IMPULS Aidan Regan Wohneigentum als Mittel progressiver Politik Bezahlbarkeit, Finanzierung und Politik des Wohnens neu denken Auf einen Blick Zu wenig bezahlbarer Wohnraum zählt in fortgeschrittenen Volkswirtschaften zu den zentralsten Herausforderungen, denn dieser Mangel vertieft bestehende Ungerechtigkeiten zwischen den Schichten und den Generationen noch weiter. Dieser Beitrag argumentiert, dass Wohneigentum nur dann progressiv sein kann, wenn es bezahlbar ist, zugänglich und nicht spekulativ. Nachdem untersucht wird, wie sich unterschiedliche Regelungen zur Hypothekenvergabe auswirken – und worin die Stärken des öffentlichen und gemeinnützigen Wohnungsbaus bestehen –, folgt die Empfehlung, Wohnraum als lebenswichtige Infrastruktur neu zu werten. Die wichtigsten Reformen sind: den genossenschaftlichen Wohnungsbau ausbauen, Finanzierungssysteme reformieren und Wohnraum als öffentliches Gut neudefinieren. Für eine erfolgreiche Umsetzung braucht es einen Staat, der in großem Umfang handlungsfähig ist. Progressive Parteien müssen das Thema Wohnen zurückerobern, um das Vertrauen von Wähler:innen mit niedrigen und mittleren Einkommen neuaufzubauen. Die Debatte Wohnen ist für die meisten Haushalte die größte finanzielle Verpflichtung. In den OECD-Ländern werden 20 bis 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens für Woh nen ausgegeben. Gleichzeitig stellt Wohneigentum die wichtigste Form privater Vermögensbildung dar. Im 20. Jahrhundert bildete in den fortgeschrittenen Demokratien sicheres und bezahlbares Wohnen die Grundlage für Wohl stand. Steigende Wohneigentumsquoten wurden mit Stabi lität, sozialem Aufstieg und dem Wachstum der Mittelschicht verbunden. Regierungen stärkten dieses Modell durch die Subvention von Hypotheken, einen groß angeleg ten öffentlichen Wohnungsbau und die Ausdehnung in die Vorstädte. Wohneigentum wurde so zu einem festen Bestandteil des Sozialvertrags der Nachkriegszeit. Mittlerweile funktioniert dieses Übereinkommen nicht mehr. In den vergangenen 20 Jahren sind die Preise und Mieten weitaus schneller gestiegen als die Löhne. Wohneigentum ist dadurch zu einem Privileg geworden – abhängig von Einkommen, Alter und geografischer Lage. In Städten mit hohen Lebenshaltungskosten sind Käufer:innen oft auf finanzielle Unterstützung ihrer Eltern angewiesen, um eine Wohneigentum als Mittel progressiver Politik 1

Immobilie erwerben zu können. Mieter:innen sehen sich derweil in unsicheren Wohnverhältnissen mit steigenden Kosten konfrontiert. Ältere Generationen profitieren häufig von einer erheblichen Wertsteigerung ihrer Immobilie durch Vermögensinflation, was die Kluft zwischen den Generatio nen und den sozialen Gruppen weiter vertieft. Das Ergebnis ist eine neue und dominante soziale Ungerechtigkeit: Eigen tümer:innen, die durch Vermögenszuwächse abgesichert sind, gegenüber Mieter:innen mit hohen Wohnkosten und geringen Aussichten auf Wohneigentum. Politisch destabilisiert diese Entwicklung. Wähler:innen, die unter hohen Wohnkosten leiden, haben weniger Vertrauen in den Staat und unterstützen vermehrt Parteien, die sich gegen Amtsinhaber:innen oder das demokratische System insgesamt richten. Von New York bis Berlin führt der Man gel an bezahlbarem Wohnraum mittlerweile zu Wahlnie derlagen, insbesondere seit dem Anstieg der Inflation nach der Covid-Pandemie. So wurde laut einer EurobarometerUmfrage aus dem Jahr 2024 die Wahlentscheidung bei den Europawahlen am stärksten durch steigende Preise und Le benshaltungskosten(einschließlich Wohnkosten) beein flusst(Europäisches Parlament 2024). Und in den Vereinig ten Staaten stufte eine Gallup-Umfrage aus dem Jahr 2025 bezahlbaren Wohnraum als zweitwichtigstes Thema der Haushalte ein, direkt nach der Inflation(Jones 2025). Untersuchungen zeigen zudem, dass die jeweilige persönliche Wohnsituation die politische Einstellung prägt(An sell 2014, 2019; Ansell/Cansunar 2021; Fuller et al. 2020). Eigentümer:innen, die vom Immobilienboom seit den 1990er Jahren profitiert haben, verteidigen eher den Status quo, während diejenigen, die vom Markt ausgeschlossen sind, eher zu Umverteilungsmaßnahmen und Parteien tendieren, die strukturelle Veränderungen versprechen. Am deutlichsten zeigt sich diese Kluft in finanzialisierten, städtischen Märkten, wo ein hoher Anteil an Mietwohnun gen institutionellen Eigentümern wie Investmentfonds gehört, was den Zugang zu Wohneigentum erheblich er schwert(Rodríguez-Pose/Storper 2020). Doch Wohnungs politik ist komplexer als eine einfache Unterscheidung in Eigentum und Miete: Eigentümer:innen mit abbezahlten Immobilien unterscheiden sich oft von Haushalten mit ho her Hypothekenbelastung(Wiedemann 2022); Mieter:in nen, die einen Immobilienkauf anstreben, denken anders als langjährige