დემოკრატია და ადამიანის უფლებები ურბანული სამართალწარმოების საკითხები დამხმარე სასწავლო რესურსი რაულ აგიკიანი, დავით ლომთაძე იანვარი 2021 სასწავლო რესურსი მოი ცავს საზოგადოების ისეთ მნიშვნელოვან პრობლე მებს, როგორიცაა ურბა ნული და ქალაქდაგეგმა რების საკითხები და მათი სამართლებრივი დაძლე ვის გზებს. დამხმარე სასწავლო რე სურსი მიმოიხილავს ურბა ნული პოლიტიკის, ადამი ანის უფლებათა დაცვისა და სამართლის პრაქტიკის დაკავშირებას, მათი ეფექტურად განხორციე ლების უზრუნველსაყო ფად. სასწავლო რესურსი დაეხ მარებათ დამწყებ იუ რისტებს, გაეცნონ ურბა ნული სამართალწამოების საკითხებში პრაქტიკაში გავრცელებულ პრობლე მებს და მათი დაძლევის საკანონმდებლო გზებს.

დემოკრატია და ადამიანის უფლებები ურბანული სამართალწარმოების საკითხები დამხმარე სასწავლო რესურსი საქართველოს ახალგაზრდა იურისთა ასოციაციის იურიდიული განათლების ხელშეწყობის ფონდი პუბლიკაცია მომზადებულია იურიდიული განათლების ხელშეწყობის ფონდის მიერ, ფრიდრიხ ებერტის ფონდის მიერ მხარდაჭერილი პროექტის-„ურბანული სამართალწარმოების“ ფარგლებში.

სარჩევი 1. შესავალი 5 2. დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენება, განაშენიანების რეგულირება და სამშენებლო სფეროში მოქმედი ძირითადი ტექნიკური რეგლამენტები 6 2.1 ტექნიკური რეგლამენტი 6 2.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 6 2.3 საკანონმდებლო რეგულირება 7 3. მშენებლობის ნებართვის გაცემა და მშენებლო ბის ნებართვის გასაჩივრების პროცედურები 9 3.1 ცნებები და მნიშვნელოვანი ტერმინები 9 3.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 10 3.3 საკანონმდებლო რეგულირება 10 4. სანებართვო პირობების შესრულება, შენობანაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების პროცესი 12 4.1 მშენებლობის ზედამხედველობა 12 4.2 შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება 12 4.3 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 12 4.4 საკანონმდებლო რეგულირება 13 5. სამშენებლო სამართალთან დაკავშირებული სამართალდარღვევები 14 5.1 ცნება 14 5.2 სამშენებლო სამართალდარღვევის სახეები 14 5.3 ვინ შეიძლება იყოს 5.4 სამშენებლო სამართალდამრღვევი 14 ადმინისტრაციული წარმოება სამშენებლო 5.5 სამართალდარღვევასთან დაკავშირებით 14 5.6 უნებართვო მშენებლობა 15 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 15 1

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 5.7 ძირითდი საკანონმდებლო აქტები 16 6. კულტურული მემკვიდრეობა 17 6.1 კულტურული მემკვიდრეობის არსი 17 6.2 კულტურული მემკვიდრეობის სტატუსის მინიჭება 17 6.3 ძეგლის სტატუსის მოხსნა 17 6.4 კულტურული მემკვიდრეობის დამცავი ზონები 17 6.5 წინაპირობები, როდესაც დასაშვებია კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ზონებში სამშენებლო სამუშაოების განხორციელება 17 6.6 კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლის სტატუსის მქონე უძრავ ქონებაზე რემონტის ჩატარება 18 6.7 მესაკუთრის თანხმობის გარეშე კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლზე სამუშაოების ჩატარება 18 6.8 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 18 6.9 საკანონმდებლო რეგულირება 19 7. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა 20 7.1 ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის დაფუძნება 20 7.2 ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მიზანი 20 7.3 ინდივიდუალური და საერთო საკუთრება 20 7.4 ამხანაგობის წესდება 20 7.5 ამხანაგობის მართვა და გადაწყვეტილებების მიღება 20 7.6 წევრთა საერთო კრება 20 7.7 კრებაზე გადაწყვეტილებების მიღება 20 7.8 მიწის ნაკვეთის საზღვრები(წითელი ხაზები) 21 7.9 ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების განვითარების ხელშეწყობის პროგრამა ქ. თბილისში 21 7.10 ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ლიკვიდაცია 21 7.11 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 22 7.12 საკანონმდებლო რეგულირება 22 8. საკუთრების უფლება- საქართველოს სამოქა ლაქო კოდექსით დადგენილი საკუთრების შინა არსი. საქართველოში საკუთრების ჩამორთმე ვის წესი და პირობები(ექსპროპრიაცია) 23 8.1 საკითხის ცნება, არსი და განმარტებები 23 8.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 24 8.3 რეკომენდაციები 24 8.4 საკითხის საკანონმდებლო რეგულირება 24 9. ქონების და უძრავი ნივთის ცნება, საკუთვნე ბელი, აქცესორული და შეზღუდული უფლებები, მფლობელობა და მისი სახეები, სამეზობლო სა მართალი 25 9.1 საკითხის ცნება, არსი და განმარტებები 25 9.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 26 9.3 რეკომენდაციები 26 2

9.4 საკითხის საკანონმდებლო რეგულირება 27 10. საკუთრების უფლების შეძენა უძრავ ნივთზე 28 10.1 საკითხის ცნება, არსი და განმარტებები 28 10.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 29 10.3 რეკომენდაციები 29 10.4 საკითხის საკანონმდებლო რეგულირება 30 11. პირობადებული საკუთრება, ბეს შეთანხმება, წინარე ხელშეკრულება, უძრავი ნივთის კეთილსინდისიერი შემძენი 31 11.1 საკითხის ცნება, არსი და განმარტებები 31 11.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 32 11.3 რეკომენდაციები 33 11.4 საკითხის საკანონმდებლო რეგულირება 33 12. უძრავი ნივთის შეზღუდული სარგებლობა – აღნაგობის, უზუფრუქტის და სერვიტუტის წარმოშობის სამართლებრივი რეგულირება 34 12.1 საკითხის ცნება, არსი და განმარტებები 34 12.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 35 12.3 რეკომენდაციები 35 12.4 საკითხის საკანონმდებლო რეგულირება 36 13. საზიარო უფლებები და დელიქტური ვალდებულებანი 37 13.1 საკითხის ცნება, არსი და განმარტებები 37 13.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 38 13.3 რეკომენდაციები 38 13.4 საკითხის საკანონმდებლო რეგულირება 38 3

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 4

შესავალი 1 შესავალი აღნიშნული სასწავლო რესურსი მომზადებულია, ფრიდრიხ ებერტის ფონდის მიერ მხარდაჭე რილი პროექტის-„ურბანული სამართალწარმო ების“ ფარგლებში და წარმოადგენს პროექტის მონაწილეთათვის ჩატარებული ტრენინგების სა სწავლო რესურსს. პროექტი ეხება ჩვენი საზოგადოების ისეთ მნიშ ვნელოვან პრობლემებს, როგორიცაა ურბანული და ქალაქდაგეგმარების საკითხები. ჩვენ გვახ სოვს ბოლოდროინდელი გახმაურებული მანიფე სტაციები: უკანონო მშენებლობების წინააღმდეგ, გუდიაშვილის ბაღის, ანას ბაღის გადასარჩენად, ძველი თბილისის რეაბილიტაციისთვის და ა.შ. ეს ბრძოლა მოიცავს, როგორც სასამართლო პრო ცესებს, ასევე კომუნიკაციას ადმინისტრაციულ უწყებებთან და მუნიციპალიტეტებთან. მეორეს მხრივ, არსებობს პრობლემა, რომ იურისტებს ნაკლები ცოდნა და გამოცდილება აქვთ ამგვარი საქმეების წარმოების, რაც საზოგადოებისთვის დამატებით ბარიერებს ქმნის თავიანთი ინტერე სების დაცვის კუთხით. მიუხედავად იმისა, რომ ურბანული პოლიტიკის შემუშავება და განვითა რება სახელმწიფოს ევალება, საჭიროა სამოქა ლაქო ინიციატივების წახალისება ფუნქციური და სოციალური ურბანული ცვლილებების განსახო რციელებლად. ამ პროცესში კი იურისტებს მნიშ ვნელოვანი როლი აქვთ საზოგადოების მხარდა ჭერისთვის. პროექტი მიზნად ისახავს დისკუსიის გახსნას და ურბანული პოლიტიკის, ადამიანის უფლებათა დაცვისა და სამართლის პრაქტიკის დაკავშირე ბას, მათი ეფექტურად განხორციელების უზრუნ ველსაყოფად. აღნიშნული დამხხმარე სასწავლო რესურსი დაეხ მარებათ დამწყებ იურისტებს გაეცნონ ურბანული სამართალწამოების საკითხებში პრაქტიკაში გა ვრცელებულ პრობლემებს და მათი დაძლევის საკანონმდებლო გზებს. 5

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 2 დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენება, განაშენიანების რეგულირება და სამშენებლო სფეროში მოქმედი ძირითადი ტექნიკური რეგლამენტები 2.1. ტექნიკური რეგლამენტი 2.1.1 ცნება განაშენიანების გეგმა შეიძლება მოიცავდეს რო გორც ცალკეულ ელემენტებს, ასევე დეტალურ განაშენიანების გეგმას. შესაბამისად, არსებობს „კვალიფიციური განაშენიანების გეგმა“ ანუ დე ტალური განაშენიანების გეგმა და ე.წ.„ჩვეულებ რივი განაშენიანების გეგმა“. საქართველოში მუნიციპალიტეტის ტერიტორი აზე ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა ხორციე ლდება ორსაფეხურიანი სისტემით, რომელიც გულისხმობს: ა) მიწათსარგებლობის რეგული რებას, რომელიც ხორციელდება გენერალური გეგმის მეშვეობით; ბ) განაშენიანების რეგული რებას, რომელიც ხორციელდება განაშენიანების გეგმის ან/და განაშენიანების დეტალური გეგმის მეშვეობით. მშენებლობის პროცესში შესასრულებლად სავა ლდებულო ყველა ტექნიკური ნორმის შემცველი აქტი მიღებული უნდა იქნეს ტექნიკური რეგლამე ნტის ფორმით. ტექნიკური ნორმა ეფუძნება მეც ნიერების, ტექნიკისა და პრაქტიკის გამოცდი ლებას. უმეტესად მოცემულია რეკომენდაციის სახით, თუმცა მას შესაძლოა კანონით მიენიჭოს სავალდებულო ძალა. ტექნიკური რეგლამენტი ხელს უნდა უწყობდეს ღია საბაზრო ეკონომიკას და თავისუფალ ვაჭრო ბას. ტექნიკური რეგლამენტის მიღება ან გამოყე ნება არ უნდა ქმნიდეს არაადეკვატურ ტექნიკურ ბარიერებს ვაჭრობაში/სამეწარმეო საქმიანო ბაში, მათ შორის, საერთაშორისო ვაჭრობაში, და ადამიანის სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის უსაფრთხოებისა და გარემოს დაცვის საფრთხის პროპორციული უნდა იყოს. განაშენიანების გეგმა და ტექნიკური რეგლამე ნტები განსაზღვრავენ ძირითად ფუნქციურ ზონე ბსა და ქვეზონებს. 2.1.2 დანიშნულება გენერალური გეგმის ამოცანებია: დასახლების მთელი ტერიტორიის განვითარება, მისი გამოყე ნებისა და განაშენიანების ზოგადი რეგულირება და სათანადო უზრუნველყოფა. განაშენიანების გეგმის ამოცანებია: დასახლების ტერიტორიის ნაწილების განვითარება, მათი გა მოყენებისა და განაშენიანების კონკრეტული რე გულირება და სათანადო უზრუნველყოფა. სამშენებლო სამართალში მოქმედი ტექნიკური რეგლამენტ(ებ)ი სხვა სამართლებრივ აქტებთან ერთად განსაზღვრავს შენობა-ნაგებობის მიმართ არსებულ ძირითად ტექნიკურ მოთხოვნებს. ტექ ნიკური რეგლამენტი სამშენებლო სამართალში განსაზღვრავს ძირითად პრინციპებს, რომლებიც იცავს ადამიანის ჯანმრთელობას, სიცოცხლეს, საკუთრებასა და გარემოს. 2.1.3 შესასრულებლად სავალდებულო აუცილებელია სამშენებლო საქმიანობის გა ნხორციელების უზრუნველყოფა სამშენებლო სფეროს ტექნიკური რეგლამენტებითა და სა ქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნების სრული დაცვით. შესაძლებელია სამშენებლო სფეროში არსებული ტექნიკური რეგლამენტები განსხვავებულად არე გულირებდნენ ერთსა და იმავე საკითხს. ასეთ შემთხვევაში პირს მოეთხოვება ნებისმიერი ერთერთ მათგანთან მაინც პროდუქტის ან/და პროცე სის შესაბამისობა, თუნდაც ის უსაფრთხოების ან/ და გარემოს დაცვის უფრო ნაკლებ გარანტიებს ქმნიდეს. თუ მიღებულ, აღიარებულ ან ეკვივალენტად ცნობილ ალტერნატიულ ტექნიკურ რეგლამე ნტებს შორის განსხვავებაა, ეს არ განიხილება მათ შორის წინააღმდეგობად და ყველა თანა ბრად გამოიყენება. 6

დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენება, განაშენიანების რეგულირება და სამშენებლო სფეროში მოქმედი ძირითადი ტექნიკური რეგლამენტები დაუშვებელია ერთი და იმავე პროდუქტის ან/და პროცესის მიმართ სხვადასხვა ტექნიკური რეგ ლამენტით გათვალისწინებული მახასიათებლე ბის აღრევა/კომბინაცია. შესაძლებელია პროდუქტზე ან/და პროცესზე ვრცელდებოდეს სავალდებულო წესით რამდე ნიმე რეგლამენტის მოქმედება. ასეთ შემთხვე ვაში, ყველა მათგანის დაცვა სავალდებულოა. შესაძლებელია ზოგიერთი ტექნიკური ნორმები მოქმედებდეს მხოლოდ კონკრეტული თვითმ მართველი ერთეულის ტერიტორიაზე და იგი განსხვავდებოდეს ქვეყნის დანარჩენ ნაწილში მოქმედი რეგულაციებისაგან. 2.1.4 გასაჩივრების უფლება ვნად არ არის დარეგულირებული; – ტექნიკური რეგლამენტის მოთხოვნების კონ ტროლი ხშირად ეფექტურად ვერ ხორციე ლდება, რაც ხშირად აზიანებს გარემოს და საფრთხეს უქმნის ადამიანთა სიცოცხლესა და ჯანმრთელობას; 2.3 საკანონმდებლო რეგულირება სამშენებლო სფეროსთან დაკავშირებული საქა რთველოში მოქმედი ტექნიკური ნორმების ნა წილი განისაზღვრება შემდეგი აქტებით: – „საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არ ქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი“- საქართველოს კანონი; დაინტერესებულ პირს შეუძლია მოქმედი ტექ – ნიკური რეგლამენტი გაასაჩივროს სასამა რთლოში, თუ იგი ადგენს საუკეთესო საერთაშო რისო პრაქტიკაში არსებულ მოთხოვნებზე მკაცრ მოთხოვნებს. – დაინტერესებულ პირს, რომელსაც აქტის მოქმე დებით ზიანი ადგება, უფლება აქვს გაასაჩივროს, როგორც განაშენიანების გეგმა, ისე გენერალური გეგმა, იმ კონკრეტულ ნაწილში, რომლითაც მას ზიანი ადგება. – 2.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა – სხვა უამრავ პრობლემურ საკითხს შორის ხშირია შემდეგი შემთხვევები: – ფუნქციური ზონის ცვლილება, კოეფიციენტის გაზრდა და სხვა შეზღუდვების ცვლილება, რომელიც თვითმმართველი ერთეულის დის კრეციას წარმოადგენს, ხდება საკითხის სრულყოფილი შესწავლის გარეშე და საზო გადოებრივი ინტერესების უგულებელყო ფით; – განაშენიანების რეგულირების პარამეტრების ცვლილების გამო ხშირად ბევრი მიწის ნაკვე – თის პარამეტრები კონკრეტული კლასის მშე ნებლობისათვის გამოუსადეგარი ხდება, ნე ბართვის გაცემაზე შესაძლებელია უარი ეთქვას პირს, ისე, რომ კანონმდებლობით გათვალისწინებული არ არის მისთვის ზიანის პირდაპირ, სწრაფად და ეფექტურად ანაზღა – ურების მექანიზმი; – პრაქტიკაში პრობლემურ საკითხს წარმოა დგენს მიჯნის ზონის დადგენა, რომელიც მთელი ქვეყნის ტერიტორიაზე ერთგვარო 7 „პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუ ფალი მიმოქცევის კოდექსი“- საქართველოს კანონი; ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრე ბულოს 2016 წლის დადგენილება#14-39 „ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის ტერიტორი ების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგუ ლირების წესების დამტკიცების შესახებ“; ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრე ბულოს 2019 წლის 15 მარტის#39-18 და დგენილება„დედაქალაქის მიწათსარგებ ლობის გენერალური გეგმის დამტკიცების შესახებ“; 2013 წლის 7 მარტის საქართველოს მთა ვრობის#50 დადგენილება„საქართველოს მიერ სხვა ქვეყნების ტექნიკური რეგლამენტე ბის სამოქმედოდ დაშვების, შესაბამისობის დამადასტურებელი დოკუმენტების აღიარე ბის, შესაბამისი ნიშანდების მქონე პროდუქ ტის საქართველოში დამატებითი შესაბამისო ბის შეფასების პროცედურების გარეშე დაშვებისა და ასევე სხვა ქვეყნებში წარმოე ბული, რეგულირებულ სფეროსათვის მიკუთ ვნებული პროდუქტის საქართველოს ბაზარზე შეზღუდვების გარეშე განთავსების შესახებ”; 2014 წლის 14 იანვრის საქართველოს მთა ვრობის#52 დადგენილება„საქართველოს ტერიტორიაზე სამშენებლო სფეროს მარეგუ ლირებელი ტექნიკური რეგლამენტების აღი არებისა და სამოქმედოდ დაშვების შესახებ”; საქართველოს მთავრობის 2019 წლის 3 ივ ნისის#260 დადგენილება„სივრცის დაგეგ მარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმე ბის შემუშავების წესის შესახებ“;

