedüs, J. és Vonnák, D. 2019.„Lakásrezsim és a devizahitel-válság: intézményi és egyéni stratégiák”. Szociológiai szemle 29(1): 4–32. https://doi.org/ 10.51624/SzocSzemle.2019.1.1. Czirfusz, M. és Jelinek, Cs. 2021.„Lakhatási Közpolitikák És a Lakhatás Megfizethe tősége Az Elmúlt Három Évtizedben.” Éves lakhatási jelentés 2021. Budapest: Hab itat for Humanity Magyarország. https://habitat.hu/sites/lakhatasi-jelentes-2021/ lakhatasi-kozpolitikak-es-a-lakhatas-megfizethetosege-az-elmult-harom-evtizedben/. Czirfusz, M. 2023.„Kormányzati szakpolitikák és költségvetési kiadások.” In: Habitat for Humanity Magyarország(2023): Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2023, 9-23. Elérhető: https://habitat.hu/sites/lakhatasi-jelentes-2023/wp-content/uploads/ sites/14/2024/01/Habitat_EvesJelentes2023_egybe_240116_02.pdf(Hozzáférés: 2025. augusztus 14.) Czirfusz, M. 2024.„Lakáspolitikák és költségvetési kiadások”. In: Habitat for Huma nity Magyarország(2024): Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2024, 27-39. El érhető: https://habitat.hu/sites/lakhatasi-jelentes-2024/wp-content/uploads/sites/ 15/2024/11/Habitat_EvesJelentes2024_241126.pdf(Hozzáférés: 2025. október 31.) „Falusi CSOK és a politika”. Policy Agenda, 2019. április 17. Elérhető: https://policya genda.hu/elemzesek/2019/falusi-csok-es-a-politika/(Hozzáférés: 2025. október 31.) Felzárkózó Települések Program(FETE), Fete.hu.(Hozzáférés: 2025. október 31.) „Gyorstájékoztató: Keresetek”, KSH, 2025. Elérhető: https://www.ksh.hu/gyorstaje koztatok/ker/ker2507.html(Hozzáférés: 2025. október 31.) Hegedüs, J., Lux, M. és Teller, N., szerk. 2013.„Lakásprivatizáció és restitúció a posztszocialista országokban”. In Social Housing in Transition Countries(Szociális lakásépítés az átmeneti országokban), 33-49. Routledge. Horváth, S. 2012. Két Emelet Boldogság: Mindennapi szociálpolitika Budapesten a Kádár-Korban. Budapest: Napvilág Kiadó. „Lakhatási költségterhek aránya életkor, nem és szegénységi helyzet szerint”. Euros tat. Elérhető: https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvho07a/default/ table?lang=en(Hozzáférés: 2025. október 31.) „Két hét alatt megdöntötte az Otthon Start az eddigi havi lakáshitel rekordot.” Bank monitor.hu, 2025. szeptember 18. Elérhető: https://bankmonitor.hu/mediatar/cikk/ ket-het-alatt-megdontotte-az-otthon-start-az-eddigi-havi-lakashitel-rekordot/(Hozzáférés: 2025. október 31.) Király, J. 2019. A tornádó oldalszele: Szubjektív válságtörténet 2007-2013. Buda pest: Park Könyvkiadó. „KSH-ingatlan.com-lakbérindex, 2025. július”. KSH. Elérhető: https://www.ksh.hu/s/ kiserleti-statisztika/kiadvanyok/kshingatlancom-lakberindex-2025-julius/(Hozzáférés: 2025. október 31.) „Lakás és üdülőépítés, 1960-2024”. KSH. Elérhető: https://www.ksh.hu/stadat_files/ lak/hu/lak0007.html „Lakással kapcsolatos adatok jövedelmi ötödök(kvintilisek) szerint”, KSH. Elérhető: https://www.ksh.gov.hu/stadat_files/jov/hu/jov0057.html(Elérhető: 2025. október 31.) „Lakossági lakáshitelezés, 2024”. KSH. Elérhető: https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/ lakossagi-lakashitelezes-2024/index.html Lowe, S. 2011. A lakhatási vita. Politika és politika a huszonegyedik században. Lon don: Policy Pr. Lukács, Gy. 2024:„A lakhatási szegénység – számokban”. In: Habitat for Humanity Magyarország(2024): Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2024, 9-40. Elérhető: https://habitat.hu/sites/lakhatasi-jelentes-2024/wp-content/uploads/sites/15/2024/ 11/Habitat_EvesJelentes2024_241126.pdf(Hozzáférés: 2025. augusztus 14.) Makszin, K. és Bohle, D. 2020.„A lakhatás mint termékenységi csapda: Az államok, a piacok vagy a családok képtelensége a megfelelő lakhatás biztosítására Kelet-Kö zép-Európában”. East European Politics and Societies: And Cultures 34(4): 937–61. https://doi.org/10.1177/0888325419897748. „Megvannak az Otthon Start első tapasztalatai – Mi vár a lakásvásárlókra a követke ző hónapokban?” Portfolio.hu, 2025. október 8. Elérhető: https://www.portfolio.hu/ bank/20251008/megvannak-az-otthon-start-elso-tapasztalatai-mi-var-a-lakasvasar lokra-a-kovetkezo-honapokban-791714(Hozzáférés: 2025. október 31.) Az 1995. évi CXVII. törvény és a 2005. évi CLXIV. törvény módosítása 2024. október 21-én. MR Közösségi Lakásalap, Mrkl.hu.