Mieter:innen von Sozialwohnungen. Auch die geografische Lage spielt eine Rolle: In Metropolen herrscht der größte Druck, während es in kleineren Städten noch mehr Spielraum geben mag, um Wohneigentum zu erwerben. Besonders ausgeprägt ist der Gegensatz zwischen den Ge nerationen. Die Hauptlast der Lebenskostenkrise tragen hierbei die Millennials und die Generation Z. Für sie ist Wohneigentum weniger eine Garantie für Stabilität als viel mehr eine Frage von Erbschaft und der Vermögensübertra gung innerhalb der Familie(Morelli et al. 2021; Dewilde/ Flynn 2021). Wer keine elterliche Unterstützung erhält, bleibt außen vor, während jene mit Schenkungen oder Erb schaften einen entscheidenden Vorteil genießen. Wohnen ist zu einem Instrument geworden, das klassenbasierte Un gleichheiten reproduziert, anstatt sie zu überwinden. Aufgrund dieser Entwicklung hinterfragen einige Wissen schaftler:innen, ob Wohneigentum überhaupt Teil einer progressiven Politik sein kann. Die anhaltende Privilegie rung von Wohneigentum – durch Steuererleichterungen, deregulierte Kredite und politische Symbolik – hat Immobi lienpreise in die Höhe getrieben und gleichzeitig die Sicher heit für Mieter:innen geschwächt(Christophers 2021). Der öffentliche Mietwohnungssektor wurde abgewertet, was für die Mieter:innen im Ergebnis weniger Rechte und größere Unsicherheit bedeutet. Entstanden ist ein strukturelles Un gleichgewicht: Vermögensinflation für Eigentümer:innen ei nerseits, unsicheres und teures Wohnen für Mieter:innen andererseits. Für progressive und Mitte-links-Parteien steht viel auf dem Spiel. Gelingt es ihnen nicht, sich der Wohnkostenkrise glaubwürdig zuzuwenden, könnten sie durchaus ihre Kern wählerschaft aus jüngeren und urbanen Wähler:innen mit niedrigen bis mittleren Einkommen verlieren. So versprach 2019 im Vereinigten Königreich das Wahlprogramm der La bour-Partei den groß angelegten Bau von Sozialwohnun gen, doch die Wähler:innen bezweifelten dessen Machbar keit. In Deutschland haben die SPD und die Grünen zwar Mietpreisbindungen und öffentliche Investitionen vorange trieben, blieben jedoch durch Haushaltsregeln und den Wi derstand der Eigenheimbesitzer:innen eingeschränkt. In den USA versuchten die Demokraten, Wohnungsinvestitio nen in Joe Bidens„Build Back Better“-Wirtschaftsagenda aufzunehmen. Doch unter dem Druck der fiskalisch Kon servativen wurden diese Pläne gestrichen. Der Fall Paris zeigt allerdings, dass ein mutiges Handeln vonseiten der Stadt möglich ist. Die dortige Stadtverwaltung hat sich verpflichtet, bis 2035 den Anteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus auf 40 Prozent des städtischen Bestands zu erhöhen. Genutzt werden dafür Vorkaufsrech te, Enteignungen und Quoten bei neuen Bauvorhaben(Ab boud 2025). Leerstehende Bürogebäude und Parkhäuser wurden in Wohnraum umgewandelt, während bei Großpro jekten Bauträger auch Sozialwohnungen bauen müssen. Mit diesen Maßnahmen sollen Bewohner:innen aus der Ar beiterschicht in der Stadt gehalten werden, und in einem der weltweit teuersten Wohnungsmärkte wird ein klares po litisches Engagement signalisiert. Aber auch die politischen Kosten werden in Paris deutlich: Gegenreaktionen in Bezug auf Eigentumsrechte und finanzielle öffentliche Belastungen sowie Vorwürfe der Marktverzerrung. Ein vollständiger Verzicht auf Wohneigentum ist auch kei ne Lösung. In nahezu allen OECD-Ländern wollen die meisten Haushalte weiterhin ein eigenes Zuhause erwerben, selbst angesichts hoher finanzieller Hürden. Für Pro gressive besteht die Aufgabe also nicht darin, sich vom Wohneigentum zurückzuziehen, sondern es als Teil eines umfassenderen egalitären Wohnmodells neu zu definieren. Wohneigentum als Mittel progressiver Politik 2

Wohnformen in ausgewählten Regionen(2022) Abb. 1 in Prozent 100 50 0 EU OECD Vereinigtes Frankreich USA Königreich Eigentum(abbezahlt) Eigentum(mit Hypothekenbelastung) Miete(Privatvermieter:in) Miete(öffentlich bezuschusst) Quelle: OECD Affordable Housing Database. Anmerkung: In den meisten Ländern dominiert das Wohneigentum, mit Ausnahmen wie Deutschland. Deutschland andere Wohneigentum sollte Haushalten mit niedrigen und mittleren Einkommen langfristige Sicherheit bieten und nicht als Vehikel für Reichtum auf Grundlage von Spekulation die nen. Wohneigentum kann und sollte den öffentlichen, ge nossenschaftlichen und gemeinnützigen Mietsektor nicht verdrängen, sondern ergänzen. Der eigentliche Gegensatz besteht nicht zwischen Eigentümer:innen und Mieter:innen, sondern zwischen denen, die von Wohnraum als Anlageka tegorie profitieren, und jenen, die ihn als Zuhause brau chen. Um Wohneigentum als Eckpfeiler sozialdemokrati scher Stabilität neu zu denken, braucht es unbedingt Bünd nisse zwischen Mieter:innen auf der Suche nach