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები – საქართველოს მთავრობის 2019 წლის 3 ივ ნისის#261 დადგენილება„ტერიტორიების გამოყენების და განაშენიანების რეგულირე ბის ძირითადი დებულებების შესახებ”; – საქართველოს მთავრობის 2014 წლის 15 ია ნვარის დადგენილება#59„ტექნიკური რეგ ლამენტის- დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირე ბის ძირითადი დებულებების დამტკიცების თაობაზე“; – საქართველოს მთავრობის 2019 წლის 3 ივ ნისის#255 დადგენილება„მშენებლობის ნე ბართვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექ სპლუატაციაში მიღების წესისა და პირობების შესახებ”; – საქართველოს მთავრობის 2014 წლის 27 მა ისის#361 დადგენილება„მშენებლობის უსა ფრთხოების შესახებ ტექნიკური რეგლამე ნტის დამტკიცების თაობაზე”; – საქართველოს მთავრობის 2016 წლის 28 ია ნვრის დადგენილება#41„შენობა-ნაგებო ბის უსაფრთხოების წესების დამტკიცების თა ობაზე“; – საქართველოს მთავრობის 2014 წლის 6 იან ვრის#41 დადგენილება„შეზღუდული შესაძ ლებლობის მქონე პირებისათვის სივრცის მოწყობისა და არქიტექტურული და გეგმარე ბითი ელემენტების ტექნიკური რეგლამენტის დამტკიცების თაობაზე”; – საქართველოს მთავრობის 2017 წლის 27 ოქტომბრის#477 დადგენილება„სიმა ღლეზე მუშაობის უსაფრთხოების მოთხოვნე ბის შესახებ ტექნიკური რეგლამენტის და მტკიცების თაობაზე”; საქართველოში სამშენებლო სფეროში დადგე ნილ ძირითად მოთხოვნებთან დაკავშირებული შესაბამისი ტექნიკური რეგლამენტის შემუშავები სას საქართველოს მთავრობამ სავალდებულოა გაითვალისწინოს შენობა-ნაგებობის დაპრო ექტების, მშენებლობისა და ექსპლუატაციის თა ობაზე სტანდარტიზაციის ევროპული კომიტეტის (CEN) მიერ შემუშავებული ევროპული სტანდა რტები, საჭიროების შემთხვევაში − აგრეთვე სხვა საერთაშორისო სამშენებლო რეგლამენტები და სტანდარტები. 8

მშენებლობის ნებართვის გაცემა და მშენებლობის ნებართვის გასაჩივრების პროცედურები 3 მშენებლობის ნებართვის გაცემა და მშენებლობის ნებართვის გასაჩივრების პროცედურები 3.1 ცნებები და მნიშვნელოვანი ტე რმინები 3.1.1 შენობა-ნაგებობის კლასები შენობა-ნაგებობები ადამიანის ჯანმრთელობის და ცვის, გარემოს დაცვის, აგრეთვე მშენებლობის ნება რთვის გაცემისა და ექსპლუატაციაში მიღების თვა ლსაზრისით იყოფა 5 კლასად: ა) I კლასის შენობა-ნაგებობა − შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდება უმნიშვნელო რისკით; ბ) II კლასის შენობა-ნაგებობა − შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდება დაბალი რისკით; – სხვა ნაგებობები და დანადგარები(ელექტრო სადგური; მზისა და ბიოგაზის დანადგარი; ჰი დროელექტროსადგური; ქარის ელექტროსად გური; გეოთერმული ელექტროსადგური; ღია სათამაშო ან/და სპორტული მოედანი; ღია ავტოსადგომები; წყალსაცავი; თხევადი ნივთიე რების საცავი/ტერმინალი; ვერტიკალურ, დახ რილი ან/და ჰორიზონტალური გადაადგილების მექანიკური საშუალება; ბუნებრივი ან/და გათხე ვადებული ნახშირწყალბადიანი სადგური; ავტო გასამართი სადგურები/ავტოგასამართი კომ პლექსები; მაგისტრალური გაზსადენის გაზგამანაწილებელი სადგური; აეროდრომი). მახასიათებლები და პარამეტრები: გ) III კლასის შენობა-ნაგებობა − შენობა-ნაგე – ფართობი ბობა, რომელიც ხასიათდება საშუალო რისკით; – მოცულობა დ) IV კლასის შენობა-ნაგებობა − შენობა-ნაგე ბობა, რომელიც ხასიათდება მაღალი რისკით; – სიმაღლე ე) V კლასის შენობა-ნაგებობა − მომეტებული – ჩაღრმავება ტექნიკური საფრთხის შემცველი შენობა-ნაგე ბობა. – მალის, ფერმის ან სხვა კონსტრუქციული ელე მენტის სიგრძე შენობა-ნაგებობის კლასების განსაზღვრისას მხედ ველობაში მიიღება 1) შენობის დახასიათება/და – დიამეტრი სახელება და 2) მახასიათებლები და პარამეტრები. შენობის დახასიათება/დასახელება იყოფა შემდეგ – სხვა მახასიათებელი ნაირად: – შენობები; 3.1.2 მშენებლობის სახეები – ნაგებობები; – ახალი მშენებლობა(მათ შორის, მონტაჟი); – ხაზობრივი ნაგებობები(ნავთობსადენი; გაზსა – რეკონსტრუქცია; დენი; წყალსადენი; წყალარინების მილი; ელექტროგადამცემი ხაზი; კავშირგაბმულობის – შეკეთება(რემონტი, მოპირკეთება/აღჭურვა); ხაზი; სამელიორაციო და საირიგაციო ნაგებობა; ღობე; საავტომობილო გზა; ქუჩა; რკინიგზა; – დემონტაჟი(არსებული შენობა-ნაგებობის და გვირაბი); შლა/დანგრევა) – ლანდშაფტური მშენებლობა. 9

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 3.1.3 მშენებლობის ნებართვის გაცემის სტადიები არსებობს მშენებლობის ნებართვის გაცემის ორ და სამ სტადიიანი წარმოებები. შესაძლებელია განმ ცხადებელს დასჭირდეს მხოლოდ მეორე სტადიის გავლა, თუ არსებობს განაშენიანების დეტალური გეგმა. I სტადია- მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყე ნების პირობების დამტკიცება; (II სტადია- არქიტექტურულ-სამშენებლო პრო ექტის შეთანხმება(სამ სტადიიანი წარმოება)) II(III) სტადია- მშენებლობის ნებართვის გაცემა; 3.1.4 მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორ განო და განმცხადებელი I-IV კლასის ობიექტების მშენებლობის ნებართვას გასცემს ადგილობრივი თვითმმართველობის შესა ბამისი ორგანო. V კლასის(განსაკუთრებული მნიშვნელობის) ობი ექტების მშენებლობის ნებართვას გასცემს ეკონო მიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სსიპ ტექნიკური და სამშენებლო ზედამხედველობის სააგენტო. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი/ მფლობელი შეიძლება იყოს როგორც მიწის ნაკვე თის მესაკუთრე, ასევე მიწის ნაკვეთის მართლზო მიერი მფლობელი, თუ აღნიშნულის თაობაზე არსე ბობს მესაკუთრის თანხმობა. 3.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა – პრაქტიკაში კოეფიციენტის გაზრდის მიზნით ხშირი იყო სპეციალური ზონალური შეთანხმების ინსტიტუტის გამოყენება, რომელიც ცალკეულ ნაკვეთზე შესაძლებელს ხდიდა კოეფიციენტის განუსაზღვრელად გადამეტებას. აღნიშნული კუ თხით კანონმდებლობა გამკაცრდა. – დაინტერესებულ პირთა ჩართულობა და მათი ინფორმირებულობა ხშირად სათანადოდ არ არის უზრუნველყოფილი, რაც ერთის მხრივ აიხ სნება საკანონმდებლო ხარვეზით და მეორეს მხრივ ხშირია ადმინისტრაციული ორგანოს მხრიდან დაინტერესებული პირისათვის ინფორ მაციის შეუტყობინებლობის შემთხვევები. – სამშენებლო ობიექტზე განთავსებული საინფო რმაციო დაფა ვერ უზრუნველყოფს მესამე პი რთათვის ზუსტი ინფორმაციის მიწოდებას, რა დგან მშენებლობის ნებართვის დამტკიცებამდე იქ მოცემული ობიექტის პარამეტრები შეიძლება შეიცვალოს მნიშვნელოვნად, შესაბამისად, დაი ნტერესებული პირისათვის შეიძლება შეცდომაში შემყვანიც კი აღმოჩნდეს იგი. – ადმინისტრაციული ორგანოს მხრიდან დუმილი განიხილება თანხმობად მშენებლობის ნება რთვის გაცემაზე. ამის შემდგომ ადმინისტრაცი ული ორგანო ვალდებულია, გასცეს სანებართვო აქტი. ეს იწვევს ფორმალურად უარის თქმას და პრაქტიკულად უგულებელყოფილია დაინტერე სებულ პირთა ინტერესები. 3.1.5 განაშენიანების ინტენსივობის პარამე ტრები განაშენიანების ინტენსივობის რეგულირებისთვის დგინდება შემდეგი პარამეტრები: – მიწის ნაკვეთის განაშენიანების კოეფიციენტი(კ1)- განსაზღვრავს კონკრეტული მიწის ნაკვეთის მაქსიმუმ რა ნაწილზეა დასაშვები შენობა-ნაგე ბობის განთავსება. – მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტი(კ-2)- განსაზღვრავს, ცალკეულ ზონაში, კონკრეტული მიწის ნაკვეთის ტერიტო რიაზე დასაშვებ, შენობა-ნაგებობის მიწისპირა და მიწისზედა სართულების იატაკის ძირთადი კონსტრუქციების ზედაპირების ჯამურ ფართობს. – მიწის ნაკვეთის გამწვანების კოეფიციენტები(კ3)- განსაზღვრავს გამწვანებისთვის და წყალგა მტარიანობისთვის განკუთვნილ მინიმალურ ფა რთობს. – საექსპერტო დასკვნები ხშირად ფორმალური ხასიათისაა და მათში რეალურად არ არის საკი თხი შესწავლილი, რაც ხშირად აზიანებს ან/და საფრთხეს უქმნის გარემოს, სხვათა სიცოცხლესა და ჯანმრთელობას და სხვა შენობების მდგრა დობას. დღემდე არ არსებობს ასეთი ექსპერტე ბის აღიარების ნათლად განსაზღვრული წესი და წინა პირობები. 3.3 საკანონმდებლო რეგულირება – „საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქი ტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კო დექსი“- საქართველოს კანონი – „ლიცენზიებისა და ნებართვების შესახებ“- საქა რთველოს კანონი; – საქართველოს მთავრობის 2019 წლის 03 ივნი სის დადგენილება#261„ტერიტორიების გამო ყენების და განაშენიანების რეგულირების ძირი თადი დებულებების შესახებ“; 10

მშენებლობის ნებართვის გაცემა და მშენებლობის ნებართვის გასაჩივრების პროცედურები – საქართველოს მთავრობის 2019 წლის 03 ივნი სის დადგენილება#260„სივრცის დაგეგმარე ბისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების შემუ შავების წესის შესახებ“; – საქართველოს მთავრობის 2019 წლის 31 მაი სის დადგენილება#255„მშენებლობის ნება რთვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუა ტაციაში მიღების წესისა და პირობების შესახებ“; – ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებუ ლოს 2016 წლის 24 მაისის დადგენილება#1439„ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის ტერიტორი ების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წეების დამტკიცების შესახებ“. 11

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 4 სანებართვო პირობების შესრულება, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების პროცესი 4.1 მშენებლობის ზედამხედველობა მშენებლობის ზედამხედველობის სახეები: 1. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობა სამშენებლო/სანებართვო პირობების შესრულე ბის, მშენებლობის უსაფრთხოების, შენობა-ნა გებობის ექსპლუატაციაში მიღებისა და საქა რთველოს კანონმდებლობით დადგენილი სხვა მოთხოვნების შესრულების ზედამხედველობა, აგრეთვე უნებართვო მშენებლობის ან საქა რთველოს კანონმდებლობის დარღვევით გა ნხორციელებული მშენებლობის გამოვლენა და სათანადო რეაგირება. თუ წარმოებული მშენებლობის შედეგად შესრულდა და არ არის დარღვეული სამშენებლო/სანებართვო პირობებით განსაზღვრული ვალდებულებები. შესა ბამისად, ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარება ნიშნავს დასრულებული მშენებლობის სა მშენებლო/სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის საბოლოო დადგენას. შენობის ექსპლუატაციაში მი ღების თაობაზე გამოიცემა აქტი. 4.2.2 შენობა-ნაგებობები, რომლებიც ექვე მდებარება ექსპლუატაციაში მიღებას ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარე ბას ექვემდებარება II, III, IV და V კლასების შენო ბა-ნაგებობები. 2. მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობა ტექნიკური ზედამხედველობის განხორციელება გულისხმობს მშენებლობის ნებართვის მფლობე ლის მიერ მშენებლობის პროცესში სამშენებლო დოკუმენტაციით დადგენილი მოთხოვნების შეს რულების კონტროლს. 3. 3. მშენებლობის უსაფრთხოების ზედამხედვე ლობა სამშენებლო უსაფრთხოების ზედამხედველობის მიზანია მშენებლობის პროცესის უსაფრთხოდ წარმართვა და აღნიშნული კუთხით მშენებ ლობის შესაბამისობა კანონის მოთხოვნებთან. მშენებლობის ნებართვის მფლობელი და მშე ნებლობის განმახორციელებლის უფლება და ვალდებულებაა, დანიშნოს უსაფრთხოებაზე პა სუხისმგებელი პირი 4.2.3 ნაგებობები და სამუშაოები, რომლე ბიც ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგი სად აღიარებას არ ექვემდებარება – I კლასს მიკუთვნებული მშენებლობა; – ექსტერიერის რეკონსტრუქცია(სადაც ესთეტი კური პარამეტრები არ რეგულირდება); – საინჟინრო კომუნიკაციების ქსელების რეკონსტ რუქცია; – დემონტაჟი. 4.3 საკითხთან დაკავშირებული ზოგიერთი პრობლემური სა კითხის ზოგადი მიმოხილვა – 4.2 შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება 4.2.1 ექსპლუატაციაში მიღების არსი განხორციელებული მშენებლობის ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარება შესაძლებელია, 12 აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს და სე რტიფიცირებული ექსპერტის მიერ სამშენებლო ობიექტის ინსპექტირების წესისა და მათი პასუ ხისმგებლობის დაზღვევის შესახებ“ არ არის მი ღებული, შესაბამისად მუნიციპალური ინსპექტი რების სამსახური ახორციელებს აღნიშნულ კონტროლსაც.