(Elérhető: 2025. október 31.) „Nem népszerű lépés a CSOK igénybevételének szűkítése.” Publicus Research, 2014. január 9. Elérhető: https://publicus.hu/blog/nem-nepszeru-lepes-a-csok-igenybevete lenek-szukitese/(Hozzáférés: 2025. október 31.) Népességtudományi Kutatóintézet, 2016. Lakáshelyzet és gyermekvállalás: Fontos, de nem a legfontosabb. Korfa Népesedési Hírlevél, 2016. február, 16(1), 1-4. Elérhe tő: https://www.demografia.hu/kiadvanyokonline/index.php/korfa/article/downlo ad/2652/2507/2509(Hozzáférés: 2025. október 31.) „Folyamatos emelkedés: tovább nőnek a lakásárak és a bérleti díjak”. Eurostat. Elér hető: https://ec.europa.eu/eurostat/en/web/products-eurostat-news/w/ddn20251003-1(Hozzáférés: 2025. október 31.) „Otthon Start Hitelprogramról.” Kormany.hu, 2025. július 21. Elérhető: https://kormany. hu/dokumentumtar/otthon-start-hitelprogramrol(Hozzáférés: 2025. október 31.) „Otthon Start Program 2025: a 3%-os lakáshitel feltételei, részletei, tudnivalói egy helyen.” Portfolio. hu, 2025. augusztus 2. Elérhető: https://www.portfolio.hu/ bank/20250802/otthon-start-program-2025-a-3-os-lakashitel-feltetelei-reszletei-tud nivaloi-egy-helyen-777787(Hozzáférés: 2025. október 31.) „Pénzügyi Stabilitási Jelentés(2024. május).” Magyar Nemzeti Bank. Elérhető: https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/penzugyi-stabilitasi-jelentes/penzugyistabilitasi-jelentes-2024-majus(Elérhető: 2025. október 31.) Plöchl, K., Obádovics, Cs. 2021.„A CSOK-támogatást igénylők vizsgálata az előzetes gyermekvállalás és az ingatlanszerzés mértéke szempontjából egy hitelintézet ada tai alapján.” Hitelintézeti Szemle, 20(3), 80-109. Elérhető: https://hitelintezetiszemle. mnb.hu/letoltes/hsz-20-3-t4-plochl-obadovics.pdf.(Hozzáférés: 2025. október 31.) Hogyan sajátítják ki a jobboldali populisták a megfizethető lakhatás témáját/ A Fidesz lakáspolitikája 7

„Reálkeresetek alakulása,” KSH, 2022. Elérhető: https://www.ksh.hu/stadat_files/ mun/hu/mun0070.html (Hozzáférés: 2025. október 31.) „Újabb 100 milliárd forint lakásépítésre,” Telex.hu, február 17., 2025. február 17. El érhető: https://telex.hu/gazdasag/2025/02/17/nagy-marton-lakhatas-valsag-lakas­ epites(Hozzáférés: 2025. október 31.) 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegeníté sükre vonatkozó egyes szabályokról 2011. évi CCXI. törvény a családok védelméről 16/2016.(II. 10.) Korm. rendelet az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról 17/2016.(II. 10.) Korm. rendelet a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényel hető családi otthonteremtési kedvezményről 302/2023.(VII. 11.) Korm. rendelet a kistelepüléseken nyújtható otthonteremtési tá mogatásokról 518/2023.(XI. 30.) Korm. rendelet a családok otthonteremtését támogató kedvez ményes CSOK Plusz hitelprogramról A szerzőről Ámon Katalin az ELTE Társadalomtudományi Kutatóközpont Kisebb ségkutató Intézetének tudományos munkatársa. Kutatási területe a la káspolitika, lakhatási szegénység, állampolgári részvétel, társadalmi szolidaritás. Doktori fokozatát a Central European University-n szerezte politikatudományból. A Habitat for Humanity Magyarország Éves je lentés a lakhatási szegénységről kötetének rendszeres szerzője Impresszum Kiadó Friedrich-Ebert-Stiftung Fővám tér 2–3. 1056 Budapest Kapcsolat Dr. Ernst Hillebrand budapest@fes.de Borítókép Pixabay A kiadványban megjelent vélemények nem feltétlenül egyeznek a Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.(FES) véleményével. A FES által ki adott média anyagainak kereskedelmi célú felhasználása a FES írásbeli hozzájárulása nélkül nem megengedett. A FES kiadványai nem használhatók fel választási kampány célokra. 2025. október © Friedrich-Ebert-Stiftung A Friedrich Ebert Stiftung további publikációi itt olvashatók: ↗ www.fes.de/publikationen ↗ https://budapest.fes.de/publikationen.html Hogyan sajátítják ki a jobboldali populisták a megfizethető lakhatás témáját/ A Fidesz lakáspolitikája 8