Stabilität, jüngeren Haushalten mit dem Wunsch nach einem Eigenheim und Hausbesitzer:innen, die an die Zukunft ihrer Kin der denken. Im nächsten Abschnitt geht es um bisherige Erkenntnisse: Wie hat sich die Bezahlbarkeit von Wohnraum in den OECD- und EU-Ländern entwickelt und warum sind man che Wohnungssysteme widerstandsfähiger als andere? Die Fakten Zwei zentrale vergleichende Datenquellen erfassen die Bezahlbarkeit von Wohnraum: die OECD-Datenbank für be zahlbaren Wohnraum(2022) und der EU-Wohnungsbericht (2024). Beide bestätigen, dass Wohneigentum in den ent wickelten Volkswirtschaften nach wie vor die vorherrschen de Wohnform ist. Wie Abbildung 1 zeigt, sind rund 70 bis 75 Prozent der Haushalte in der EU und der OECD Eigentü mer:innen, die ihre Immobilie selbst bewohnen. Bemer kenswerterweise ist in der EU mehr als die Hälfte der Im mobilien in Privatbesitz vollständig abbezahlt. Auch wenn die Zahlen je nach Erhebung variieren, ist der übergeordne te Trend klar: Wohneigentum bleibt die bevorzugte und vorherrschende Wohnform. Hinter diesem scheinbaren Konsens verbergen sich jedoch erhebliche Unterschiede. Mit Ausnahme von Deutschland überwiegt in allen EU-Mitgliedstaaten das Wohneigentum gegenüber dem Mieten. Außerhalb der EU ist die Schweiz eines der wenigen Länder mit hohen Mietquoten. In Teilen Ost- und Mitteleuropas liegen die Wohneigentumsquoten bei fast 90 Prozent – ein Erbe der massiven Privatisierung staatlicher Wohnungen nach dem Sozialismus. Diese Muster spiegeln nicht nur Präferenzen wider, sondern auch Unterschiede in den politischen Rahmenbedingungen, im je weiligen Sozialwesen und in den Systemen zur Immobilien finanzierung. Dieses Impulspapier konzentriert sich auf die Muster in der OECD, der EU und einigen großen Volkswirtschaften(USA, Vereinigtes Königreich, Deutschland, Frankreich). In all die sen Ländern sind die Wohneigentumsquoten in den vergangenen 20 Jahren zurückgegangen, insbesondere bei jüngeren Haushalten und Haushalten mit geringeren Einkommen. Wie Abbildung 2 zeigt, konzentriert sich das Wohneigentum weiterhin auf die oberen Einkommensklas sen. Die Wohneigentumsquote im obersten Einkommens quintil liegt zwischen 85 und 90 Prozent, bei den obersten zehn Prozent sogar noch höher. Deutschland stellt eine Ausnahme dar und weist über die gesamte Verteilung hin weg niedrigere Wohneigentumsquoten auf, wobei das oberste Fünftel bei nur etwa 60 Prozent liegt. Insgesamt Wohneigentum als Mittel progressiver Politik 3

Wohneigentumsquoten nach Einkommensquintil(2022) Abb. 2 in Prozent 100 80 60 40 20 0 EU OECD Vereinigtes Königreich Frankreich USA Deutschland Q1 Q2 Q3 Q4 Q5 Quelle: OECD Affordable Housing Database. Hinweis: einschließlich Eigentumswohnungen mit und ohne ausstehende Hypothek. Anmerkung: Wohneigentum konzentriert sich weiterhin in Haushalten mit höherem Einkommen; die Unterschiede sind in den USA und Frankreich besonders groß. zeigt sich: Wohneigentum wird im demokratischen Kapita lismus zunehmend zur Norm der oberen Mittelschicht. Im Gegensatz dazu sinken die Wohneigentumsquoten im untersten Einkommensquintil stark und fallen bei jungen Erwachsenen ohne Zugang zu Erbschaften oder elterlicher Unterstützung besonders niedrig aus. Am stärksten aus geprägt sind die Unterschiede zwischen reichen und armen Haushalten in den USA und in Frankreich. Nationale Studien zeigen, dass insbesondere jüngere angestellte Fachkräfte in teuren Städten am stärksten unter Druck stehen; ihre finanziellen Hürden sind dabei struktureller Natur und nicht das Ergebnis individueller Konsument scheidungen. Die Bezahlbarkeit von Wohnraum zu messen ist komplex. Geprägt wird diese Bezahlbarkeit unter anderem durch die örtlichen Wohnkosten und Einkommen, die Verfügbarkeit von Krediten und die jeweilige Art des Wohnungsbestands. Ein wichtiger Indikator ist jedoch die anhaltende und wach sende Differenz zwischen dem Wachstum der Reallöhne einerseits und der Inflation der Immobilienpreise anderer seits. Wie Abbildung 3 zeigt, sind die Immobilienpreise in den OECD-Ländern seit 2000 deutlich stärker gestiegen als die Löhne, insbesondere nach 2008. Dadurch hat sich die Bezahlbarkeitslücke in den 2010er und 2020er Jahren noch einmal erheblich vergrößert. Zwischen 2010 und 2023 stiegen die durchschnittlichen Im mobilienpreise in der EU um fast 50 Prozent, während die durchschnittlichen Mieten um rund 22 Prozent zunahmen. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern sind dabei erheblich: In Irland stiegen die Immobilienpreise um 70 Prozent und lagen damit 101 Prozent über dem europäi schen Durchschnitt, und auch die Mieten verdoppelten sich dort in diesem Zeitraum. In Italien und Griechenland san ken derweil beide Werte. Städtische Gebiete sind von die sen Belastungen am stärksten betroffen, was an Woh nungsmangel, spekulativen Investitionen und restriktiver Raumplanung liegt. Ein weiterer nützlicher Indikator für die Bezahlbarkeit von Wohnraum ist der Anteil der Wohnkosten am jeweils ver fügbaren Einkommen. In OECD-Ländern geben Haushalte 20 bis 30 Prozent ihres Einkommens für Wohnen aus; in den meisten Haushalten ist das der größte Einzelposten. In den USA geben über 31 Prozent der Haushalte mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aus; bei Wohneigentum als Mittel progressiver Politik 4