სანებართვო პირობების შესრულება, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების პროცესი – პრაქტიკაში ხშირია შემთხვევები, როდესაც და უდევრობის გამო შენობა ექსპლუატაციაში არ იქნა მიღებული, რაც მრავალბინიანი საცხოვრე ბელი სახლის მესაკუთრეებს შესაძლებლობას უსპობთ ისარგებლონ იმ შეღავათებით, რაც მათ, როგორც მრავალბინიანი საცხოვრებელი ბინის მესაკუთრეებს ეკუთვნით. უფლებამოსილი ადმი ნისტრაციული ორგანოს – მიერ ხორციელდებოდა ობიექტის მხოლოდ ზე დაპირული, უზოგადესი შემოწმება, რომლის ფა რგლებშიც მოწმდებოდა ობიექტის მხოლოდ გა ბარიტული ფორმები და ზომები. შემოწმება არ ეხებოდა შენობის კონსტრუქციულ მდგრადობას, სეისმომედეგობას, თბომედეგობასა თუ ხანძარმე დეგობას, თბოეფექტურობასა და ენერგოეფექტუ რობას, რის გამოც ძველი კორპუსები ამ მხრივ ხშირად ძალიან გაუმართავია. დღეისათვის კანო ნმდებლობის გამკაცრებამ დამატებითი უფლებე ბით აღჭრვა უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოები, თუმცა პრაქტიკაში ხშირია პრობლემა კვალიფიკაციასთან და უსაფუძვლოდ ექსპლუა ტაციაში მიღებაზე უარის თქმის შემთხვევები. 4.4 საკანონმდებლო რეგულირება – „საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქი ტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კო დექსი“- საქართველოს კანონი; – „პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსი“- საქართველოს კანონი; – საქართველოს მთავრობის 2019 წლის 31 მაისი დადგენილება#255„მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესისა და პირობების შესახებ“; – საქართველოს მთავრობის 2019 წლის 31 მაისი დადგენილება#256„სანებართვო დოკუმენტა ციის საექსპერტო შეფასებისა და ტექნიკური ზე დამხედველობის განხორციელების დროებითი წესის შესახებ“; – საქართველოს მთავრობის 2019 წლის 31 მაისი დადგენილება#257„განსაკუთრებული მნიშვნე ლობის ობიექტების(მათ შორის, რადიაციული ან ბირთვული ობიექტების) მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესა ხებ“. – 2019 წლის 3 ივნისამდე გაცემული მშენებლობის ნებართვა ინარჩუნებს იურიდიულ ძალას, ამასთა ნავე, მის საფუძველზე აშენებული შენობა-ნაგებო ბის ექსპლუატაციაში მიღებასთან დაკავშირებით გამოიყენება ამ ნებართვის გაცემის დროს მოქმედი სამართლებრივი აქტებით დადგენილი მოთხოვნები და წესები. 13

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 5 სამშენებლო სამართალთან დაკავშირებული სამართალდარღვევები 5.1 ცნება – მშენებლობის უსაფრთხოების წესების დარღვევა. სამშენებლო სამართალდარღვევა არის ამ სამშე ნებლო სამართალდარღვევის სახეებით გათვა ლისწინებული ერთ-ერთი ქმედება, რომლის საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება ხორციელდება სამშენებლო სამართა ლდარღვევის საქმის განხილვასთან დაკავშირე ბული ადმინისტრაციული წარმოების თავისებურებე ბის გათვალისწინებით. 5.3 ვინ შეიძლება იყოს სამშე ნებლო სამართალდამრღვევი 1. მშენებლობის ნებართვის მფლობელი; 2. უნებართვო მშენებლობის განმახორციელებელი პირი; 5.2 სამშენებლო სამართალდარღვევის სახეები: – უნებართვო მშენებლობა; – სამშენებლო/სანებართვო პირობების დარღვევა; – სათანადო ტექნიკური რეგლამენტით გათვა ლისწინებული შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირებისათვის სივრცის მოწყობისა და არ ქიტექტურული და გეგმარებითი ელემენტების გა უთვალისწინებლობა; – ობიექტზე საინფორმაციო დაფის განუთავსებ ლობა ან საინფორმაციო დაფაზე არასრული ინ ფორმაციის განთავსება; – მშენებარე ობიექტის კონსერვაციის წესის დარ ღვევით მიტოვება; 3. შენობა-ნაგებობის ან/და სამშენებლო მიწის ნა კვეთის მესაკუთრე ან მოსარგებლე − თუ ვერ დგინდება მშენებლობის განმახორციელებელი პირი; 4. უნებართვო მშენებლობის განხორციელებისას, თუ მიწის ნაკვეთი სახელმწიფო ან/და მუნიცი პალიტეტის საკუთრებაა, − უნებართვო მშენებ ლობის განმახორციელებელი პირი, ხოლო თუ ეს პირი ვერ დგინდება − მიწის ნაკვეთით მოსა რგებლე; 5. მესაკუთრე, რომლის შენობა-ნაგებობის ავარიუ ლობის ხარისხი უშუალო საფრთხეს უქმნის ადა მიანის სიცოცხლეს ან/და ჯანმრთელობას, გარდა კულტურული/არქიტექტურული ძეგლის სტატუსის მქონე შენობისა, რომლის რეკონსტრუქციის ან/და დემონტაჟის შესახებ მესაკუთრემ მიმართა შესა ბამის ორგანოს და ვერ მიიღო საჭირო ნებართვა. – მშენებლობის შეჩერების შესახებ მშენებლობის 5.4 ადმინისტრაციული წარმო საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს დადგენი ება სამშენებლო სამართალდა ლების შეუსრულებლობა; რღვევასთან დაკავშირებით – საფრთხის შემქმნელი ავარიული შენობა-ნაგებო 5.4.1 სამართალდარღვევის ფაქტისა და ბის სავალდებულო რეკონსტრუქციის ან დემო სამართალდამრღვევის გამოვლენა და ნტაჟის განუხორციელებლობა ან მშენებლობის დაჯარიმება უსაფრთხოების წესების დარღვევა; – სამართალდამრღვევის მიმართ მითითების – იმ შენობა-ნაგებობის შეკეთების(რემონტის), გაცემა; რეკონსტრუქციის, აღდგენის ან/და დემონტაჟის განუხორციელებლობა, რომელიც მუნიციპალი – შემოწმების აქტის შედგენა; ტეტის იერსახეს ამახინჯებს; 14

სამშენებლო სამართალთან დაკავშირებული სამართალდარღვევები – დადგენილების გამოცემა სამშენებლო სამართა ლდარღვევის საქმეზე. – დადგენილების გამოცემა სამშენებლო სამართა ლდამრღვევის დაჯარიმების ან სამშენებლო სა მართალდარღვევის საქმის წარმოების შეწყვეტის შესახებ 5.4.2 აქტის გაცნობა და ჩაბარება სამშენებლო სამართალდამრღვევისათვის მითითე ბის, შემოწმების აქტის, დადგენილების ან უწყების გაცნობა უნდა მოხდეს ოფიციალურად, სამშენებლო ობიექტზე. თუ სამშენებლო სამართალდამრღვევი არ იმყოფება სამშენებლო ობიექტზე ან უარს აცხა დებს შესაბამისი აქტის/აქტების გაცნობაზე, გაცნო ბად ჩაითვლება აქტის/აქტების სამშენებლო ობი ექტის თვალსაჩინო ადგილზე განთავსება. 5.4.3 გასაჩივრება მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს მიერ მიღებული დადგენილება შეიძლება გასაჩი ვრდეს მისი გაცნობიდან 15 კალენდარული დღის ვადაში, საქართველოს კანონმდებლობით დადგე ნილი წესით. 5.4.4 აღსრულება დადგენილება აღსასრულებლად მიექცევა გასაჩი ვრების ვადის გასვლიდან არაუგვიანეს 6 თვისა. 5.5 უნებართვო მშენებლობა 5.5.1 ცნება მშენებლობა, რომელიც ხორციელდება საქართვე ლოს კანონმდებლობით დადგენილი სამართლებ რივი საფუძვლების გარეშე ან სამშენებლო დოკუ მენტაციის ისეთი დარღვევით, რომლის დროსაც შენობა-ნაგებობის ფუნქცია იცვლება ან/და ხდება განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის გადა მეტება. 5.5.2 უნებართვო მშენებლობის შემთხვე ვაში, მშენებლობის საჯარო ზედამხედვე ლობის ორგანო უფლებამოსილია მიიღოს ერთ-ერთ გადაწყვეტილება: – მიიღოს დადგენილება საქართველოს კანონ მდებლობის დარღვევით აშენებული შენობა-ნაგე ბობის მთლიანად ან ნაწილობრივ დემონტაჟის შესახებ; – მითითების გაცემის გარეშე მიიღოს დადგენი ლება უნებართვო მშენებლობის დემონტაჟის შე სახებ- თუ ვერ დგინდება უნებართვო მშენებლო ბის განმახორციელებელი პირი და მიწის ნაკვეთი სახელმწიფო ან/და მუნიციპალიტეტის საკუთრე ბაა; – მიიღოს დადგენილება უნებართვო მშენებლობის დემონტაჟის შესახებ − თუ უნებართვო მშენებლო ბის განმახორციელებელი პირი დადგენილია და მიწის ნაკვეთი სახელმწიფო ან მუნიციპალიტეტის საკუთრებაა. – უნებართვო მშენებლობის შემთხვევაში შესაძლე ბელია ზემოთ აღნიშნულ ღონისძიებებთან ერთად დამრღვევს დაეკისროს ჯარიმა. 5.6 საკითხთან დაკავშირებული ზოგიერთი პრობლემური სა კითხის ზოგადი მიმოხილვა როგორც დღეს მოქმედი, ისე ძველი კანონმდებ ლობა ითვალისწინებს სათანადო ეფექტური ზომე ბის მიღებას ადმინისტრაციული ორგანოს მხრიდან ისეთ დროს, როდესაც დარღვევის დადგენილ ვა დაში გამოუსწორებლობის შემთხვევაში დარღვე ვის დაუყოვნებლივ გამოუსწორებლობამ შეიძლება ზიანი მიაყენოს სახელმწიფო ან საზოგადოებრივ ინტერესებს. მიუხედავად ამ მექანიზმის არსებობისა, იგი ეფექტურად ვერ მუშაობს. პრაქტიკულად არ არ სებობს მექანიზმი, რომელიც მესამე პირს მისცემს შესაძლებლობას ადმინისტრაციული ორგანოს აღ ნიშნული დისკრეციული უფლებამოსილების კონტ როლი განახორციელოს; ხშირია შემთხვევები, როდესაც ძველ შენობა-ნაგე ბობებთან დაკავშირებით დაცული არ არის მუნიცი პალიტეტის არქივში საარქივო დოკუმენტაცია, რის გამოც მესაკუთრეებს/მფლობელებს უწევთ მტკი ცება, რომ მშენებლობა განხორციელდა ნებართვით და რომ აღნიშნული არ წარმოადგენს ახალ მშე ნებლობას. უმეტეს შემთხვევაში, მუნიციპალიტეტის შესაბამისი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას პირის სამართალდამრღვევად ცნობის შესახებ, რის გამოც მოქალაქეებს უხდებათ სასამართლო დავა; პრაქტიკაში ხშირად ადმინისტრაციული ორგანოს მხრიდან იდენტურ შემთხვევებში განსხვავებული ტიპის სანქციის გამოყენება ხდება, ისე, რომ არ არ სებობს რაიმე გონივრული დასაბუთება. არის შემ თხვევები, როდესაც უნებართვო მშენებლობის გან მახორციელებელ პირს ეკისრება ჯარიმაც და ევალება შენობის დემონტაჟიც, ხოლო იდენტურ შემთხვევაში სხვა პირს დაკისრებული აქვს მხოლოდ შენობის დე მონტაჟი ან ჯარიმა; 15

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 5.7 ძირითდი საკანონმდებლო აქტები – „საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არ ქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი“- საქართველოს კანონი; – „პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსი“- საქართველოს კანონი; – „საქართველოს ადმინისტრაციულ სამართალდა რღვევათა კოდექსი“- საქართველოს კანონი; – „საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კო დექსი“- საქართველოს კანონი. 16

კულტურული მემკვიდრეობა 6 კულტურული მემკვიდრეობა 6.1 კულტურული მემკვიდრეობის არსი 6.4 კულტურული მემკვიდრეობის დამცავი ზონები ობიექტისთვის კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლის სტატუსის მინიჭების საფუძველია მისი ისტორიული ან კულტურული ღირებულება, დაკავშირებული მის სი ძველესთან, უნიკალურობასა ან ავთენტურობასთან. კულტურული მემკვიდრეობა არის ორი სახის: – მატერიალური – არამატერიალური 6.2 ულტურული მემკვიდრეობის სტატუსის მინიჭება ობიექტს კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლის სტა ტუსი შეიძლება მიენიჭოს და მოეხსნას მხოლოდ სა ქართველოს განათლების, მეცნიერების, კულტურისა და სპორტის მინისტრის სათათბირო ორგანოს- კულ ტურული მემკვიდრეობის დაცვის საბჭოს შესაბამისი დასკვნის საფუძველზე, მინისტრის ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით, ხოლო ქალაქ თბილისის ტერიტორიაზე- საბჭოს შესაბამისი დასკვნის საფუძველზე, სამინისტროს წარდგინებით, საქართველოს მთავრობის განკარგულებით. 6.3 ძეგლის სტატუსის მოხსნა – ინდივიდუალური დამცავი ზონა; – ძეგლის ფიზიკური დაცვის არეალი; – ძეგლის ვიზუალური დაცვის არეალი; – ზოგადი დამცავი ზონა; – ისტორიული განაშენიანების დაცვის ზონა; – განაშენიანების რეგულირების ზონა; – ისტორიული ლანდშაფტის დაცვის ზონა; – არქეოლოგიური დაცვის ზონა. 6.5 წინაპირობები, როდესაც დასა შვებია კულტურული მემკვიდრეო ბის დაცვის ზონებში სამშენებლო სამუშაოების განხორციელება საქართველოს კანონმდებლობით, დასაშვებია ძეგლის მხოლოდ იმგვარი გამოყენება, რომელიც არ აზიანებს ან არ უმქნის საფრთხეს, არ ამცირებს მის კულტურულ-ისტორიულ ღირებულებას, არ იწვევს მისი ავთენტური ელემენტების ცვლილებებს, არ აუა რესებს ძეგლის აღქმას. ძეგლის სტატუსის მოხსნა ხდება იმ შემთხვევაში, თუ ძეგლი განადგურდა ან ისე დაზიანდა, რომ დაკარგა ისტორიული ან კულტურული ღირებულება, რომლის აღდგენა შეუძლებელია, ან, მეცნიერული(მეთოდო ლოგიური) კრიტერიუმებით, დაკარგა ის ძირითადი მახასიათებელი, რომლის გამოც მას მიენიჭა ძეგლის სტატუსი. მესაკუთრის ან სხვა უფლებამოსილი პირის მიერ უძ რავი ძეგლის ან მისი ნაწილის დაშლა დასაშვებია მხოლოდ კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ საქა რთველოს კანონით დადგენილი სამუშაოების(რეკო ნსტრუქციის) ფარგლებში და ძეგლის აღდგენის პი რობით იმ შემთხვევაში, თუ ამას მოითხოვს ძეგლის ინტერესები, ან, თუ ძეგლის არსებული მდგომარეობა საფრთხეს უქმნის ადამიანის სიცოცხლეს, ჯანმრთე ლობას და არ არსებობს ამ საფრთხის თავიდან აცი ლების სხვა შესაძლებლობა. 17

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები უძრავი ძეგლის ან მისი ნაწილის გადაკეთება დასა შვებია მხოლოდ ძეგლის ადაპტაციის ინტერესებიდან გამომდინარე, თუ ეს არ გამოიწვევს ძეგლის დაზია ნებას ან მისი ისტორიულ-კულტურული ღირებულების შემცირებას. ეს აუცილებელია სამეცნიერო საკითხების გადა საჭრელად, ან თუ არქეოლოგიურ მემკვიდრეო ბას სამშენებლო, სასოფლო-სამეურნეო, სამრე წველო და სხვა სახის საქმიანობით ან ბუნებრივი პროცესების შედეგად დაზიანება ან განადგურება ემუქრება. 6.6 კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლის სტატუსის მქონე უძრავ ქონებაზე რემონტის ჩატარება კულტურული მემკვიდრეობის უძრავი ძეგლების შემ თხვევაში, ნებართვას საჭიროებს შენობა-ნაგებობის ყველა სახის სარემონტო და მოპირკეთებითი, მათ შორის, ფასადისა და სახურავის სამუშაოთა შესრუ ლება, გაბარიტებისა და იერსახის არსებითად შე ცვლის გარეშე. მესაკუთრეს შიდა რემონტის დრო საც სჭირდება ნებართვა შესაბამისი სამსახურიდან. ამასთან, დაუშვებელია შენობის გაბარიტების ან იერ სახის შეცვლა ნებართვის გარეშე. 6.7 მესაკუთრის თანხმო ბის გარეშე კულტურული მე მკვიდრეობის ძეგლზე სა მუშაოების ჩატარება საქართველოს განათლების, მეცნიერების, კულტუ რისა და სპორტის სამინისტრო, სხვა სახელმწიფო ან ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანო უფლებამოსილია, მესაკუთრის(მფლობელის) თა ნხმობის გარეშე, თავად ჩაატაროს სარეაბილიტაციო, კვლევითი ან არქეოლოგიური სამუშაოები ძეგლსა ან არქეოლოგიურ ობიექტზე, ანდა ეს სამუშაოები სხვა პირს დაუკვეთოს, თუ: – ძეგლის მესაკუთრე(კანონიერი მოსარგებლე) ვერ უზრუნველყოფს სამინისტროს/მუნიციპალი ტეტის მიერ დადგენილი პირობების შესრულე ბას, ხოლო ძეგლის ინტერესები გადაუდებელ ჩარევას მოითხოვს, ასევე იმ შემთხვევაში, თუ ძეგლის მესაკუთრის(კანონიერი მოსარგებლის) დადგენა ან მიგნება ვერ ხერხდება, სამინისტრო/ მუნიციპალიტეტი უფლებამოსილია, მესაკუთრის (კანონიერი მოსარგებლის) თანხმობის გარეშე, უშუალოდ ან მესამე პირთა მეშვეობით ჩაატაროს ძეგლზე გადაუდებელი სარეაბილიტაციო სამუშა ოები. ამ პუნქტით განსაზღვრული გარემოებების არსებობისას სამუშაოების ძეგლის მესაკუთრის (კანონიერი მოსარგებლის) თანხმობის გარეშე ჩატარების შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს მხო ლოდ სასამართლო. – არქეოლოგიური ობიექტი ან მიწის ნაკვეთი, რო მელზეც ეს ობიექტია განთავსებული, არ არის სახელმწიფოს საკუთრება ან ფლობისა და სა რგებლობის უფლებით გადაცემულია სხვა პირზე, ამასთან, მესაკუთრე არ არის თანახმა, არქეო ლოგიურ ობიექტზე ჩატარდეს სარეაბილიტაციო, კვლევითი ან არქეოლოგიური სამუშაოები, თუმცა, მესაკუთრის(მფლობელის) თანხმობის გარეშე სამუ შაოების ჩატარების შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს სასამართლო, რომლის საფუძველზეც სამინისტრო გასცემს შესაბამის ნებართვას. 6.8 საკითხთან დაკავშირებული ზოგიერთი პრობლემური სა კითხის ზოგადი მიმოხილვა – კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის კუთხით პრაქტიკაში ერთ-ერთ მთავარი პრობლემას წა რმოადგენს სარეაბილიტაციო სამუშაოების კა ნონის შესაბამისად წარმართვა. ერთის მხრივ, მესაკუთრეები ხშირად ახორციელებენ სამუშაო ებს ყოველგვარი ნებართვის გარეშე, რაც უმეტეს შემთხვევაში აზიანებს ძეგლს. მეორეს მხრივ, სა ხელმწიფოს მიერ განხორციელებული სარეაბი ლიტაციო სამუშაოები ხშირად არ არის შესაბამი სობაში კანონის მოთხოვნებთან, რაც ასევე იწვევს ძეგლის დაზიანებას. – კულტურული მემკვიდრეობის დაცვა ხშირად მხო ლოდ აქტივისტებზეა დამოკიდებული და სახელ მწიფო ამ კუთხით სამართლებრივ რეგულაციებს ეფექტურად არ აღასრულებს. – პრაქტიკაში ძალიან ხშირად ირღვევა ძეგლის და ცვის როგორც ინდივიდუალური, ისე ზოგადი და მცავი ზონა, რაზეც სახელმწიფო სათანადოდ არ რეაგირებს. – არ ხდება ავარიული კულტურული მემკვიდრეო ბის ძეგლების სახელმწიფოს მიერ გადაუდებელი წესით შეკეთება, მაშინ, როდესაც იქ მცხოვრებთა სიცოცხლესა და თავად ძეგლის არსებობას რეა ლური საფრთხე ექმნება. – კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლის სტატუსი ხშირად მინიჭებული აქვს ისეთ შენობებს, რომელ თაც არ გააჩნიათ ისტორიული ან კულტურული ღირებულება, რაც დაკავშირებული იქნებოდა მის სიძველესთან, უნიკალურობასა ან ავთენტურო ბასთან. აღნიშნული პრობლემას უქმნის თავად ძეგლის მესაკუთრეს. ძეგლის სტატუსის მოხსნა გართულებულია, რაც ასევე მესაკუთრეებს ხში რად გაუმართლებლად ზღუდავს 18

