Carsten Kühl, Dirk Löhr und Carolin Martin Mehr Land in kommunale Hand! AUF EINEN BLICK Der Immobilienmarkt kämpft sich mehr schlecht als recht aus der gegenwärtigen problemati­schen Ungleichgewichtssituation heraus, die vor allem durch ein hohes Zinsniveau und hohe Materialkosten hervorgerufen wurde. Erschwe­rend hinzu kam – bedingt durch die demografi­sche Entwicklung –, dass die Wohnungsmieten während des Markteinbruchs nur eine Richtung kannten: nach oben. Neubauten, die zu mehr preisgünstigem Wohnen hätten führen können, fanden in deutlich zu geringem Umfang statt. Da der Bodenpreis wesentlich eine Restgröße ist(Differenz zwischen kapitalisierten Mieter­trägen und Baukosten), dürften sich in Zukunft etwaige Entlastungen bei Zinsen und Material­kosten in steigenden Bodenpreisen niederschla­gen. Der Anteil des Bodenwerts an den Baukos­ten gewinnt auch vor dem Hintergrund tenden­ziell steigender Rivalitäten in den Nutzungsan­sprüchen(z. B. Vorsorge bezüglich des Klimawandels) immer stärker an Gewicht. Ein auf Privateigentum basierender Marktmechanis­mus alleine ist nicht in der Lage, diesen gordi­schen Knoten zu durchschlagen. Vielmehr be­darf es eines höheren Anteils öffentlichen, vor allem kommunalen Bodeneigentums. Dem Auf­bau von mehr kommunalem Grundvermögen stehen jedoch ein unzureichendes rechtliches Instrumentarium und fehlende finanzielle Mit­tel entgegen. Zudem gilt es, das Instrument des kommunalen Erbbaurechts zu stärken, damit der Boden und folglich auch die städtebauliche Steuerungsfähigkeit nachhaltig in der Hand der Kommune bleiben. WARUM MEHR KOMMUNALES BODENEIGENTUM? Die Wohnungsmarktproblematik in Deutschland kann nicht ohne Berücksichtigung des vorgelagerten Bodenmarktes ge­löst werden. Die Abbildung auf Seite 2 zeigt die Indizes der Wohnungsmieten(Durchschnitt und Neuvermietung), der Baulandpreise, der Häuserpreise und der Verbraucherpreise. Die Kosten des Wohnens werden maßgeblich durch die Dy­namik des Bodenmarktes bestimmt(Knoll et al. 2017). Eine Entspannung des Marktes über mehr Neubau gestaltet sich vor diesem Hintergrund schwierig: Einerseits wachsen die Angebotsmieten mit einer deutlich stärkeren Dynamik als die durchschnittlichen Mieten. Andererseits werden künftige Entspannungen bei den Finanzierungs- und Materialkosten zu einem Anstieg der Bodenpreise führen, da diese ein Resi­duum(Differenz aus den kapitalisierten Erträgen und den Kosten des Baus) darstellen. Kostenentlastungen auf der ei­nen Seite führen so zu einer Mehrbelastung an anderer Stelle. Die Bodenpreise dürften(vor allem in den Ballungsräumen) auch weiterhin die höchste Dynamik unter allen Zeitreihen aufweisen und auch für die Entwicklung der Häuserpreise und Wohnkosten maßgeblich verantwortlich sein. Insoweit drängt sich die Frage auf, ob der Boden wenigstens teilweise den Marktgesetzlichkeiten entzogen werden kann. In diesem Sinne geht es bei der Bodenpolitik auch dar­um, sozialen Wohnungsbau sicherzustellen, die soziale Durchmischung zu fördern und der Gentrifizierung und Segregation Einhalt zu gebieten. Die Frage nach bezahlbaren Standorten stellt sich jedoch nicht nur bezüglich des bezahl­baren Wohnens, sondern auch für(insbesondere kleinere) Unternehmen. Aber: Boden ist knapp, und es besteht eine Vielzahl kon­kurrierender Nutzungsansprüche. Neben Wohnen und Ge­werbe handelt es sich dabei u. a. um Verkehr, Infrastruktur, Energieerzeugung, Wasserwirtschaft, Grünflächen und auch Landwirtschaft. Viele dieser Nutzungsansprüche stehen in ei­nem konfliktären Verhältnis zueinander. Zu denken ist hier Mehr Land in kommunale Hand!— FES impuls 1