Wachstum der Immobilienpreise im Vergleich zum Lohnwachstum, Abb. 3 OECD(2000–2023) Index 2015= 100 140 120 100 80 2000 2005 2010 2015 2020 Löhne Immobilienpreise Quelle: OECD Affordable Housing Database; Benefits, Earnings and Wages Database. Anmerkung: Die Immobilienpreise sind durchweg schneller gestiegen als die Löhne, wodurch sich die Erschwinglichkeitslücke in den meisten Indus trieländern vergrößert hat. Mieter:innen steigt dieser Anteil auf fast 50 Prozent. In der EU liegt der Durchschnitt des Haushaltseinkommens, der fürs Wohnen ausgegeben wird, bei etwa 20 Prozent. Aller dings mit erheblichen nationalen Unterschieden: Grie chenland und die nordischen Länder verzeichnen die höchsten Werte(25 bis 35,5 Prozent), während Kroatien, Slowenien und Italien mit etwa 13 Prozent am unteren Ende der Skala liegen. Deutschland liegt mit 24,5 Prozent im oberen Mittelfeld. Innerhalb der Länder sind städtische Mieter:innen am stärksten belastet(Pew Research Center 2024; Eurostat 2024). Diese Trends werfen eine entscheidende Frage auf: Warum gelingt es einigen Ländern besser als anderen, mit dem Druck bezahlbaren Wohnraums umzugehen? Demografie und Urbanisierung spielen eine Rolle, sind aber nicht aus schlaggebend. Entscheidend ist vielmehr die institutionelle Ausgestaltung der Wohnungssysteme – insbesondere wie die Immobilienfinanzierung strukturiert ist, wie die Boden nutzung reguliert ist und wie viele öffentliche und gemeinnützige Wohnungsangebote es gibt. Erschwinglicher Wohn raum ist kein naturgegebenes Ergebnis von Marktprozes sen, sondern das Ergebnis politischer und strategischer Entscheidungen. Im nächsten Abschnitt wird untersucht, wie unterschiedli che Systeme der Immobilienfinanzierung diese Ergebnisse beeinflussen. Die Rolle der Finanzierung Die Frage, wie bezahlbar Wohnraum ist, lässt sich nicht da von trennen, wie er finanziert wird. Kreditsysteme bestim men, wer zu welchem Preis und mit welchen Risiken Eigen tum erwerben kann. Wissenschaftler:innen unterscheiden zwischen zwei„Wellen“ der Finanzialisierung, die die Woh nungsmärkte grundlegend verändert haben. Die erste Welle gipfelte in der globalen Finanzkrise von 2008. Liberalisierte Hypothekenmärkte und lockere Kredit vergabe befeuerten einen Boom bei Immobilienkäufen, trieben die Preise in die Höhe und führten bei vielen Haus halten zu einer Überschuldung. Der Anstieg der Wohnei gentumsquote ging auf Kosten der finanziellen Stabilität, da die Immobilienmärkte zunehmend eng an spekulative Kreditzyklen gekoppelt waren. Als die US-Subprime-Hypo thekenblase platzte, löste der Schock eine globale Finanz krise aus. Die zweite Welle begann nach 2012. Angesichts historisch niedriger Zinssätze suchten globale Investoren – darunter Private-Equity-Firmen, Pensionsfonds und Immobilienin vestmentgesellschaften – nach renditestarken Anlagemög lichkeiten im Wohnungsmarkt. Anstatt Wohneigentum zu fördern, floss Kapital in Modelle des Build-to-Rent, insbe sondere in Städten wie Berlin, Dublin, London, New York und Paris. Wohnraum wurde zu einer institutionellen AnlaWohneigentum als Mittel progressiver Politik 5

geklasse, was die Mieten abermals in die Höhe trieb und Haushalte vom Wohneigentumserwerb ausschloss. Die Finanzialisierung allein erklärt die länderübergreifen den Unterschiede jedoch nicht. Blackwell und Kohl(2018) identifizieren vier historisch gewachsene Systeme zur Fi nanzierung von Wohnbesitz: → Direktfinanzierung: Haushalte bauen selbst, ohne for melle Kreditinstitute. → Einlagenbasierte Finanzierung: Bausparkassen und Sparkassen fördern das Wohneigentum(insbesondere im klein- bis vorstädtischem Raum, z. B. im Vereinigten Königreich und in den USA). → Anleihebasierte Finanzierung: Hypothekenbanken ge ben Anleihen aus(z. B. in Deutschland und Dänemark) und unterstützen damit städtische Gebiete mit hohem Mieteranteil und starkem Mieterschutz. → Staatliche Finanzierung: Öffentliche Institutionen finanzieren oder subventionieren den Wohnungsbau direkt. Auch wenn Liberalisierung die Grenzen zwischen den Mo dellen verwischt hat, sind deren institutionelle Erben wei terhin sichtbar. Länder mit anleihebasierten oder staatlich geführten Systemen(Deutschland, Österreich, Dänemark) weisen einen stärkeren