6.9 საკანონმდებლო რეგულირება – „საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქი ტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კო დექსი“- საქართველოს კანონი; – „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ“- საქა რთველოს კანონი; – „მუზეუმების შესახებ“- საქართველოს კანონი; – „ლიცენზიებისა და ნებართვების შესახებ“-საქა რთველოს კანონი; – ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებუ ლოს 2016 წლის დადგენილება#14-39„ქ. თბი ლისის მუნიციპალიტეტის ტერიტორიების გამოყე ნებისა და განაშენიანების რეგულირების წესების დამტკიცების შესახებ“; – საქართველოს მთავრობის 2019 წლის 3 ივნისის #261 დადგენილება„ტერიტორიების გამოყენე ბის და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების შესახებ”; – საქართველოს მთავრობის 2019 წლის 3 ივნისის #255 დადგენილება„მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესისა და პირობების შესახებ”. კულტურული მემკვიდრეობა 19

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 7 ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა 7.1 ბინათმესაკუთრეთა ამხა ნაგობის დაფუძნება 7.5 ამხანაგობის მართვა და გადა წყვეტილებების მიღება ,,ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ სა ქართველოს კანონის ამოქმედების მომენტიდან, ამხანაგობა დაფუძნებულად ითვლება ერთ მიწის ნაკვეთზე მდებარე ყველა მრავალბინიან სახლში, რომელიც ორზე მეტი ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ბინისაგან შედგება. ამხანაგობა ასევე შეიძლება დაფუძნდეს: – მომიჯნავე მიწის ნაკვეთებზე მდებარე რამდენიმე მრავალბინიან სახლში; – ერთ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ მრავალ ბინიან სახლში არსებულ ერთ ან რამდენიმე სადარბაზოში. ამხანაგობის საქმიანობას ხელმძღვანელობს ბინა თმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარე, ხოლო გადაწყვეტილებების მიღება ხდება ბინათმესაკუთ რეთა ამხანაგობის წევრთა კრებაზე. 7.6 წევრთა საერთო კრება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებას იწვევს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდო მარე წელიწადში ერთხელ მაინც. თუ თავმჯდომარე არ არის, ან იგი თავისი მოვალეობის საწინააღმდე გოდ თავს არიდებს კრების მოწვევას, კრება შეი ძლება მოიწვიოს ნებისმიერმა მესაკუთრემ, თუ წე სდებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული. 7.2 ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მიზანი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შექმნის მიზანია ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მართვა, რათა მისი განვითარება განხორციელდეს მარტი ვად და ეფექტურად, წევრთა ურთიერთშეთანხმებით. კრების მოწვევის შესახებ ბინათმესაკუთრეთა ამხა ნაგობის წევრებს უნდა ეცნობოს წერილობით. შესაძლებელია, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის კრებას არ უხელმძღვანელოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარემ და უშუალოდ კრების თავმჯდომარედ მოხდეს სხვა პირის არჩევა. 7.3 ინდივიდუალური და საერთო საკუთრება მრავალბინიან სახლში თითოეულ მესაკუთრეს აქვს ინდივიდუალური და საერთო საკუთრება. 7.4 ამხანაგობის წესდება წესდების არსებობა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგო ბისათვის სავალდებულო არ არის. 7.7 კრებაზე გადაწყვეტილებების მიღება კრება გადაწყვეტილებაუნარიანია, თუ მას ესწრება ბინათმესაკუთრეთა 2/3 მაინც. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებაზე გადაწყვეტილების მიღებისას თითოეულ მესაკუთ რეს აქვს ერთი ხმა. თუ ბინას რამდენიმე მესაკუთრე ჰყავს, მათ შეუძლიათ ხმის უფლება მხოლოდ ერთო ბლივად გამოიყენონ. თუ მესაკუთრეს აქვს რამდე ნიმე ბინა, მას აქვს ბინის რაოდენობის შესაბამისი ხმები. ამხანაგობის ყველა წევრის თანხმობაა საჭირო შე მდეგი გადაწყვეტილებების მისაღებად: 20

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა – მომიჯნავე მიწის ნაკვეთზე მდებარე რამდენიმე მრავალბინიან სახლში ერთი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის დაფუძნების შესახებ; – ამხანაგობის დამფუძნებელი კრების ოქმი(ნოტა რიულად დამოწმებული);(უნდა მიმართოთ ამხა ნაგობის თავმჯდომარეს); – ერთ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ მრავალბინიან სახლში ერთი ან რამდენიმე სადარბაზოს ამხანა გობის დაფუძნების შესახებ; – საერთო საკუთრებაში შემავალი გარკვეული ობი ექტების სარგებლობაში გადაცემის შესახებ;(მაგ. კიბის უჯრედის, საერთო სარგებლობის დერეფ ნები და სხვა); – ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საერთო ქონე ბის ისეთი განვითარების შესახებ, რომელიც მნიშ ვნელოვნად ცვლის წევრთა საერთო ქონებას და გავლენას ახდენს სხვა ბინის მესაკუთრეთა მიერ საერთო ქონების გამოყენებაზე. ასეთად შეი ძლება ჩაითვალოს მაგალითად საცხოვრებელი კორპუსის რეკონსტრუქცია). – წევრთა 2/3 –ით მიიღება შემდეგი გადაწყვეტი ლებები: – თავმჯდომარის არჩევის შესახებ; – წესდების დამტკიცების შესახებ(გარდა იმ გამო ნაკლისისა, რომელიც ზემოთაა აღნიშნული); – ამხანაგობის წევრთა მიერ მრავლბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსების(სარდაფები, სხვენი და სხვა) მფლობელობის დადასტურების შესახებ, კა ნონის ძალაში შესვლის დროს არსებული ფაქტო ბრივი მდგომარეობის შესაბამისად. სხვა დანარჩენი საკითხები მიიღება ხმათა უბრალო უმრავლესობით. შესაძლებელია წესდებით განისა ზღვროს გადაწყვეტილების მიღების სხვაგვარი წესი. 7.8 მიწის ნაკვეთის საზღვრები (წითელი ხაზები) – ამხანაგობის აღრიცხვის ფურცელი(ნოტარი ულად დამოწმებული);(გაიცემა ქ. თბილისის მერიის სამოქალაქო მონაწილეობისა და ინტე გრაციის საქალაქო სამსახურის- თბილისის კორ პუსის მიერ); – ტოპოგადაღების ციფრული ვერსია მ. 1:500 UTM კოორდინატთა სისტემაში(CD)(მის დასამზადებ ლად შეგიძლიათ მიმართოთ კერძო ფირმას); – ცნობა საჯარო რეესტრიდან მიმდებარე ტერიტო რიაზე არსებული რეგისტრაციების შესახებ(გა იცემა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს (მის. დ. აღმაშენებლის გამზ.#84/24) მიერ); – ცნობა საჯარო რეესტრიდან მიმდებარე ტერიტო რიაზე არსებული რეგისტრაციების შესახებ(ქაღა ლდის ვერსია);(გაიცემა საჯარო რეესტრის ერო ვნული სააგენტოს(მის. დ. აღმაშენებლის გამზ. #84/24) მიერ); – მიწის ნაკვეთის საზღვრების დადგენის(გამიჯვნის) პროექტი. შესრულებული UTM კოორდინატთა სისტემაში(მ. 1:500) თანდართული ციფრული (DVG)(იმ შემთხვევაში თუ სამსახურში არ არსე ბობს უკვე მომზადებული გამიჯვნის პროექტი) 7.9 ბინათმესაკუთრეთა ამხანა გობების განვითარების ხელშე წყობის პროგრამა ქ. თბილისში ამ პროგრამით სარგებლობისათვის საჭიროა ბი ნათმესაკუთრეთა ამხანაგობა აღრიცხული იყოს. ამხანაგობის აღრიცხვაზე დადგომის მიზნით, ამხა ნაგობის თავმჯდომარე განცხადებით მიმართავს იმ გამგეობას, რომლის სამოქმედო ტერიტორიაზეც დაფუძნებულია ამხანაგობა. მრავალბინიანი სახლებისთვის მიწის ნაკვეთის სა ზღვრები(წითელი ხაზები) დგინდება მიწის ნაკვე თების საზღვრების საპროექტო დოკუმენტაციის სა ფუძველზე შემდეგი ფორმულით: აღნიშნული აღრიცხვა არ წარმოადგენს სამა რთლებრივი სტატუსის წარმომშობ ან შემცვლელ რეგისტრაციას და მის გარეშეც არსებობს ბინათმე საკუთრეთა ამხანაგობა. L= 0,4 H L_ საცხოვრებელ სახლსა და ამ მიწის ნაკვეთის საზღვარს შორის მანძილია; 0,4 – დადგენილი კოეფიციენტი;(12 სართულზე მეტი ბინის შემთხვევაში_ 0, 3); H – შენობის სიმაღლეა. 7.10 ბინათმესაკუთრეთა ამხა ნაგობის ლიკვიდაცია ბინათმესაკუთრეთა ხდება: ამხანაგობის ლიკვიდაცია ,,წითელი ხაზებს” ადგენს არქიტექტურის სამსახური, რისთვისაც აუცილებელია შემდეგი დოკუმენტაციის წარდგენა: – თუ მრავალბინიანი სახლი, მრავალბინიანი სა ხლის ის სადარბაზო(სადარბაზოები), რომელშიც (რომლებშიც) შექმნილი იყო ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა, მთლიანად დაინგრა; 21

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები – თუ ამ კანონით დაფუძნებული ბინათმესაკუთ 7.12 საკანონმდებლო რეთა ამხანაგობის ან მრავალბინიანი სახლის რეგულირება იმ სადარბაზოში(სადარბაზოებში), რომელშიც (რომლებშიც) შექმნილი იყო ბინათმესაკუთრეთა – „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“- საქა ამხანაგობა, ყველა ბინის მესაკუთრე გახდა ერთი რთველოს კანონი; პირი; – „საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქი – საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ ტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კო სხვა შემთხვევებში. დექსი“- საქართველოს კანონი; – აუცილებელია, ერთმანეთისაგან გაიმიჯნოს შე – ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებუ ნობის რეკონსტრუქცია და დანგრევა. შენობის ლოს 2018 წლის 9 თებერვლის დადგენილება რეკონსტრუქციისას შენობის დაშლა არ იწვევს#12-29 ,,ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების გა ამხანაგობის ლიკვიდაციას. ნვითარების ხელშეწყობის პროგრამის“ განხო რციელებისა და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობე 7.11 საკითხთან დაკავშირე ბის აღრიცხვის წესის დამტკიცების შესახებ; ბული ზოგიერთი პრობლემური საკითხის ზოგადი მიმოხილვა – საქართველოს ურბანიზაციისა და მშენებლობის მინისტრის 2002 წლის 3 ოქტომბრის ბრძანება #49„მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლები – პრაქტიკაში უამრავი პრობლემა არის დაკავშირე- სათვის მიწის ნაკვეთების საზღვრების დადგენის ბული კრებების სათანადოდ მოწვევასთან, ოქმე- წესის” დამტკიცების შესახებ. ბის სწორად შედგენასთან და მათ საფუძველზე საჯარო რეესტრში უფლებათა რეგისტრაციასთან. როგორც წესი, ოქმებს მხოლოდ თავმჯდომარის ხელმოწერა ერთვის თან და ხშირია შემთხვევები, როდესაც კრება რეალურად მოწვეული არ არის და ოქმი ფიქტიურად არის გაფორმებული. – ხშირია საერთო საკუთრების წევრთაგან ნება რთვის გარეშე განკარგვის შემთხვევები. – ხშირია შემთხვევები, როდესაც ერთ-ერთი ინდი ვიდუალური ბინათმესაკუთრე არ თანხმდება სულ მცირედითაც კი საერთო საკუთრებაში საკუთარი წილის შემცირებას, მაშინ როდესაც ეს აუცილე ბელია, რათა სხვა თანამესაკუთრეებმა შეძლონ თავიანთი მიზნების რეალიზება. – არის შემთხვევები, როდესაც შენობის რეკონსტ რუქციისას ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წე ვრებთან ხელშეკრულების გაფორმების დროს ადმინისტრაციულ ორგანოებს აღრეული აქვთ რეკონსტრუქციისა და დანგრევის ცნებები, რაც იწვევს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრების უფლებების დარღვევას, რადგან ისინი ზოგჯერ არ არიან განხილულნი როგორც ბინათმესაკუთ რეთა ამხანაგობა. – წესდების არსებობის არასავალდებლობა წარმო ადგენს ერთ-ერთ ყველაზე გავრცელებულ პრო ბლემას, რაც იწვევს ბევრი მნიშვნელოვანი საკი თხის მოწესრიგების გარეშე დატოვებას. 22

საკუთრების უფლება- საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი საკუთრების შინაარსი. საქართველოში საკუთრების ჩამორთმევის წესი და პირობები(ექსპროპრიაცია) 8 საკუთრების უფლება- საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი საკუთრების შინაარსი. საქართველოში საკუთრების ჩამორთმევის წესი და პირობები(ექსპროპრიაცია) 8.1 საკითხის ცნება, არსი და განმარტებები საკუთრების უფლება ადამიანის ფუნტამენტურ, ძი რითად უფლებას წარმოადგენს, რომელიც აღიარე ბულია საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლით. ამასთან, აუცილებელია აღინიშნოს, რომ საკუთრე ბის უფლება არაა აბსოლუტური უფლება კლასიკური შეხედულებით(როგორც მაგალითად აზრის თავი სუფლება), თუმცა აბსოლუტურია მესამე პირებთან მიმართებით, რაც ნიშნავს იმას, რომ ყველამ უნდა სცეს პატივი საკუთრებას. ამასთან, საჯარო ინტე რესების არსებობის შემთხვევაში შესაძლებელია საკუთრების უფლებაში ჩარევა. კერძოდ, საჯარო ინტერესების არსებობის შემთხვევაში შესაძლოა აღ ნიშნული უფლება შეიზღუდოს, ხოლო აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების არსებობისას კი შეი ძლება საკუთრების ჩამორთმევაც; საქართველოს მოქმედი კანონმდებლობა იცნობს საკუთრების უფლების ჩამორთმევის სამართლებ რივ ინსტიტუტს, რომელიც ექვემდებარება მკაცრ ფორმალურ და მატერიალურ სამართლებრივ სა ფუძვლებს და განსაზღვრება კონსტიტუციით, შესა ბამისი კანონმდებლობით და სასამართლო პრაქტი კით; საქართველოს კანონმდებლობით ამომწურავადაა განსაზღვრული: ექსპროპრეაციის წესები, საფუძ ვლები, ექსპროპრეაციის პროცედურა და სხვა სამა რთლებრივი ასპექტები. საკუთრება სამ ძირითად კომპონენტს მოიცავს: – სარგებლობა; – მფლობელობა; საკუთრების უფლების შეზღუდვის სამართლებრივი მექანიზმების მაგალითად გამოდგება აქციათა სა ვალდებულო მიყიდვა(საქართველოს კანონი„მე წარმეთა შესახებ“, მუხლი 53-ის მე-4 პრიმა), სერვი ტუტი(საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, მუხლი 247), აუცილებელი გზა(იგივე კოდექსი, მუხლი 180), სამეზობლო სამართალი(174-182 მუხლები) ან ისეთი საპროცესო სამართლებრივი ღონისძიება, როგორიცაა ყადაღა; აღსანიშნავია, საქართველოს კონსტიტუციის მე19 მუხლის მე-4 პუნქტი, რომელიც საკუთრების უფლების შეზღუდვაზე მიუთითებს და სასოფლო-სა მეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრებაში აღრი ცხვის უფლებას მხოლოდ სახელმწიფოს, თვითმმა რთველი ერთეულის, საქართველოს მოქალაქის ან საქართველოს მოქალაქეთა გაერთიანებას ანიჭებს. გამონაკლისს ადგენს საქართველოს ორგანული კა ნონი„სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“, რომლის მე-4 მუხლიც ადგენს ზუსტ ჩამონათვალს იმ პირებისა, ვისაც შეუძლია სა კუთრებაში გააჩნდეს სასოფლო-სამეურნეო დანიშ ნულების მიწის ნაკვეთი; – განკარგვა. პირველი ორი უფლება შესაძლოა ქონდეს სხვა პირსაც, გარდა მესაკუთრისა(მაგალითად მოსა რგებლეს, მჭერს, ან მფლობელს, თუნდაც დამქირა ვებლის სახით) განკარგვის უფლებამოსილება მხო ლოდ მესაკუთრეს გააჩნია. საქართველოს კანონმდებლობა იცნობს შემთხვე ვებს, როდესაც პირს შესაძლოა დაევალოს გარ კვეული ღონისძიებების გატარება თავის საკუთ რებასთან მიმართებით. ესაა შემთხვევა, როდესაც მესაკუთრის უმოქმედობა ზიანს აყენებს, ან ზიანის მიყენების აშკარა საფუძველს წარმოადგენს მესამე პირისთვის. ნივთზე საკუთრების უფლება ვრცე ლდება ასევე ამ ნივთის არსებით შემადგენელ ნა წილებზეც. დაუშვებელია საკუთრების უფლების ბოროტად გა მოყენება, ანუ არამართლზომიერად, მარტოოდენ იმ მიზნით, რომ ზიანი მიადგეს სხვას. 23

