2011 年 01 月 | 第 4 期 德国住房政策：一个最佳实践典范 ?* 比约恩·埃格纳博士 Dr. Björn Egner 1. 引言：住房政策源于住房短缺 作为战败的一个直接后果，德国面临许多大挑战。战 争的一个主要后果之一，就是在这个被打败的国家里 工业企业生产设备、基础设施和公共房屋被大量拆除 或破坏。由于盟军对德国城市的大轰炸，有 900 多万 德国平民被疏散到了农村地区。在德国位于东欧的大 部分领土事实上被波兰和苏联吞并之后，又有 1200 万 人从那部分乡下地区逃出来，逃至德国的核心地带。 总之，有大约 2100 万人在寻找一个新的住所。这些数 字在 1946 年的人口普查中得到了验证，当时西部的三 个占领区的同盟国（美国、英国和法国）统计得出有 1370 万户家庭，而当时住房单位存量仅 820 万套，结 果是有 550 万户家庭缺少住房单位。 战后，西占区的盟军政府立即采取了短期措 施，来应对住房紧缺问题。在三个西占区于 1949 年建 立了新的联邦德国之后，大多数政策议题的主权被转 移给了新选举产生的联邦德国的议会。德国政界立即 决定实施被称为“住房统制经营 (Wohnungszwangs­bewirtschaftung) ”的严厉的短期措施，它包括对现有 租户的强力保护，具体包括：事实上禁止租赁合同的 取消，租金由国家规定，以及把私房单位公共配置给 那些需要住所的人。此外，德国政界也就某些长期措 施做出了决定，以便确保新建立的共和国的社会和 平。大多数后来运用的住房手段与联邦德国初建时的 社会状况紧密相关，而且，其中三种手段甚至在 1990 年两德统一之后被沿用下来。本简报文章将描述德国 住房政策的方案，主要关注德国政府为应对二战后住 房市场状况所采取的四种手段（第二部分），它们表 明，德国如何在短短 10 年里成功建成 670 万住房单 位，从而至少从数字上看，消除了德国住房大量紧缺 的问题。在简短讨论不同类型的手段之后，本文聚焦 于两种建设新住房单位的手段，也就是论述私宅补贴 （ Eigenheimzulage ）计划与社会保障住房建设 （ Sozialer Wohnungsbau ）计划及其相应的对解决住 房问题的贡献（第三部分和第四部分）。在最后简短 的结论中，将展望德国住房政策的未来发展情况（第 五部分）。 2. 德国的方案：一个政策领域，四种手段 德国住房政策由四种主要的政策手段建立，它们有着 不同的政策目标、使用不同的规制方案，且针对的是 比约恩 · 埃格纳博士是德国达姆施塔特工业大学政治学研究所联合 主任，高级研究员。 * 基于作者 2010 年 10 月在上海市人民政府法制办公室及上海行政学院和复旦大学的报告 。