Mietsektor und stabile Preis-Ein kommens-Verhältnisse auf. Einlagenbasierte Systeme(Ver einigtes Königreich, USA) haben sich zu stark finanzialisier ten Systemen entwickelt, die von steigenden Immobilien werten abhängig sind. Die Herausforderung für eine progressive Politik besteht deshalb darin, Hypothekensysteme zu entwerfen, die be zahlbares Wohneigentum ermöglichen, ohne Spekulati onszyklen anzuheizen. Liberale Kreditsysteme machen Wohneigentum theoretisch zwar zugänglicher, in der Praxis jedoch vor allem teuer. Regulierte Systeme priorisieren Stabilität, sind jedoch oft von einem starken gemeinnützi gen Mietsektor abhängig. Das Gleichgewicht liegt darin, einen fairen Zugang zu Krediten mit Mechanismen zu kombinieren, die die Preisinflation begrenzen. Dazu zäh len beispielsweise Modelle zur gemeinschaftlichen Eigen kapital-Finanzierung(Shared Equity), Modelle zur Grund stücksverwaltung ohne Gewinnorientierung(Community Land Trusts) oder gemeinnützig orientierte Genossen schaften(Limited Equity). Ob Wohnraum erschwinglich ist, hängt nicht allein davon ab, wie Wohnungen finanziert werden, sondern auch da von, wie sie gebaut werden. Ohne Reformen werden Hypo thekenmärkte weiterhin Motoren der Vermögenskonzentra tion bleiben, anstatt soziale Stabilität zu fördern. Der nächste Abschnitt skizziert Strategien, um Wohneigen tum als Teil einer progressiven Wohnungsbau-Agenda zu rückzugewinnen. Die politische Lösung Wenn Wohneigentum progressiven Zielen dienen soll, muss es bezahlbar, zugänglich und von spekulativer Ver mögensinflation abgekoppelt sein. Das bedingt regulatori sche Reformen wie auch finanzielle Maßnahmen. Einige Instrumente – wie Mietpreisbindung oder strengere Kredit vergaben – erfordern nur geringe direkte staatliche Ausga ben. Andere – wie die Ausweitung des gemeinnützigen Wohnungsbaus oder die gemeinschaftliche Eigenkapital-Fi nanzierung(Shared Equity) – benötigen hingegen nachhal tige öffentliche Investitionen, die als langfristige Infrastruk tur betrachtet werden müssen. Der entscheidende Faktor ist nicht, wie neuartig politische Ideen sein mögen, sondern wie handlungsfähig der Staat ist: Regierungen müssen über Institutionen verfügen, die in der Lage sind, Grundstü cke zu erwerben, Finanzmittel zu mobilisieren und Woh nungen in großem Maßstab bereitzustellen. Politisch bedeutet das, mit den Zwängen liberaler Haus haltsregeln zu brechen und den Staat als Bauherrn für be zahlbaren Wohnraum zu begreifen. Werden derlei Refor men effektiv umgesetzt, können sie breite gesellschaftliche Unterstützung finden: von Unsicherheit bedrohte Mieter:in nen, junge Haushalte mit dem Traum vom Eigenheim und Mittelschichtfamilien, die sich um die Zukunft ihrer Kinder sorgen, können hier vereint werden. Wohnpolitik kann so zur Grundlage einer neuen progressiven Wählerkoalition werden, die auf dem Versprechen materieller Sicherheit aufbaut. 1. Den gemeinnützigen und öffentlichen Wohnungsbau ausweiten Der wirksamste Hebel für mehr bezahlbaren Wohnraum ist der Ausbau von Sektoren, die außerhalb spekulativer Märk te agieren. Öffentliche, genossenschaftliche und gemeinschaftlich organisierte Wohnprojekte setzen Maßstäbe für die Bezahlbarkeit, die wiederum disziplinierend auf private Vermieter:innen wirken. Dennoch macht dieser Sektor in den OECD-Ländern nur etwa sieben bis acht Prozent des gesamten Wohnungsbestands aus(OECD 2024). Dort, wo dieser Sektor groß und dauerhaft angelegt ist, wird die Bezahlbarkeit stabil gehalten. In Wien leben rund 40 Prozent der Einwohner:innen in kommunalem oder ge nossenschaftlichem Wohnungsbau, wodurch die Durch schnittsmieten auf etwa ein Drittel derjenigen in vergleichbaren Weltstädten begrenzt bleiben. In Singapur leben mehr als 80 Prozent der Bevölkerung in öffentlich geförder ten Eigentumswohnungen. Und wie erwähnt hat sich Paris verpflichtet, den Anteil öffentlich geförderter bezahlbarer Wohnungen bis 2035 auf 40 Prozent zu erhöhen – durch Vorkaufsrechte, Quoten bei Neubauten und die Umnut zung ungenutzter Grundstücke. Im Gegensatz dazu zeigt Dublin, was passiert, wenn Regie rungen nicht über die nötigen Steuerungskapazitäten ver fügen und stark von privaten Bauträgern abhängig sind. Wohneigentum als Mittel progressiver Politik 6