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 8.2 საკითხთან დაკავშირე ბული პრობლემატური საკი თხის ზოგადი მიმოხილვა – სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთების საკუთ რებაში აღრიცხვის სირთულეები, მათ შორის კერძო სამართლის იურიდიული პირებისათვის; 8.4 საკითხის საკანონმდებლო რეგულირება: – საქართველოს კონსტიტუცია; – საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი- მუხ. 115; 170-173; – უკანონო ექსპროპრეაციის შემთხვევები, მათ შო – საქართველოს ორგანული კანონი„სასოფლო რის პრობლემური საკითხები შეფასებისა და სხვა-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების სამართლებრივი პროცედურების დროს; შესახებ“; – საკუთრების უფლების ბოროტად გამოყენება და – განმარტებითი ბარათი საქართველოს კანონის კვალიფიკაციის საკითხები; პროექტზე„სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულე ბის მიწის საკუთრების შესახებ“ საქართველოს 8.3 რეკომენდაციები კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე“; – საქართველოს კანონი„აუცილებელი საზოგადო – იმ შემთხვევაში, თუ კომპანია, სადაც პარტნიო- ებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორ რად მონაწილეობს უცხო ქვეყნის მოქალაქე, გა- თმევის წესის შესახებ“; დაწყვეტს შეიძინოს სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი, მას შეუძლია აღნიშნული განახორციე – საქართველოს კანონი„ლიცენზიებისა და ნება ლოს იმდაგვარად, რომ დომინანტი კომპანიაში რთვების შესახებ“. იყოს საქართველოს მოქალაქე(ები), ხოლო მი ნორიტარი- უცხო ქვეყნის მოქალაქე(ები). ამა ვდროულად, წესდებით შესაძლებელია განისა ზღვროს გადაწყვეტილების მიღების იმდაგვარი წესი, რომ საერთო კონსენსუსის გარეშე საერთო კრება არ იქნება უფლებამოსილი გადაწყვეტილე ბების მიღებაზე. ასევე პარტნიორებს შეუძლიათ შეხედულებისამებრ განსაზღვრონ დივიდენდის განაწილების წესი, შენატანების შეტანის საკითხი და სხვა კორპორაციული ასპექტები; – უკანონო ექსპროპრიაციის შემთხვევაში მნიშვნე ლოვანია, რომ მესაკუთრემაც წარადგინოს თა ვისი ალტერნატიული საექსპერტო დასკვნა ქო ნების საბაზრო ღირებულების შესახებ. იმდენად, რამდენადაც სახეზეა სამოქალაქო საპროცესო დავა, მხარეები თანასწორობისა და შეჯიბრები თობის პრინციპებს ეყრდნობიან. ამიტომაც თუ ექსპროპრეატორის მიერ შემოთავაზებული ფასი მიუღებელია მესაკუთრისათვის, ის ვალდებულია სასამართლოს მყარი და უტყუარი მტკიცებულე ბები წარუდგინოს აღნიშნულის შესახებ; – საკუთრების უფლების ბოროტად გამოყენების შემთხვევაში აუცილებლად უნდა მიექცეს ყურა დღება და სასამართლოს წარედგინოს შესაბა მისი მტკიცებულებები(ქმედების არამართლზო მიერება- ობიექტური კრიტერიუმი- სუბიექტური კრიტერიუმი- ზიანის მიყენების მიზანი). იმ შემ თხვევაში, თუ რომელიმე კომპონენტი მაინც არ გვექნება სახეზე- ძალიან გართულდება უფლების ბოროტად გამოყენების დასაბუთება. 24

ქონების და უძრავი ნივთის ცნება, საკუთვნებელი, აქცესორული და შეზღუდული უფლებები, მფლობელობა და მისი სახეები, სამეზობლო სამართალი 9 ქონების და უძრავი ნივთის ცნება, საკუთვნებელი, აქცესორული და შეზღუდული უფლებები, მფლობელობა და მისი სახეები, სამეზობლო სამართალი 9.1 საკითხის ცნება, არსი და განმარტებები: – საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, ქონება არის ყველა ნივთი და არამატერიალური ქონებრივი სიკეთე, რომელთა ფლობაც, სარგებ ლობა და განკარგვა შეუძლიათ ფიზიკურ და იუ რიდიულ პირებს და რომელთა შეძენაც შეიძლება შეუზღუდავად, თუკი ეს აკრძალული არ არის კა ნონით ან არ ეწინააღმდეგება ზნეობრივ ნორმებს. – ჯერ კიდევ რომის სამართალი(Gaius, Inst II 12– 14) განასხვავებდა სხეულებრივ(res corporales) და უსხეულო ნივთებს(res incorporales). რომა ელი იურისტების მიხედვით, სხეულებრივი ნივთე ბის დამახასიათებელი ნიშანი იყო მათი ბუნებ რივი თვისება_ ხელშესახებობა, ხოლო უსხეულო ნივთი იყო იდეალური რაღაც, უფლება, რომე ლიც არსებობდა სამართლებრივი დებულებე ბის საფუძველზე, მაგალითად, მემკვიდრეობის უფლება და უზუფრუქტი; – საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 152-ე მუხლის თანახმად:„არამატერიალური ქონებ რივი სიკეთე არის ის მოთხოვნები და უფლებები, რომლებიც შეიძლება გადაეცეს სხვა პირებს, ან გამიზნულია საიმისოდ, რომ მათ მფლობელს შე ექმნას მატერიალური სარგებელი, ანდა მიენიჭოს უფლება მოსთხოვოს სხვა პირებს რაიმე“. – არამატერიალური ქონებრივი სიკეთის განსა ზღვრებას ადგენს ასევე საქართველოს კანონი „სახელმწიფო ქონების შესახებ“(მუხ. 39):„სა ხელმწიფო საკუთრებაში არსებულ არამატერია ლურ ქონებრივ სიკეთეს მიეკუთვნება წილები და აქციები, ასევე ყველა ის მოთხოვნა და უფლება, რომელიც შეიძლება გადაეცეს სხვა პირებს ან გა მიზნულია საიმისოდ, რომ მის მფლობელს შეექ მნას მატერიალური სარგებელი ან/და მიენიჭოს უფლება, მოსთხოვოს რაიმე სხვა პირებს“. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 153-ე მუ ხლის მიხედვით: – რა არის ნივთი? კონკრეტულ განმარტებას სამო – აქცესორულია უფლება, რომელიც ისეა დაკავში ქალაქო კოდექსი არ გვაძლევს, მაგრამ თუ სა- რებული სხვა უფლებასთან, რომ მის გარეშე არც კითხს ფართო ჭრილში შევხედავთ, ნივთი არის შეიძლება არსებობდეს; ნებისმიერი ობიექტი(საგანი), რომელიც არაა ამოღებული სამოქალაქო ბრუნვიდან და ექვემდე – შეზღუდულია უფლება, რომელიც ნაწარმოებია ბარება ადამიანს. ნიდერლანდების სამოქალაქო იმ უფრო ფართო უფლებისგან, რომელიც დატ კოდექსის თანახმად, ნივთი არის ადამიანის კონ- ვირთულია ამ შეზღუდული უფლებით. ტროლს დაქვემდებარებული მატერიალური ობი ექტი. w, კერძო საკუთრების ობიექტი ვერ იქნება სამეზობლო ურთიერთობებს საქართველოს„სა ბრუნვაუუნარო(ბრუნვიდან ამოღებული) ნივთები. მოქალაქო კოდექსი“ 174-182-ე მუხლებს უთმობს. სამოქალაქო კოდექსის 174-ე მუხლის მიხედვით, – ქართული სამართლით ნივთი შეიძლება იყოს მეზობელი მიწის ნაკვეთის ან სხვა უძრავი ქონების უძრავი, ან მოძრავი. ამასთან, კოდექსი გვთავა- მესაკუთრენი, გარდა კანონით გათვალისწინებული ზობს უძრავი ნივთის დეფინიციას, თუმცა მოძრავი უფლება-მოვალეობებისა, ვალდებულნი არიან პა ნივთის მიმართ მსგავს დანაწესს არ იცნობს. შე- ტივი სცენ ერთმანეთს. მეზობლად მიიჩნევა ყველა საბამისად,„უძრავ ნივთებს მიეკუთვნება მიწის ნაკვეთი ან სხვა უძრავი ქონება, საიდანაც შესაძლე ნაკვეთი მასში არსებული წიაღისეულით, მიწაზე ბელია გამომდინარეობდეს ორმხრივი ზემოქმედება. აღმოცენებული მცენარეები, ასევე შენობანაგე ბობანი, რომლებიც მყარად დგას მიწაზე.“ ყვე- სამოქალაქო კოდექსის 175-ე მუხლის თანახმად, ლაფერი დანარჩენი კი მოძრავ ნივთებს განეკუთ- კი კოდექსი პირდაპირ მიუთითებს, რომ მეზობლებს ვნება. გარდა კანონით დადგენილი უფლება-მოვალეობე ბისა, გააჩნიათ პირდაპირი ვალდებულება- პატივი სცენ ერთმანეთს და ერთმანეთის საკუთრებას. 25

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები აღსანიშნავია, რომ მესაკუთრეს შეუძლია მოითხო ვოს მეზობელი ნაკვეთიდან მომავალი საფრთხის აკრძალვა. კერძოდ, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 177-ე მუხლის თანახმად, თუ მიწის ნა კვეთს მეზობელი ნაკვეთიდან შენობის ჩამოქცევის საფრთხე ემუქრება, მესაკუთრეს შეუძლია, მეზო ბელს მოსთხოვოს აუცილებელ ღონისძიებათა გა ტარება ამ საფრთხის თავიდან ასაცილებლად. და უშვებელია რამდენიმე მიწის ნაკვეთზე გამდინარე წყლებისა და მიწისქვეშა წყლების მიმართულების შეცვლა ან ამ წყლებით მანიპულირება ისე, რომ ამან სხვა მიწის ნაკვეთზე წყლის რაოდენობის შემცირება ან/და ხარისხის გაუარესება გამოიწვიოს; დაუშვებე ლია მდინარეთა ბუნებრივი დინების ხელყოფა. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 180-ე მუ ხლის მიხედვით,(აუცილებელი გზა) თუ მიწის ნა კვეთს არა აქვს ჯეროვანი გამოყენებისათვის აუ ცილებელი კავშირი საჯარო გზებთან, ელექტრო-, ნავთობის, გაზისა და წყალმომარაგების ქსელთან, მაშინ მესაკუთრეს შეუძლია, მეზობელს მოსთხოვოს, რომ მან ითმინოს მისი მიწის ნაკვეთის გამოყენება ამგვარი აუცილებელი კავშირის უზრუნველსაყო ფად. იმ მეზობლებს, რომელთა ნაკვეთზეც გადის აუცილებელი გზა ან გაყვანილობა, უნდა მიეცეთ შესაბამისი კომპენსაცია, რომელიც, მხარეთა შეთა ნხმებით, შეიძლება ერთჯერადი გადახდით გამოი ხატოს. ძალიან მნიშვნელოვანია გავეცნოთ ხაზობრივი ნა გებობის ცნებას. კერძოდ, ხაზობრივ ნაგებობას განეკუთვნება: საკომუნიკაციო ნაგებობა, საავტო მობილო გზა, რკინიგზა, ყველა სახის მილსადენი, გვირაბი, საჰაერო-საბაგირო გზა, ელექტროგადა მცემი ხაზი, კავშირგაბმულობის ხაზი, ფუნიკული ორი, დამბა, არხი. 9.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა: – გაუგებარი და ბუნდოვანია ზოგიერთი კომერცი ული ბანკის პოზიცია„სამოქალაქო კოდექს“ის 186-ე მუხლის 1-ელ პრიმა პუნქტთან დაკავში რებით. კერძოდ, 2020 წლის 01 სექტემბრიდან ამოქმედდა ნორმა, რომლის მიხედვითაც„ბავ შვის საკუთრებაში არსებული 1 000 ლარზე მეტი ღირებულების მოძრავი ნივთის მისი მშობლის ან სხვა კანონიერი წარმომადგენლის მიერ გა ნკარგვა დასაშვებია ბავშვის საუკეთესო ინტერე სების შესაბამისად, სასამართლოს თანხმობის საფუძველზე“. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე ნათელია, რომ დეპოზიტები და ანაბრები, რომელთა გაცემაზეც მშობლებს უთხრა უარი ზოგიერთმა კომერციულმა ბანკმა, ნამდვი ლად არაა მოძრავი ნივთი და წარმოადგენს მოთხოვნებს, რომლის შეზღუდვაზეც ზემოაღნიშ ნული ნორმის ცვლილება არაფერს ამბობს; – მნიშვნელოვანი გარემოებას წარმოადგენს სა ყოფაცხოვრებო ენაში არასწორად დამკვიდრე ბული სინონიმური მნიშვნელობა ტერმინებისა „მფლობელი“,„მფლობელობა“ და„მესა კუთრე“,„საკუთრება“. აღნიშნული ტერმინები არაა ერთიდაიგივე. მფლობელი შეიძლება იყოს მესაკუთრე, ან- არა. ამიტომ მნიშვნელოვანია მფლობელისა და მესაკუთრის სწორად იდენტი ფიცირება და განსხვავება. ისევე, როგორც უნდა განვასხვავოთ„მფლობელი“„მჭერისაგან“; – რაც შეეხება სამეზობლო სამართალს, აქ მნიშ ვნელოვანია გავერკვეთ რა უფლებები და ვა ლდებულებები აქვთ მეზობლებს, და როგორაა გადანაწილებული მტკიცების ტვირთი. 9.3 რეკომენდაციები უფლებებისა და მოთხოვნების გადაცემის დროს, პირველ რიგში, მნიშვნელოვანია შემოწმდეს ხომ არ წარმოადგენს ის პირად(პერსონალურ) საკითხს და არის თუ არაა აკრძალული მისი გადაცემა მესამე პირისათვის. იმ შემთხვევაში, თუ მათი გადაცემი სათვის საჭიროა მესამე პირის და/ან სახელმწიფოს უფლებამოსილი პირის წინასწარი თანხმობა- უნდა მოხდეს აღნიშნული თანხმობის მოპოვება(მაგ.: შ.პ.ს-ის წილის განკარგვისას პარტნიორთა კრების თანხმობა). რომელიც უნდა დარეგისტრირდეს შე საბამისი წესით, ან- ეცნობოს უფლებამოსილ პირს (სარგებლობის ლიცენზიის გასხვისებისას- სანება რთვო რეესტრში და ა.შ.); მიწის ნაკვეთის შეძენამდე მნიშვნელოვანია დაზუს ტდეს არის თუ არა მასზე ან მასში განთავსებული ხაზობრივი ნაგებობა. აღნიშნულის შესახებ ინფორ მაციის მოპოვება შესაძლებელია საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში, რომელიც გასცემს ინფორ მაციას რეგისტრირებული ხაზობრივი ნაგებობების შესახებ. თუმცა, მაინც რჩება ნაკვეთში სამშენებლო სამუშაოების წარმოებისას ისეთი ხაზობრივი ნა გებობის აღმოჩენის რისკი, რომელიც არც საჯარო რეესტრში იყო რეგისტრირებული და არც ადრი ნდელი მესაკუთრე ფლობდა რაიმე ინფორმაციას მის შესახებ. ასეთ შემთხვევაში, რისკის დაზღვევის მიზნით, სასურველია, ნასყიდობის ხელშეკრულების შედგენისას გათვალისწინებული იყოს ყველა სა ჭირო პირობა, რომელიც მაქსიმალურად დაიცავს მიწის შემძენის ინტერესებს(მაგ.: მითითება ფარულ ნივთობრივ ნაკლზე). 26