Die lokalen Behörden haben kaum finanzielle Autonomie, die Zentralregierung hat die Verantwortung ausgelagert und der öffentliche Wohnungsbau ist ins Stocken geraten. Trotz rasanten Wachstums verzeichnet Irland eine der höchsten Mietbelastungen europaweit und einen der kleinsten gemeinnützigen Wohnungsbausektoren. Um be zahlbaren Wohnraum zu gewährleisten, braucht es also auch einen Staat, der Maßnahmen direkt und in großem Maßstab umsetzen kann. 2. Reform der Immobilienfinanzierung Kreditsysteme prägen die Bezahlbarkeit ebenso stark wie der Wohnungsbau. Liberalisierte Hypothekenmärkte im Vereinigten Königreich und in den USA haben die Preise in die Höhe getrieben und den Zugang zu Krediten zu einem Motor für Spekulation gemacht. Stärker regulierte Systeme zeigen, dass Stabilität möglich ist. In Dänemark konnten mit einem Modell der gedeckten Anleihen mit strengen Rückzahlungsregeln die anderswo beobachteten Schwan kungen vermieden werden. Österreich hat durch vorsichtige Kreditvergabepraktiken und begrenzte steuerliche Anreize die Immobilienpreise im Verhältnis zu den Einkommen niedrig gehalten. Beteiligungsmodelle bieten eine strukturellere Alternative: Die Kosten für eine Immobilie werden zwischen Käufer:in und einer öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtung aufgeteilt, sodass Wohneigentum zugänglich wird, ohne die Spekulation anzukurbeln. Der oder die Käufer:in erwirbt einen Anteil an der Immobilie, typischerweise 25 bis 75 Prozent, und zahlt für den Rest eine subventionierte Miete oder gar nichts, mit der Option, im Laufe der Zeit weitere Anteile zu erwerben. Das englische Help-to-Buy-Programm (von 2013 bis 2023) hat gezeigt, dass dies auch auf nationa ler Ebene funktionieren kann: Rund 387.000 Wohnungen wurden gekauft, etwa vier bis fünf Prozent aller Wohnim mobilientransaktionen in diesem Zeitraum, 82 Prozent da von von Erstkäufer:innen, unterstützt durch staatliche Ei genkapitaldarlehen in Höhe von insgesamt fast 25 Milliar den britischer Pfund. Das englische Modell hat jedoch auch die Grenzen nach frageseitiger Subventionen, die über private Bauträger ka nalisiert werden, deutlich gemacht: Denn offensichtlich ha ben große Wohnungsbaugesellschaften erhebliche Gewin ne aus der öffentlich finanzierten Nachfrage erzielt. In den USA verfolgen sogenannte Community Land Trusts und Shared-Equity-Programme einen anderen Ansatz: Sie tren nen das Eigentum am Haus vom Eigentum am Grundstück und legen Wiederverkaufsbeschränkungen fest, um die Be zahlbarkeit dauerhaft zu sichern. Über 300 Organisationen verwalten mittlerweile mehr als 15.000 Einheiten dauerhaft bezahlbaren Wohneigentums, fast 90 Prozent davon für Erstkäufer:innen und fast die Hälfte für ethnische Minder heiten. Dennoch deckt das US-Modell nur einen Bruchteil der 85 Millionen Eigenheime im Land ab. Der Shared-Equi ty-Ansatz funktioniert also nur, wenn er in gemeinnützigen Institutionen mit Wiederverkaufskontrollen verankert ist, und nur, wenn Regierungen ihn in einem Umfang finanzieren, der über lokale Experimente hinausgeht. Staatlich unterstützte Kreditinstitute wie die deutsche KfW zeigen, wie die öffentliche Kreditvergabe Kosten senken kann, ohne Spekulationsblasen zu schüren. Für den Einsatz dieser Instrumente braucht es jedoch mehr als Gesetze – sie erfordern kompetente Institutionen, die Regeln entwer fen, verwalten und durchsetzen und die dafür sorgen, dass die Finanzierung auf Erschwinglichkeit ausgerichtet ist und nicht auf Spekulation. 3. Die Kluft zwischen Mieter:innen und Eigentümer:innen überwinden Eine progressive Wohnungsreform kann nur dann gelingen, wenn sie auch die unmittelbaren Unsicherheiten von Mie ter:innen miteinbezieht. Der deutsche Mietspiegel bindet Mietsteigerungen an lokale Durchschnittswerte und sorgt so für Planungssicherheit. Barcelona konnte den Spekula tionsdruck eindämmen, indem die Stadt Lizenzen für Kurz zeitvermietungen einschränkte, wodurch wiederum Woh nungen für Langzeitmieter:innen frei wurden. Ebenso wichtig sind Möglichkeiten, Wohneigentum zu er werben. Lease-to-Own-Modelle in den USA und Kanada er möglichen es Mieter:innen, eine Wohnung für einen festen Zeitraum – typischerweise ein bis fünf Jahre – zu mieten, wobei ein Teil jeder monatlichen Zahlung als Gutschrift für eine zukünftige Anzahlung zurückgelegt wird. Der Kauf preis wird in der Regel zu Beginn vereinbart. Das Modell schließt die Lücke zwischen Mieten und Kaufen für Perso nen, die noch keinen Zugang zu einer herkömmlichen Hy pothek haben. Es unterscheidet sich vom deutschen Miet kauf, bei dem das wirtschaftliche Eigentum sofort übergeht und die Zahlungen als Raten für den Kauf fungieren und nicht als Miete mit Kaufoption. In der Praxis bleiben jedoch sowohl Lease-to-Own als auch Mietkauf fragmentierte private Marktvereinbarungen ohne systematische öffentliche Daten dazu, inwieweit sie in An spruch genommen werden. Keines der beiden Modelle fin det in einem Umfang statt, der sich in den nationalen Wohnungsstatistiken niederschlägt. Das niederländische „Starterslening“(Starterdarlehen) verfolgt einen stärker in stitutionalisierten Ansatz. Es ergänzt Hypotheken für Erst käufer:innen zu subventionierten Zinssätzen durch einen nationalen Fonds, der vom Stimuleringsfonds Volkshuis vesting verwaltet wird. Diese Maßnahmen sind im Vergleich zu groß angelegtem Wohnungsbau fiskalisch be scheiden, senden aber ein wichtiges Signal sozialer Ge rechtigkeit: Wohneigentum ist nicht nur den bereits Wohlhabenden vorbehalten. Die tiefere Erkenntnis ist, dass Wege vom Mieten zum Eigentum ohne öffentliche institutionelle Unterstützung nur ad hoc und marginal bleiben. Fehlende institutionelle Kapazitäten untergraben solche Bemühungen allerdings. Berlins 2020 verabschiedeter Mie tendeckel wurde nach nur einem Jahr von den Gerichten Wohneigentum als Mittel progressiver Politik 7