ქონების და უძრავი ნივთის ცნება, საკუთვნებელი, აქცესორული და შეზღუდული უფლებები, მფლობელობა და მისი სახეები, სამეზობლო სამართალი 9.4 საკითხის საკანონმდებლო რე გულირება – საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 147-155ე; 174-182-ე მუხლები; – საქართველოს მთავრობის დადგენილება#57; 2009 წლის 24 მარტი; – საქართველოს კანონი„სახელმწიფო ქონების შესახებ“ მუხლი 39. 27

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 10 საკუთრების უფლების შეძენა უძრავ ნივთზე 10.1 საკითხის ცნება, არსი და განმარტებები საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუ ხლის თანახმად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცი ლებელია გარიგების წერილობითი ფორმით და დება და ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების შემძენზე საჯარო რეესტრში რეგისტრა ცია. 2006 წლის 08 დეკემბრის ცვლილებამდე აუ ცილებელი იყო წერილობითი ხელშეკრულების სა ნოტარო წესით დამოწმებაც. ასევე, 2010 წლის 23 მარტის ცვლილებით(კანონი#2799), ნორმა გან საზღვრავდა ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფო რმების შემთხვევაში, ნასყიდობის ფასის გადახდას საბანკო დაწესებულების მეშვეობით, უნაღდო ანგა რიშსწორების ფორმით. ეს ცვლილება ძალადაკარ გულად გამოცხადდა 2011 წლის 1 ივლისის#5017 კანონით. ბავშვის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის მისი მშობლის ან სხვა კანონიერი წარმომადგენლის მიერ განკარგვა დასაშვებია ბავშვის საუკეთესო ინტერე სების შესაბამისად, სასამართლოს თანხმობის სა ფუძველზე.(მოქმედებს 2020 წლის 1 ივნისიდან). მოცემული ნორმის მიზნისათვის„გარიგების საგანი უნდა იყოს სხვა პირზე უძრავი ნივთის საკუთრების უფლებით გადაცემა. უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების გადაცემისათვის არსებითი მნიშვნელობა არა აქვს გარიგების მოტივსა და ვალდებულებითი ურთიერთობის ფორმას. სამოქალაქო კოდექსი ით ვალისწინებს ქონების საკუთრებაში გადაცემის ხელ შეკრულებებს, როგორებიცაა: ნასყიდობა, ჩუქება, სამისდღეშიო რჩენის ხელშეკრულება, სესხი, გაც ვლა. ეს ხელშეკრულებები განკარგვითი ხასიათისაა და შედეგად მხარისათვის(შემძენისათვის) საკუთ რების უფლების გადაცემას იწვევს. გარიგების წე რილობითი ფორმის დაცვას, ძირითადად, აქვს ორი ფუნქცია: მტკიცების გაადვილება და გარიგების მხა რეთა განზრახვის სერიოზულობის დადასტურება. რა არის რეგისტრაცია? ესაა„უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობის, შეცვლის სახელმწიფოს მხრიდან დადასტურების იურიდიული აქტი, რითაც რეგისტრაციის განმახორციელებელი კისრულობს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სამართალუ რთიერთობათა კომპლექსის დაცვის ვალდებულე ბას.“ რეგისტრაციის საფუძველზე, ობიექტურად არსებული ფაქტი_ საჯარო რეესტრში უფლებების რეგისტრაცია, იცავს ნდობისა და კეთილსინდისი ერების პრინციპს საჯარო რეესტრში რეგისტრაცი აუნარიანი უფლებების განკარგვის დროს და მისი სისწორის პრეზუმფცია ეხება როგორც ადრინდელი მესაკუთრის, ისე ახალი შემძენის უფლებებს და მო წოდებულია მთლიანობაში განამტკიცოს სამოქა ლაქო ბრუნვის სტაბილურობა, ის არის ტიტულის, პირის უფლებების სახელმწიფო დაცვის ფორმა ლური პირობა. საკუთრების უფლების რეალიზების ერთ-ერთი სახეა ასევე საკუთრების უფლების მიტოვება უძრავ ნივთზე. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 184-ე მუ ხლის თანახმად, უძრავ ნივთზე საკუთრების ან სხვა უფლების მისატოვებლად აუცილებელია უფლება მოსილი პირის განცხადება ამ უფლების მიტოვების შესახებ და ამ განცხადების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. განცხადება უნდა ჩაბარდეს რეესტრის სამსახურს. მხოლოდ ამის შემდეგ იძენს უფლე ბის მიტოვების განცხადება სავალდებულო ძალას. ჩანაწერი„ან სხვა უფლების“ ნიშნავს იმას, რომ უფლებამოსილ პირს შეუძლია სხვა სანივთო უფლე ბების მიტოვებაც(აღნაგობა, სერვიტუტი და ა.შ.). სამოქალაქო კოდექსი იცავს შემძენის ინტერესებსაც და 185-ე მუხლში მიუთითებს შემდეგს:„შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ით ვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტ რირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვე ვებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე.(http://www.supremecourt. ge/files/upload-file/pdf/n61-mnishvnelovaniganmarteba.pdf)(არაკონსტიტუციურად იქნა ცნო ბილი 185-ე მუხლის ის ნორმატიული შინაარსი, რომლის თანახმადაც,„გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირე ბული საჯარო რეესტრში“, იმ შემთხვევაში, როდე საც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი შემძენისათვის ცნობილია) საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბრის გადაწყვეტილება# 3/4/550 – ვებგვერდი, 26.10.2017წ.). 28

საკუთრების უფლების შეძენა უძრავ ნივთზე ასევე, საკმაოდ საინტერესო ინსტიტუტია საკუთრე ბის ხანდაზმულობით შეძენა. კერძოდ, 167-ე მუხლის მიხედვით, თუ პირი საჯარო რეესტრში შეტანილია მიწის ნაკვეთის ან სხვა უძრავი ქონების მესაკუთრედ ისე, რომ არ შეუძენია საკუთრების უფლება მათზე, იგი მოიპოვებს ამ საკუთრების უფლებას, თუკი რე გისტრაცია არსებობდა თხუთმეტი წლის განმავლო ბაში და ამ ხნის მანძილზე პირი ფლობდა მათ, რო გორც საკუთარს. საჯარო რეესტრი არის უძრავ ნივთებზე უფლებათა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადა სახადო გირავნობის/იპოთეკის, მოძრავ ნივთებსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლე ბათა, მეწარმეთა და არასამეწარმეო(არაკომერცი ული) იურიდიული პირების, სამისამართო და ეკო ნომიკურ საქმიანობათა რეესტრების ერთობლიობა. ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან გაიცემა ნებისმიერ პირზე და შესაძლოა მომზადდეს როგორც ქართულ, ასევე მოთხოვნის შემთხვევაში- ინგლისურ ენაზეც. უძრავ ნივთზე გარიგებისა და სხვა სამართლებრივი მოქმედების განხორციელებისას, გარდა მემკვი დრეობის უფლების დადგენისა, მასზე დაინტერესე ბული პირის უფლებამოსილება დგინდება მხოლოდ ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან. დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს მარეგისტრირებელი ორგანოს გადაწყვეტილება გაასაჩივროს მისი ოფიციალურად გაცნობიდან, ხოლო გადაწყვეტილების გამოქვეყნე ბის შემთხვევაში – გამოქვეყნებიდან 30 კალენდა რული დღის ვადაში. შესაბამისი დოკუმენტაციის წარდგენის და სათა ნადო სამართლებრივი პროცედურების დაცვით, შესაძლებელია განხორციელდეს რეგისტრაცია მშე ნებარე მრავალბინიან/ მრავალერთეულიან უძრავ ნივთზე, ასევე ახალაშენებული კორპუსის/ ფართე ბის რეგისტრაცია; უძრავი ნივთის დაყოფისას/გაერთიანებისას, უძრავ ნივთზე ან მის ნაწილზე რეგისტრირებული უფლება ან ვალდებულება უცვლელად გადადის დაყოფის/ გაერთიანების შედეგად შექმნილ უძრავ ნივთ(ებ) ზე ან მის ნაწილ(ებ)ზე, თუ სარეგისტრაციო დოკუ მენტაციიდან სხვა რამ არ გამომდინარეობს. მიწის ნაკვეთის დაყოფის/მიწის ნაკვეთების გაერთიანების რეგისტრაციას სააგენტო ახორციელებს შესაბამის მუნიციპალიტეტის ორგანოსთან შეთანხმებული მი წის ნაკვეთის დაყოფის/მიწის ნაკვეთების გაერთია ნების პროექტის საფუძველზე. თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე, საკუთრების უფლების აღიარებაზე უფლებამოსილია შესაბამისი მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელ ორგანოსთან (ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტში − ქალაქ თბი ლისის მუნიციპალიტეტის მერთან) არსებული თვით ნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისია, რომელიც თავის ფუნქციებს ას რულებს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VIII თავით განსაზღვრული ფორმალური ადმინისტრაციული წარმოების წესითა და ამ კანო ნით დადგენილი წესით. 10.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა – საკუთრების შეძენა იმ პირისაგან, ვინც არაა რეალურად მესაკუთრე და ხდება გარიგების ბათილობაზე შედავება; – საჯარო რეესტრის სისრულისა და უტყუარობის საკითხები; – საკუთრების უფლების აღიარებისას წარმოშო ბილი პრობლემები, მათ შორის ფლობისა და შენობის ხანდაზმულობასთან დაკავშირებით; – 2უძრავი ქონების(მიწის ნაკვეთების) დაყოფის და/ან გაერთიანებისას შესაბამისი მუნიციპალი ტეტის აღმასრულებელ ორგანოსთან თანამშრომლობის საკითხები; 10.3 რეკომენდაციები – უძრავი ქონების განკარგვისას უნდა განხორციე ლდეს ამონაწერის განახლება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში; – სანივთო უფლებებზე ხელშეკრულებების დადებისას და/ან ნებისმიერი უფლებრივი შეზღუდვისას დაუყოვნებლივ წარედგინება საჯარო რეესტრა დასარეგისტრირებლად; – საკუთრების უფლების აღიარების კომისიაზე უნდა მოხდეს წინასწარ მომზადებული კანონშესაბამისი დოკუმენტაციის წარდგენა (აეროგადაღება, ექსპერტიზის დასკვნა და ა.შ.). მართლზომიერ მფლობელობაში(სარგებლობაში) არსებულ, აგრეთვე თვითნებურად დაკავებულ სა ხელმწიფო საკუთრების მიწაზე ფიზიკური, კერძო სამართლის იურიდიული პირების ან კანონით გათ ვალისწინებული სხვა ორგანიზაციული წარმონაქ მნების საკუთრების უფლების აღიარება წარმოებს საქართველოს კანონით„ფიზიკური და კერძო სა მართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთ რების უფლების აღიარების შესახებ“ დადგენილი წესით. 29

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 10.4 საკითხის საკანონმდებლო რეგულირება – საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 167 და 183-185-ე მუხლები; – საქართველოს კანონი„საჯარო რეესტრის შესახებ“; – საქართველოს კანონი„ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“; – საქართველოს იუსტიციის მინისტრის ბრძანება #487 2019 წლის 31 დეკემბერი; – საქართველოს კანონი„ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელო ბაში(სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ”. 30

პირობადებული საკუთრება, ბეს შეთანხმება, წინარე ხელშეკრულება, უძრავი ნივთის კეთილსინდისიერი შემძენი 11 პირობადებული საკუთრება, ბეს შეთანხმება, წინარე ხელშეკრულება, უძრავი ნივთის კეთილსინდისიერი შემძენი 11.1 საკითხის ცნება, არსი და გან მარტებები: საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 421 მუხლის თანახმად, ბედ მიიჩნევა ფულადი თანხა, რომელ საც ხელშეკრულების ერთი მხარე აძლევს მეორე მხარეს და ამით დასტურდება ხელშეკრულების და დების ფაქტი. წილ-ნაწილ დროის განსაზღვრულ შუალედებში. განვადებით ნასყიდობისას, თუ განვადებით ნასყი დობის შედეგად მყიდველის ჯამური ვალდებულე ბები ამავე გამყიდველის მიმართ 200 000(ორასი ათას) ლარს არ აღემატება, გამყიდველის მიერ 200 000(ორასი ათას) ლარამდე ნივთის ფასის მიღება არ უნდა იყოს ნებისმიერი ფორმით უცხოურ ვალუ ტაზე მიბმული ან ინდექსირებული. ავანსი არის ფულადი თანხა, რომლებიც გაიცემა წი ნასწარ შემდგომი გადახდის ანგარიშში: საქონლის მიწოდებისთვის, მომსახურებისთვის, სამუშაოთა შესრულებისთვის და ა.შ.. ავანსი, ისევე როგორც ბე, გვევლინება ხელშეკრულების დადების დამამტკი ცებელ საშუალებად. თუმცა, ავანსი ბესგან განსხვა ვებით არ წარმოადგენს ხელშეკრულების რეალური შესრულების უზრუნველყოფის საშუალებას. ვალდე ბულების შეუსრულებლობისას ავანსი ექვემდება რება დაბრუნებას. ასევე, აღსანიშნავია, რომ ბესგან განსხვავებით, ავანსს არა აქვს ხელშეკრულების დადების ფაქტის დასტურის ფუნქცია. ბეს მთავარი ფუნქციაა ხელშეკრულების დადების ფაქტის დადა სტურება(მტკიცების ფუნქცია). თუმცა, მხოლოდ მას ასევე ორი მნიშვნელოვანი ფუნქცია აქვს: ვალდებუ ლების შესრულების უზრუნველყოფისა და საგადამ ხდელო ფუნქციები. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 327-ე მუხლის მე-3 ნაწილი: ხელშეკრულებით შეიძლება წარმოიშვას მომავალი ხელშეკრულების დადების ვალდებულება. ხელშეკ რულებისათვის გათვალისწინებული ფორმა ვრცე ლდება ასევე წინარე ხელშეკრულებაზედაც. •წინარე ხელშეკრულება არის ვალდებულებით სა მართლებრივი გარიგება, რომლითაც მხარეები კის რულობენ სხვა ხელშეკრულების დადების ვალდე ბულებას. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 505-ე მუხლის მიხედვით: განვადებით ნასყიდობისას გამყიდველი ვალდებუ ლია გადასცეს ნივთი მყიდველს ფასის გადახდამდე. ნივთის ფასის გადახდა მყიდველის მიერ ხდება ნა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 508-ე მუხლის მიხედვით: თუ გამყიდველი იტოვებს უფლებას, უარი თქვას ხელშეკრულებაზე იმ შემთხვევისათვის, როცა მყიდ ველი არ ასრულებს დაკისრებულ ვალდებულე ბებს, უარის თქმისას ყოველი მხარე ვალდებულია დაუბრუნოს ერთმანეთს ის, რაც ხელშეკრულებით მიიღეს. ამის საწინააღმდეგო შეთანხმება ბათილია (ორმაგი რესტიტუცია). საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 509-ე მუხლის თანახმად: თუ გამყიდველს ნასყიდობის ხელშეკრულებით აქვს გამოსყიდვის უფლება, ამ უფლების განხორციე ლება დამოკიდებულია გამყიდველის ნებაზე. ნასყიდობის ხელშეკრულების ცნებიდან გამომდი ნარე გამყიდველი მოვალეა გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირე ბული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი. მყიდველი მოვალეა გადაუხადოს გამყიდველს შეთანხმებული ფასი და მიიღოს ნაყიდი ქონება. თუ ხელშეკრულე ბაში ფასი პირდაპირ არ არის მითითებული, მხარე ები შეიძლება შეთანხმდნენ მისი განსაზღვრის საშუ ალებებზე. გამოსყიდვის უფლება ქარწყლდება ხელშეკრულე ბით გამოსყიდვისათვის გათვალისწინებული ვადის გასვლის შემდეგ. თუ ეს უფლება რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, მაშინ უფლებამოსილმა პირმა უნდა მიმართოს აღნიშნული უფლების გასაუქმებ ლად სააგენტოს; 31

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 516-ე მუხლის თანახმად: (შელახული), ან უფლებრივი(საგადასახადო დავალიანება) ნაკლის მქონე; უპირატესი შესყიდვის უფლების მქონე პირს შეუძ ლია ამ უფლების განხორციელება, თუ ვალდებული პირი მესამე პირთან დებს მოცემული ნივთის ნასყი დობის ხელშეკრულებას. უპირატესი შესყიდვის უფლება არც სხვა პირს გა დაეცემა და არც მემკვიდრეობით გადადის, თუ სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. უპირატესი შესყიდვის უფლების წარმოშობის სა ფუძველია გარიგება(ხელშეკრულება). ბუნებრი ვია, უძრავ ნივთებთან დაკავშირებული აღნიშნული უფლების წარმოშობა უნდა დასტურდებოდეს წერი ლობითი გარიგებით და მისი რეგისტრაციით სა ჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში. მესაკუთრეს საკუთრების უფლების დარღვევისას სა სამართლოს შეუძლია მიმართოს შემდეგი მოთხო ვნით: 11.2.3 გამოსყიდვის უფლებასთან დაკავში რებით: – გამოსყიდვის უფლება, როგორც თავდაპირველი გამყიდველის უფლება და არა ვალდებულება. შესაძლოა, თავდაპირველმა გამყიდველმა აღარ გამოისყიდოს ნასყიდობის საგანი. ეს მის სურვილზეა დამოკიდებული; – ფორმა- გამოსყიდვის უფლება(შეთანხმება) შესაძლოა განისაზღვროს თავდაპირველი (ძირითადი) ხელშეკრულებით, ან- დამატებითი შეთანხმებით. მთავარია, ფორმა იყოს ისეთივე, როგორიც ნასყიდობის ხელშეკრულება. მყიდველი და გამყიდველი ხშირ შემთხვევაში თვლიან, რომ გამოსყიდვის უფლების ნამდვილობისათვის სიტყვიერი შეთანხმებაც საკმარისია, თუმცა ეს ასე არაა. ა) უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა_ ვინდიკაციური სარჩელი(სსკ-ის 172.1); ბ) ხელშეშლის აღკვეთა_ ნეგატორული სარჩელი (სსკ-ის 172.2); გ) საკუთრების უფლების დარღვევით მიყენებული ზიანის ანაზღაურება_ კონდიქციური სარჩელი (სსკ-ის 992, 976). 11.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 11.2.4 უპირატესი შესყიდვის უფლებასთან დაკავშირებით: – უპირატესი შესყიდვის უფლებაზე ფორმადაუ ცველი შეთანხმება. კერძოდ, უძრავ ნივთს ყიდულობს მესამე პირი, რომლისთვისაც ცნობილი არაა უფლებრივი შეზღუდვა; – უპირატესი შესყიდვის უფლების შესახებ ინფორმირების წესის განუსაზღვრელობა; – უპირატესი შესყიდვის უფლების პირადი თვისება. 11.2.1 ბეს შეთანხმებასთან და წინარე ხელშეკრულებასთან დაკავშირებით: 11.2.5 საკუთრების უფლების დაცვის მექა ნიზმებთან დაკავშირებით: – წინარე ხელშეკრულებისა და ბეს ხელშეკრულე ბის აღრევა; – ხელშეკრულებების ფორმების დარღვევა; – არსებითი და შუალედური პირობების აღრევა. 11.2.2 განვადებით ნასყიდობასთან დაკა ვშირებით: – საგადასახადო დავალიანების რისკის წარმოქმნა და უფლებრივი შეზღუდვა ნასყიდობის საგანზე (საგადასახადო გირავნობა, ყადაღა და ა.შ.); – ძალის გადამეტება თვითდახმარებისას; – ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნა არასათანადო მტკიცებულებებზე დაყრდნობით(კერძოდ, ის ფაქტი, რომ ვიღაც ფლობს თქვენს ნივთს არაა საკმარისი იმისათვის, რომ მას ზიანის ანაზღაურება მოთხოვოთ. საჭიროა მოამზადოთ შესაბამისი ექსპერტის დასკვნა მაგალითად მიუღებელ შემოსავალზე); – მოთხოვნების არასწორად დაყენება სასამა რთლოში. – შესაძლოა განვადებით მყიდველმა ვერ დაფაროს საფასური, რის შემდეგაც გამყიდველი ვალდებულია დაიბრუნოს ნივთი და დააბრუნოს მიღებული საზღაური. ასევე გამყიდველს აქვს რისკი დაბრუნებული ნივთი იყოს ნივთობრივი 32

პირობადებული საკუთრება, ბეს შეთანხმება, წინარე ხელშეკრულება, უძრავი ნივთის კეთილსინდისიერი შემძენი 11.3 რეკომენდაციები: 11.3.1 ბეს შეთანხმებასთან და წინარე ხელშეკრულებასთან დაკავშირებით: – განისაზღვროს დასადები ხელშეკრულების მიზანი. თუ მიზანს წარმოადგენს შეთანხმება გარკვეულ პირობებზე და მათი ფიქსირება, რათა შემდგომ მოხდეს შეთანხმება არსებით პირობებზე- მაშინ წინარე ხელშეკრულება უნდა დაიდოს(შესაძლებელია განისაზღვროს ზიანის ანაზღაურების საკითხიც). ხოლო თუ არსებით პირობებზე შეთანხმება მოხდა უკვე და მიზანია მხოლოდ მისი შესრულების უზრუნველყოფა(მათ შორის ფინანსური სანქციების დაწესებით)- უნდა დაიდოს ბეს შეთანხმება; – ორივე შემთხვევაში გამოყენებული უნდა იქნას ძირითადი ხელშეკრულების ფორმა(სანივთო უფლებების შემთხვევაში უნდა გაფორმდეს წერილობით და დარეგისტრირდეს რეესტრში). 11.3.2 განვადებით ნასყიდობასთან დაკავ შირებით: – ხელშეკრულების დადება გამოსყიდვის უფლებით დატვირთულ ქონებაზე- ნივთის შეძენისას აუცილებელია გარკვევა, რომ მასზე არ ვრცელდება გამოსყიდვის უფლება. წინააღმდეგ შემთხვევაში გარიგება იქნება ბათილი; – განვსაზღვროთ გამოსყიდვის უფლების ვადა აუცილებლად უნდა განისაზღვროს ვადა, სხვა შემთხვევაში ივარაუდება, რომ ის 10(ათი წლითაა დადებული)(სსკ-ის 514 მუხლი). 11.3.4 უპირატესი შესყიდვის უფლებასთან დაკავშირებით: – შეთანხმება უპირატესი შესყიდვის უფლების შესახებ ძირითადი გარიგების ფორმით; – ინფორმირებისა და პასუხის მიღების წესის განსაზღვრა; – უპირატესი შესყიდვის უფლების მესამე პირისათვის გადაცემის პირობისა და წესის განსაზღვრა. – განვადებით ნასყიდობის ნაცვლად სამომავლო 11.3.5 საკუთრების უფლების დაცვის მექა უფლების რეგისტრაციაზე მყიდველთან შეთა ნიზმებთან დაკავშირებით: ნხმება- ასეთ დროს არ იცვლება მესაკუთრე, რაც – თვითდახმარებისას კანონის მოთხოვნების აზღვევს გამყიდველს; დაცვა; – თუ პირველ პუნქტთან დაკავშირებით შეთანხმება – სარჩელთან ერთად წარდგნელი უნდა იყოს ვერ შედგა- სანაცვლო უზრუნველყოფის(მაგ.: შესაბამისი საექსპერტო დასკვნა; საბანკო გარანტიის) მოთხოვნა; – მოთხოვნების სწორად განსაზღვრა და/ან მათი – განვადების ხელშეკრულებაში უმჯობესია აღინიშ- დაზუსტება საქმის წარმოების ეტაპზე. ნოს ზიანის ანაზღაურების შესახებ(მაგ.: თუ მყიდ ველი ვერ ფარავს ნასყიდობის ფასს, მას დაუბრუ ნდება გადახდილი საზღაურის მხოლოდ 50%, ან თუ ნივთი ნივთობრივი და/ან უფლებრივი ნაკლის 11.4 საკითხის საკანონმდებლო რეგულირება მქონე დაუბრუნდა გამყიდველს- მყიდველმა აა ნაზღაუროს აღნიშნული ზიანი და ის გაექვითოს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის: დასაბრუნებელ თანხაში). – 421-423 მუხლები; 11.3.3 გამოსყიდვის უფლებასთან დაკავში რებით: – – 327 მუხლი; – 505-508 მუხლები; – რეგისტრაცია- უძრავ ნივთთან დაკავშირებული გამოსყიდვის უფლება იდება წერილობით და რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში. იგივე ეხება წილებს სამეწარმეო იურიდიული პირის კაპიტალში. სხვაგვარად მსგავსი შეთანხმება იქნება ბათილი; – გაუქმება- თუ გამოსყიდვის უფლება გაუქმდა მოტხოვნილი უნდა იქნას შესაბამისი ჩანაწერის გაუქმება საჯარო რეესტრის ამონაწერში; – 509-515 მუხლები; – 516-520 მუხლები; – 118-119 მუხლები; – 172 და 976 მუხლები. 33

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 12 უძრავი ნივთის შეზღუდული სარგებლობა – აღნაგობის, უზუფრუქტის და სერვიტუტის წარმოშობის სამართლებ რივი რეგულირება 12.1 საკითხის ცნება, არსი და გან მარტებები: საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 233-ე მუ ხლიs მიხედვით, მიწის ნაკვეთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს ვადიან სარგებლობაში ისე, რომ მას ჰქო ნდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის აღ მართვის უფლება, ასევე ამ უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების, გაქირავე ბის უფლება(აღნაგობის უფლება). სუბიექტები აღნიშნულ ურთიერთობაში არიან: მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე და მეაღნაგე. აღნაგობის უფლება შეიძლება გავრცელდეს მიწის ნაკვეთის იმ ნაწილზე, რომელიც არ არის აუცილე ბელი აღნაგობისათვის, მაგრამ იძლევა ნაგებობით უკეთ სარგებლობის შესაძლებლობას(სსკ-ის 233.2); აღნაგობის უფლების ვადა განისაზღვრება მხარეთა შეთანხმებით. იგი არ უნდა აღემატებოდეს ოთხმოცდაცხრამეტ წელს(სსკ-ის 233.3). აღნაგობის უფლების წარმოშობისა და შეძენის მი მართ შესაბამისად გამოიყენება უძრავი ნივთის შე ძენის წესები(სსკ-ის 234.1). შესაბამისად, აღნაგო ბის უფლების შეწყვეტა ასევე უნდა დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში და აისა ხოს ამონაწერში. აღსანიშნავია ის წესი, რომ აღნაგობის უფლების გა ნმავლობაში მეაღნაგე მიიჩნევა უფლების მესაკუთ რედ და არა თავად ნაგებობის. მეაღნაგე უფლება მოსილია თავისუფლად განკარგოს აღნაგობის უფლება, მაგრამ ნაგებობის განკარგვა ან უფლებ რივად სხვაგვარად დატვირთვისათვის საჭიროებს მიწის მესაკუთრის თანხმობას. ვინაიდან, აღნაგობის უფლების შეწყვეტის შემდეგ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე ხდება აღნაგობის უფლე ბის მქონე პირის მიერ დადებული ქირავნობის ან იჯარის ხელშეკრულების მონაწილე(სსკ-ის 241), უნდა მივიჩნიოთ, რომ ამ შემთხვევაში საჭიროა მე საკუთრის თანხმობა; სასყიდლიანი აღნაგობის უფლების შემთხვევაში მხარეებმა აღნაგობის ხელშეკრულებით უნდა გაით ვალისწინონ საზღაური, რომელსაც იხდის მეაღნაგე აღნაგობის უფლების სარგებლობისათვის. მიწის ნა კვეთის მესაკუთრის ეს უფლება განუყოფელია ნა კვეთზე საკუთრების უფლებისაგან(სსკ-ის 236.1); მესაკუთრის მხრიდან აღნაგობის უფლება შეიძლება ცალმხრივად შეწყდეს მხოლოდ ორი წლის გადა სახადის გადაუხდელობის გამო(სსკ-ის 236.2); უსასყიდლო აღნაგობის უფლების შეწყვეტა უსასყიდლო აღნაგობის შემთხვევაში მეაღნაგე არ იხდის საზღაურს აღნაგობის უფლების სარგებლო ბისათვის. უსასყიდლო აღნაგობის ვადის გასვლის შემდეგ მიწის მესაკუთრე და მეაღნაგე ვალდებული არიან აღნაგობის უფლების შეწყვეტის ფაქტი დაა რეგისტრირონ საჯარო რეესტრში, რაც მიწის ნა კვეთზე აღნაგობის უფლების ჩანაწერის გაუქმებას გულისხმობს; სასყიდლიანი აღნაგობის უფლების შეწყვეტა - თუ აღნაგობის უფლება სასყიდლიანია, აღნაგობის უფლების ვადის გასვლის შემთხვევაში მიწის მესა კუთრემ აღნაგობის უფლების მქონეს უნდა მისცეს სათანადო ანაზღაურება ნაკვეთზე აღმართული ნა გებობისათვის; საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 242-ე მუ ხლის თანახმა, უძრავი ნივთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს სარგებლობაში ისე, რომ იგი უფლებამო სილია, როგორც მესაკუთრემ, გამოიყენოს ეს ნივთი და არ დაუშვას მესამე პირთა მიერ მისით სარგებ ლობა, მაგრამ მესაკუთრისაგან განსხვავებით, მას არა აქვს ამ ნივთის გასხვისების, იპოთეკით დატ ვირთვის ან მემკვიდრეობით გადაცემის უფლება (უზუფრუქტი). ამ ნივთის გაქირავების ან იჯარით გა დაცემისათვის საჭიროა მესაკუთრის თანხმობა. უზუფრუქტის გაუქმების შემდეგ მესაკუთრე ხდება არსებული ქირავნობის ან იჯარის ურთიერთობების მონაწილე. სუბიექტები არიან: უზუფრუქტუარი და მესაკუთრე. უზუფრუქტის უფლების წარმოშობა - უზუფრუქტის დადგენის დროს გამოიყენება იივე წესები, რაც უძ რავი ნივთების შეძენის დროს(სსკ-ის 243). მსგავ 34

უძრავი ნივთის შეზღუდული სარგებლობა – აღნაგობის, უზუფრუქტის და სერვიტუტის წარმოშობის სამართლებრივი რეგულირება სად უძრავ ქონებაზე სხვა სანივთო უფლებებისა, უზუფრუქტის უფლება წარმოიშობა, კონკრეტულ უძ რავ ნივთზე უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრა ციის გზით. უზუფრუქტის უფლება უნდა დარეგისტ რირდეს საჯარო რეესტრში. იმავე წესით ხდება უზუფრუქტის უფლების შეწყვეტაც. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 247-ე მუ ხლის თანახმად, მიწის ნაკვეთი ან სხვა უძრავი ქო ნება შეიძლება სხვა მიწის ნაკვეთის ან სხვა უძრავი ქონების მესაკუთრის სასარგებლოდ ისე იქნეს გა მოყენებული(დატვირთული), რომ ამ მესაკუთრეს უფლება ჰქონდეს, ცალკეულ შემთხვევებში ისა რგებლოს ამ ნაკვეთით, ან აიკრძალოს ამ ნაკვეთზე ზოგიერთი მოქმედების განხორციელება, ანდა გა მოირიცხოს დატვირთული ნაკვეთის მესაკუთრის ზოგიერთი უფლების გამოყენება სხვა ნაკვეთის მი მართ(სერვიტუტი). სერვიტუტის დადგენის მიმართ გამოიყენება უძრავი ნივთის შეძენისათვის გათვა ლისწინებული წესები. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი წარმოშობის საფუძვლების მიხედვით ერთმანეთისაგან მიჯნავს კანონისმიერ და სახელშეკრულებო სერვიტუტს, ხოლო შინაარსის მიხედვით აწესრიგებს ორი სახის სერვიტუტს: საადგილმამულო და პირად სერვიტუტს. 12.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა 12.2.1 აღნაგობის უფლებისათვის: – აღნაგობის ფასის წინასწარ განსაზღვრაზე უარის თქმა- მხარეები თვლიან, რომ აღნიშნულზე აღნა გობის უფლების ბოლოს შეთანხმდებიან, რაც პრაქტიკულად ძალიან რთული სადავო საკითხის წარმოშობას ნიშნავს; – გადასახადების გადახდის საკითხის განუსა ზღვრელობა- კერძოდ, ვინ ახდენს ქონების გა დასახადის გადახდას. 12.2.2 უზუფრუქტისათვის: – უზუფრუქტის საგნის მდგომარეობის განუსა ზღვრელობა- საგნის გადაცემა ისე, რომ მხარეები არ აღწერენ მის დეტალურ მდგომარე ობას; – ხელშეკრულებაში მიზნობრივი დანიშნულების განუსაზღვრელობა; სანივთო სერვიტუტი - მისი წარმოშობისათვის აუ ცილებელია ორი ურთიერთდაკავშირებული მიწის ნაკვეთის არსებობა, რომელთაგან ერთი(მომსა ხურე მიწის ნაკვეთი) განკუთვნილია მეორის(გაბა ტონებული მიწის ნაკვეთის) მომსახურებისათვის. პრაქტიკული მოთხოვნებიდან გამომდინარე, ამ წე სიდან არსებობს გამონაკლისი, როდესაც შესაძლე ბელია სერვიტუტის დადგენა მოითხოვოს მფლობე ლმა, რომელიც უშუალოდ არ ესაზღვრება გაბატონებულ მიწის ნაკვეთს(მაგალითად, რამდე ნიმე მიწის ნაკვეთზე წყლის მილის გატარების უფლება). პირადი სერვიტუტი - საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, ევროპული ქვეყნების კოდიფიკაციების მსგავსად, ითვალისწინებს პირად სერვიტუტს(სს კ-ის 253-ე). მისი დადგენა ხდება სანივთო სერვიტუ ტის დადგენისათვის გათვალისწინებული წესებით. საჯარო რეესტრში სერვიტუტის უფლების შეწყვეტას საფუძვლად უდევს მხარეთა შეთანხმება ან სასამა რთლო გადაწყვეტილება, მაგალითად, სერვიტუტის გარიგების ბათილობის თაობაზე. დაინტერესებული პირი ვალდებულია წარადგინოს საჯარო რეესტრში სერვიტუტის უფლების გაუქმების დამადასტურე ბელი დოკუმენტი. – უზუფრუქტის საგნის დაზიანება; 12.2.3 სერვიტუტისათვის: – სერვიტუტის განუსაზღვრელობა; – უშუალოდ ტერიტორიის განუსაზღვრელობა; – უფლება-მოვალეობების ბუნდოვანება. 12.3 რეკომენდაციები 12.3.1 აღნაგობის უფლებისათვის: – აღნაგობის ხელშეკრულებაში მხარეები უნდა შე თანხმდნენ, მრავალწლიანი აღნაგობის უფლე ბის განმავლობაში ვის დაეკისრება უძრავ ქონება სთან დაკავშირებული გადასახადების გადახდა, მაგალითად, ქონების გადასახდი, არასასოფლო -სამეურნეო მიწის გადასახდი, კომუნალური გადა სახდელები; – სასყიდლიანი აღნაგობის შემთხვევაში წინასწარ უნდა მოხდეს შეთანხმება(აღნაგობის ხელშეკრუ ლებითვე) ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ შე ნობის მიწის მესაკუთრისათვის საკუთრებაში გა დაცემის ფასზე(ან, გამოთვლის ფორმულაზე - მაგ.: საბაზრო ღირებულება, ან მსგავსი); – წინასწარ შეთანხმდით ქონების გადამხდელ პირზე. 35