gekippt, was Unsicherheit für Mieter:innen und Vermie ter:innen gleichermaßen erzeugte. Ohne solide rechtliche und institutionelle Absicherung bleiben progressive Refor men anfällig, wieder rückgängig gemacht zu werden. 4. Wohnen als öffentliches Gut neu definieren Zu guter Letzt müssen Regierungen das grundlegende Narrativ ändern. Noch immer und zu oft werden steigende Immobilienpreise als Zeichen wirtschaftlichen Erfolgs gewer tet, obwohl sie bezahlbarem Wohnraum schaden. Eine Neudefinition von Wohnraum als lebenswichtiger öffentli cher Infrastruktur verschiebt den Maßstab für Erfolg: nicht als Preissteigerungen, sondern in Form von Stabilität und Sicherheit. Einige Regierungen haben Schritte in diese Richtung unter nommen. Finnland betrachtet Wohnen als soziales Recht und verfolgt bei der Bekämpfung von Obdachlosigkeit den Housing-First-Ansatz. Die Niederlande sichern sich Bodenwertgewinne, indem sie Bauträger verpflichten, einen Beitrag zu bezahlbarem Wohnraum und Infrastruktur zu leis ten. Südkorea nutzt die direkte Freigabe von Bauland und Beschränkungen für spekulative Investitionen, um seine städtischen Immobilienmärkte zu stabilisieren. Diese Beispiele zeigen, dass bezahlbarer Wohnraum gelin gen kann, wenn der Staat den Willen wie auch die Leis tungsfähigkeit aufweist. Wo der Staat und die Kommunal verwaltungen schwach sind – wie etwa in Dublin –, wird Wohnraum zum Spekulationsobjekt, wodurch die soziale Ungleichheit und die politische Unzufriedenheit wachsen. Den gemeinnützigen Wohnungsbau expandieren, die Wohnfinanzierung reformieren, die Kluft in den Eigen tumsverhältnissen überwinden und Wohnraum als öffent liches Gut neudefinieren: All das lässt sich nicht innerhalb des Korsetts liberaler Haushaltsregeln umsetzen. Progres sive Kräfte müssen Wohnraum als unverzichtbare Infra struktur betrachten, Kredite für Investitionen aufnehmen und den Staat als direkten Bauherrn für bezahlbaren, hochwertigen Wohnraum einsetzen. Die Finanzierung ist nicht das Hindernis – die Erschließung von Bodenwertgewinnen, eine Reform der Subventionen und eine langfristi ge Kreditaufnahme können die Maßnahmen finanzieren. Die eigentliche Herausforderung liegt im politischen Willen und in den institutionellen Kapazitäten. Richtig umge setzt senken diese Reformen die Wohnkosten und schmie den eine breite Wählerkoalition: Mieter:innen gewinnen Sicherheit, junge Familien erhalten einen Weg zum Wohneigentum und bestehende Eigentümer:innen sehen die Zu kunftsaussichten ihrer Kinder verbessert. Beim Thema Wohnen kann die Progressive echte materielle Verteilungs kämpfe in politische Macht umwandeln – und eine erfolg reiche Koalition etablieren. Fazit Wähler:innen fordern Lösungen für die explodierenden Wohnkosten. Wenngleich Wohneigentum nach wie vor ein fast gesellschaftsweites Ziel bleibt, kann es nur dann Teil einer fortschrittlichen Politik sein, wenn es für die Mehrheit zugänglich und bezahlbar ist – und nicht als Vermögensan lage für wenige Privilegierte fungiert. Um diese Herausforderung zu meistern, bedarf es mehr als nur schrittweiser Reformen. Es bedeutet, Wohnraum als unverzichtbare öffentliche Infrastruktur zu behandeln, sich von restriktiven fiskalpolitischen Regeln abzuwenden und den Staat als direkten Bauträger einzusetzen. Es bedeutet, in großem Maßstab zu investieren, sich von spekulativen Finanzierungsmodellen abzuwenden und den genossen schaftlichen und gemeinnützigen Wohnungsbau im großen Stil auszubauen. Hier zeigt sich ein klarer Gegensatz: Sys teme, in denen die Bezahlbarkeit durch öffentliche Inter ventionen gesichert wird, gewährleisten Stabilität, während liberale Regime, die auf Vermögensinflation setzen, zu Un gleichheit, Exklusion und politischer Entfremdung führen. Für Progressive stellt die Wohnungskrise nicht nur eine Be drohung dar, sondern auch eine historische Chance. Um diese zu nutzen, müssen sie beweisen, dass der Staat lie fern kann – weniger durch die Ankündigung ehrgeiziger Pläne als durch den Aufbau der institutionellen Kapazitä ten, um derlei Pläne auch zu verwirklichen. Als wie wirk sam sich etwas erweist, ist heute die politische Währung. Werden erschwingliche, hochwertige Wohnungen bereitge stellt, können progressive politische Kräfte Zynismus etwas entgegensetzen, das Vertrauen in den Staat neu stärken und eine neue Wählerkoalition aus Mieter:innen, angehen den Eigentümer:innen und bedrängten Familien der Arbei ter- und Mittelschicht schmieden. Wohnungspolitik ist nicht einfach Sozialpolitik; an dieser Schlüsselstelle kann sich die Sozialdemokratie neu behaupten, den Rentier-Ka pitalismus zurückdrängen und eine neue Mehrheitskoaliti on für das 21. Jahrhundert aufbauen. Wohneigentum als Mittel progressiver Politik 8