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 12.3.2 უზუფრუქტისათვის: – აღწერეთ უზუფრუქტის ობიექტი-(ხეხილი, ნარგა ვები, შენობა-ნაგებობების მდგომარეობა, რაო დენობა და ა.შ.) ობიექტის აღწერილობა კანონ მდებლობით სავალდებულო არ არის, მაგრამ, ვინაიდან უფლების არსებობის განმავლობაში უზუფრუქტუარს ევალება ნივთის მიზნობრიობა და ვარგის მდგომარეობაში შენარჩუნება, საჭიროა ობიექტის დეტალური აღიწერა, უფლების შეწყვე ტისას გაუგებრობების თავიდან აცილების მიზნით; – უზუფრუქტის ხელშეკრულებაში აუცილებლად მი უთითეთ, თუ რა მიზნობრივი დანიშნულებით გა დაეცემა უზუფრუქტუარს აღნიშნული ქონება და მოხდება თუ არა სამომავლოდ მიზნობრივი და ნიშნულების შეცვლა; – გაითვალისწინეთ უზუფრუქტის საგნის დაზღვევა; – გაითვალისწინეთ უზუფრუქტის ხელშეკრულების შეწყვეტის თქვენთვის მნიშვნელოვანი და არსე ბითი საფუძვლები და წინასწარ გაწერეთ ისინი ხელშეკრულებაში. 12.3.3 სერვიტუტისათვის: განსაზღვრეთ ხელშეკრულებით სერვიტუტის სახე (სანივთო, პირადი და ა.შ.); დაურთეთ ხელშეკრულებას საკადასტრო აზომვითი ნახაზი, სადაც კონკრეტულად მონიშნავთ სერვიტუ ტის საგანს; ზუსტად და მკაფიოდ განსაზღვრეთ სერვიტუტის არსი და მხარეთა უფლება-მოვალეობები. 12.4 საკითხის საკანონმდებლო რეგულირება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის შემდეგი მუ ხლები: 233-241; 242-246; 247-253. 36

საზიარო უფლებები და დელიქტური ვალდებულებანი 13 საზიარო უფლებები და დელიქტური ვალდებულებანი 13.1 საკითხის ცნება, არსი და გან მარტებები: თანაბრად, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. საერთო(თანაზიარი და წილადი) საკუთრება წა რმოიშობა კანონის ძალით ან გარიგების სა ფუძველზე. თითოეულ თანამესაკუთრეს შეუძლია მოთხოვნები წარუდგინოს მესამე პირებს საერთო საკუთრებაში არსებული ქონების გამო. ყოველ თა ნამესაკუთრეს აქვს ნივთის გამოთხოვის უფლება მხოლოდ ყველა თანამესაკუთრის სასარგებლოდ. უპირატესი შესყიდვის უფლება ნორმის თანახმად, საერთო საკუთრების წილის უპირატესი შესყიდვის უფლება შეიძლება განისაზღვროს მხარეთა შეთა ნხმებით. მუხლის ამ ნაწილის ცვლილებით იგი დის პოზიციურ ნორმად ჩამოყალიბდა. შესაბამისად, თა ნამესაკუთრეს არა აქვს ვალდებულება, თავისი წილი ჯერ სხვა თანამესაკუთრეებს შესთავაზოს. თანასაკუთრება(იგივე საერთო საკუთრება) არის სამოქალაქო კოდექსით აღიარებული ერთადერთი შესაძლებლობა, დაყოფილ იქნეს საკუთრების გა ნკარგვის უფლებამოსილება ერთ ნივთზე. ის შეი ძლება არსებობდეს: წილადი საკუთრების სახით, როდესაც თანამესა კუთრეს ეკუთვნის განსაზღვრული წილი საერთო სა კუთრებაში ან თანაზიარი საკუთრების სახით, როდე საც თითოეული თანამესაკუთრის წილი საერთო ქონებაშია იდეალური წილის სახით და, თუ სხვა რამ არ არის დადგენილი, ივარაუდება, რომ თითოეულ თანამესაკუთრეს ეკუთვნის თანაბარი წილი. თანასაკუთრება შეიძლება წარმოიშვას კანონის ან გარიგების საფუძველზე. თითოეულ მოწილეს შეუძლია განკარგოს თავისი წილი, ხოლო საზიარო საგნის განკარგვა ხდება მხოლოდ ერთობლივად. თუ საქართველოს კანონ მდებლობით პირდაპირ დადგენილი არ არის, წი ლის გაყიდვის შემთხვევაში უპირატეს შესყიდვაზე დანარჩენი მოწილეების უფლება შეიძლება განისა ზღვროს მხარეთა შეთანხმებით. თითოეულ მოწი ლეს შეუძლია ნებისმიერ დროს მოითხოვოს საზი არო უფლების გაუქმება. „საზიარო უფლება შესაძლოა გაუქმდეს ნატურით გა ყოფით, თუ საზიარო საგანი(საგნები) შეიძლება და იყოს ერთგვაროვან ნაწილებად ღირებულების შე მცირების გარეშე. თანაბარი წილების განაწილება მონაწილეთა შორის ხდება კენჭისყრით.(სსკ-ის 963-ე მუხლი);“ ან თითოეულ თანამესაკუთრეს შეუძლია, მოთხოვნები წარუდგინოს მესამე პირებს საერთო საკუთრებაში არსებული ქონების გამო. ნორმიდან გამომდინარე ობს, რომ მოთხოვნის წაყენებისათვის თანამესა კუთრე არ საჭიროებს დანარჩენი თანამესაკუთრეე ბის მიერ სპეციალური უფლებამოსილების მინიჭებას. ამ მუხლის თანახმად, მოთხოვნის უფლება უნდა შე ეხებოდეს საერთო საკუთრებაში არსებულ ქონებას და არა თანამესაკუთრის წილს მხოლოდ. ნივთზე საერთო საკუთრება ნივთის ერთობლივად სარგებლობას მოიცავს. შესაბამისად, საჭიროა ნი ვთის მოვლისა და შენახვის ხარჯების შესახებ სამა რთლებრივი მოწესრიგება და იგი განისაზღვრება 173-ე III მუხლის მიხედვით, რომლის თანახმად, სა ერთო საკუთრებაში არსებული ნივთის მოვლისა და შენახვის ხარჯები თანამესაკუთრეებს ეკისრებათ „თუ ნატურით გაყოფა გამორიცხულია, მაშინ საზი არო უფლება გაუქმდება საზიარო საგნის, დაგირა ვებული ნივთის ან მიწის ნაკვეთის გაყიდვითა და ამონაგების განაწილებით. მიწის ნაკვეთის შემთხვე ვაში გამოიყენება აუქციონზე უძრავი ქონების იძუ ლებით გაყიდვის წესები“.(სსკ-ის 964-ე მუხლი); სკ-ში დღეს არსებობს სამი იდენტური შინაარსის ნო რმა: 173-ე მუხლის მე-4 ნაწილი, 933-ე მუხლის მე-2 ნაწილი, 959-ე მუხლის პირველი ნაწილი, რომელთა საფუძველზე იდენტურად წესრიგდება წილის გასხ ვისების დროს უპირატესი შესყიდვის უფლების საკი თხი(კეთდება მითითება მხარეთა შეთანხმებაზე). პირი, რომელიც სხვა პირს მართლსაწინააღმდეგო, განზრახი ან გაუფრთხილებელი მოქმედებით მიაყე ნებს ზიანს, ვალდებულია აუნაზღაუროს მას ეს ზიანი. 37

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები არსებობს სახელშეკრულებო და არასახელშეკრუ ლებო ზიანი, სახელშეკრულებო ზიანი, სახელშეკრუ ლებო ურთიერთობის დაღვევის შედეგია, ხოლო არასახელშეკრულებო ზიანის მაგალითია დელიქ ტური ზიანი. თუ ამა თუ იმ ნაგებობიდან გამომდინარეობს მომე ტებული საფრთხე ამ ნაგებობაში წარმოებული, მოთავსებული ან მიწოდებული ენერგიისაგან, ანდა ხანძარსაშიში ან აფეთქებასაშიში, შხამიანი ანდა მომწამვლელი ნივთიერებისაგან, მაშინ ამ ნაგებო ბის მფლობელი ვალდებულია, თუკი ამ საფრთხის პრაქტიკულ განხორციელებას მოჰყვა ადამიანის სი კვდილი, სხეულის ან ჯანმრთელობის დაზიანება ანდა ნივთის დაზიანება, აუნაზღაუროს დაზარალე ბულს აქედან წარმოშობილი ზიანი. იგივე პასუხის მგებლობა გამოიყენება ხანძარსაშიში ან აფეთქება საშიში, შხამიანი ან მომწამვლელი ნივთიერების მფლობელების მიმართ, როცა ამ ნივთიერებებიდან მომეტებული საფრთხე გამომდინარეობს. როდის უნდა ჩაითვალოს საფრთხე მომატებულად? - საფრთხე მომატებულად უნდა ჩაითვალოს, თუ ის ქმნის ზიანის მიყენების მომეტებულ ალბათობას იმის გამო, რომ შეუძლებელია მასზე ადამიანის მხრივ სრული კონტროლის განხორციელება. ხანძრის ჩაქრობის, მეზობელ ბინებსა და ნაგებო ბებზე მისი გავრცელების თავიდან აცილების დროს სხვა პირებისათვის მიყენებული ზიანი უნდა აანა ზღაუროს იმ პირმა, რომელსაც ბრალი მიუძღვის ხა ნძრის გაჩენაში. შენობის მესაკუთრე ვალდებულია აანაზღაუროს ის ზიანი, რომელიც შენობის ჩამოქცევის ან მისი ცალ კეული ნაწილების ჩამონგრევის შედეგად წარმო იშვა, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ზიანი არ არის გამოწვეული შენობის არასათანადო მოვლით ან შე ნობის ნაკლით. 13.3 რეკომენდაციები: – უპირატესი შესყიდვის უფლების ფიქსირებისა და მესამე პირებისათვის მისი საცნაურობისათვის უნდა გაფორმდეს წერილობითი ფორმით და და რეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში; – საზიარო საგნის მოვლისა და რემონტის ხარჯებთან მიმართებით უნდა დაიდოს წინასწარი, წერილობითი შეთანხმებით, რომელიც უნდა გაფორმდეს საზიარო საგნის მესაკუთრეებს შორის, ან- კანონიდან გამომდინარე(თითოეულის წილის შესაბამისად); – საზიარო უფლების გაუქმებისას უმჯობესია მესა კუთრეთა შეთანხმებით დასრულდეს საკითხი, ვი დრე სასამართლო განხილვით და ნატურით გა ყოფის შეუძლებლობის შემთხვევაში- აუქციონზე ქონების რეალიზაციით; – სასამართლო პრაქტიკის გათვალისწინება დე ლიქტის შემადგენელი ელემენტების შეფასებისას (მოვალის ქმედება- მართლწინააღმდეგობა- მო ვალის ბრალი(ბრალეულობა)- მიზეზობრივი კა ვშირი მოვალის მართლსაწინააღმდეგო ქმედე ბასა და ზიანს შორის(მიზეზშედეგობრიობა) -ზიანი). 13.4 საკითხის საკანონმდებლო რეგულირება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის: 173-ე მუ ხლი; 953-968 მუხლები; 992-1000-1001-10041008-ე მუხლები. დელიქტით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნის უფლების ხანდაზმულობის ვადა არის სამი წელი იმ მომენტიდან, როცა დაზარალებულმა შეიტყო ზიანის ან ზიანის ანაზღაურებაზე ვალდე ბული პირის შესახებ. 13.2 საკითხთან დაკავშირებული პრობლემური საკითხების ზოგადი მიმოხილვა – უპირატესი შესყიდვის უფლების წარმოშობა; – საზიარო საგნის მოვლისა და რემონტის ხარჯები; – საზიარო უფლების გაუქმება; – დელიქტის შემადგენელი ელემენტების დამაგრება ფაქტობრივ მდგომარეობასთან. 38

საზიარო უფლებები და დელიქტური ვალდებულებანი 39

ფრიდრიხ ებერტის ფონდი – ურბანული სამართალწარმოების საკითხები 40

იმპრესარიუმი ავტორების შესახებ იმპრესარიუმი რაულ აგიკიანი 2007 წლიდან დღემდე არის„საქა რთველო-ისრაელის ბიზნეს პალატის“,„ისრაელის სახლის“ და სხვა არაერთი ქართული და უცხოური კომპანიის, მათ შორის დეველოპერულის, მთავარი იურისტი და იურიდიული მრჩეველი. ასევე არის ად ვოკატი სამოქალაქო და ბავშვთა უფლებების სპეცი ალიზაციით. ის არის„ილიას სახელმწიფო უნივერ სიტეტის“ მიწვეული ლექტორი(2017 წლიდან), „ქართულ-ამერიკული უნივერსიტეტის“(გაუ) ასისტე ნტ-პროფესორი(2018 წლიდან) და„ევროპის უნი ვერსიტეტის“ მიწვეული ლექტორი(2020 წლიდან). ასევე რაული არის სხვადასხვა ქართული და საე რთაშორისო ინსტიტუტების ტრენერი სხვადასხვა მი მართულებით(IRI; USAID; G4G; EDAG;„ახალგაზ რდა იურისტთა ასოციაციის სასწავლო ცენტრი“ და ა.შ.). იყო“პრაქტიკული სამართლის სახელმძღვა ნელოს” თანაავტორი(2015 წ.), კერძოდ, შეადგინა სამოქალაქო და საგადასახადო სამართლის ნა წილი. ფრიდრიხ ებერტის ფონდი| თბილისის ოფისი ნინო რამიშვილის ქ. 1 ჩიხი, სახლი 1/ 0179, თბილისი| საქართველო პასუხისმგებელი პირი: ფელიქს ჰეტი| სამხრეთ კავკასიის რეგიონული ოფისის დირექტორი ტელ:+995 32 225 07 28 http://southcaucasus.fes.de პუბლიკაციის შესაკვეთად დაგვიკავშირდით: stiftung@fesgeo.ge დაუშვებელია ფონდის მიერ გამოცემული მასალების ფონდის წერილობითი თანხმობის გარეშე კომერციული მიზნით გამოყენება დავით ლომთაძე 2015 წლის სექტემბრიდან დღე მდე არის„საქართველოს ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაციის“ სტრატეგიული სამართალწარმოების იურისტი. 2017 წლიდან დღემდე არის„სტუდია მო ნიტორის“ იურისტი. 2014 წელს იყო სამოქალაქო სამართლის იურისტის თანაშემწე საქართველოს ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაციაში. ის აქტიურად მონაწილეობს სამოქალაქო, ადმინისტრაციულ და ადამიანის უფლებათა სამართალთან დაკავშირე ბულ სხვადასხვა ტრენინგ-სემინარებსა თუ მოკლე ვადიან სასწავლო პროგრამებში. მას ასევე აქვს სა ლექციო და ტრენინგ კურსების გაძღოლის გამოცდილება ისეთ ორგანიზაციებში, როგორები ცაა საქართველოს ტექნიკური უნივერსიტეტი, იუსტი ციის სასწავლო ცენტრი და იურიდიული განათლე ბის ხელშეწყობის ფონდი. მას მინიჭებული აქვს სამართლის ბაკალავრის ხარისხი ივ. ჯავახიშვილის სახელობის თბილისის სახელმწიფო უნივერსიტეტში (2015 წ.) და სამართლის მაგისტრის ხარისხი ამავე უნივერსიტეტში(2017 წ.). პუბლიკაციაში გამოთქმული მოსაზრებები შესაძლოა არ ემთხვეოდეს ფრიდრიხ ებერტის ფონდის პოზიციას.

ურბანული სამართალწარმოების საკითხები დამხმარე სასწავლო რესურსი სასწავლო რესურსი მოიცავს საზოგადოების ისეთ მნიშვნე ლოვან პრობლემებს, როგო რიცაა ურბანული და ქალაქდა გეგმარების საკითხები და მათი სამართლებრივი დაძლევის გზებს. დამხმარე სასწავლო რესურსი მიმოიხილავს ურბანული პო ლიტიკის, ადამიანის უფლე ბათა დაცვისა და სამართლის პრაქტიკის დაკავშირებას, მათი ეფექტურად განხორციელების უზრუნველსაყოფად. სასწავლო რესურსი დაეხმარე ბათ დამწყებ იურისტებს, გაეც ნონ ურბანული სამართალწა მოების საკითხებში პრაქტიკაში გავრცელებულ პრობლემებს და მათი დაძლევის საკანონ მდებლო გზებს. დამატებითი ინფორმაციისთვის ეწვიეთ: southcaucasus.fes.de