Über den Autor Aidan Regan ist Professor für politische Ökonomie am ­University College Dublin. Literaturhinweise Abboud, L.(2025): The Left’s Radical Plan to Fix Housing in Paris, in: Financial Times, 16.9.2025, https://on.ft.com/3K3OOlH (25.9.2025). Ansell, B.(2014): The Political Economy of Ownership: Housing Markets and the Welfare State, in: American Political Science ­Review 108(2), S. 383–402. Ansell, B. W.(2019): The Politics of Housing, in: Annual Review of Political Science 22, S. 165–185. Ansell, B.; Cansunar, A.(2021): The Political Consequences of Housing(un) Affordability, in: Journal of European Social Policy 31(5), S. 597–613. Blackwell, T.; Kohl, S.(2018): The Origins of National Housing Fi nance Systems: A Comparative Investigation into Historical Variati ons in Mortgage Finance Regimes, in: Review of International Poli tical Economy 25(1), S. 49–74. Christophers, B.(2021): A Tale of Two Inequalities: Housingwealth Inequality and Tenure Inequality, in: Environment and Planning A: Economy and Space 53(3), S. 573–594. Dewilde, C.; Flynn, L.B.(2021): Post-Crisis Developments in Young Adults’ Housing Wealth, in: Journal of European Social Policy 31(5), S. 580–596. European Parliament(2024): Rising Housing Costs in the EU: The Facts(Infographics)[Online], 17.10.2024, https://www.europarl.eu ropa.eu/topics/en/article/20241014STO24542/rising-housingcosts-in-the-eu-the-facts-infographics(17.7.2025). Eurostat(2024): Housing in Europe – 2024 Edition[Interactive ­Publication], Section„Is Housing Affordable?“, Luxemburg, https:// ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing2024#is-housing-affordable(17.7.2025). Eurofound(2022): Access to Adequate and Affordable Housing in Europe, Publications Office of the European Union, Luxemburg. Fuller, G. W.; Johnston, A.; Regan, A.(2020): Housing Prices and Wealth Inequality in Western Europe, in: West European Politics 43(2), S. 297–320. Jones, J. M.(2025): Inflation Still Top U.S. Financial Problem, but Fewer Cite It, in: Gallup News 30.4.2025, https://news.gallup.com/ poll/660071/inflation-top-financial-problem-fewer-cite.aspx (17.7.2025). Morelli, S.; Nolan, B.; Palomino, J. C.; Van Kerm, P.(2021): ­Inheritance, Gifts and the Accumulation of Wealth for Low-Income Households, in: Journal of European Social Policy 31(5), S. 533–548. OECD(2024a): OECD Affordable Housing Database: Indicator HM1.2 Housing Penures, https://oe.cd/ahd(25.9.2025). OECD(2024b): OECD Affordable Housing Database: Indicator HM1.3 Housing Tenures, https://oe.cd/ahd(25.9.2025). OECD(2025): OECD Employment Database: Benefits, Earnings and Wages, https://www.oecd.org/employment/emp/onlineoec demploymentdatabase.html(25.9.2025). Rodríguez-Pose, A.; Storper, M.(2020): Housing, Urban Growth and Inequalities: The Limits to Deregulation and Upzoning in Re ducing Economic and Spatial Inequality, in: Urban Studies 57(2), S. 223–248. Pew Research Center(2024): A Look at the State of Affordable Housing in the U.S., 25.10.2024, https://www.pewresearch.org/ short-reads/2024/10/25/a-look-at-the-state-of-affordablehousing-in-the-us/sr_24-10-25_housing-affordability_2/ (17.7.2025). Wiedemann, A.(2022): The Electoral Consequences of Household Indebtedness under Austerity, in: American Journal of Political Science. Impressum Herausgeberin Friedrich-Ebert-Stiftung e.V. Godesberger Allee 149 53175 Bonn info@fes.de Herausgebende Abteilung Abteilung Analyse, Planung und Beratung www.fes.de/apb Kontakt Lisa Pfann Lisa.Pfann@fes.de Bildnachweis Seite 1 oben: picture alliance/ Caro| Muhs Die in dieser Publikation zum Ausdruck gebrachten Ansichten sind nicht notwendigerweise die der Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.(FES). Eine gewerbliche Nutzung der von der FES heraus­ gegebenen ­Medien ist ohne schriftliche Zustimmung durch die FES nicht gestattet. ­Publikationen der FES dürfen nicht für Wahlkampfzwecke verwendet werden. Deutsche Übersetzung; Originaltitel: How Can Homeownership Be a Progressive Policy? Rethinking Affordability, Finance, and the Politics of Housing Juni 2026 © Friedrich-Ebert-Stiftung e. V. Weitere Publikationen der Friedrich-Ebert-Stiftung finden Sie hier: ↗ www.fes.de/publikationen Wohneigentum als Mittel progressiver Politik 9