Claus Michelsen Wohnungsmarkt­regulierung Transparenz, Fairness, Sicherheit AUF EINEN BLICK Wohnen ist ein Grundbedürfnis – Investitionen in den Wohnungsbau sind langfristig orientiert. Deshalb sind klare und verbindliche Regeln für Mietverhältnisse notwendig und im Interesse der beteiligten Parteien. Diese Regeln sorgen dafür, dass Erträge verlässlich sind und der Wohnungsmarktzugang für Haushalte breit er­öffnet wird. Die Regulierung stellt dabei nicht die Lösung der gegenwärtigen Wohnungs­marktkrise dar, sondern lindert Probleme, die aufgrund eines zu geringen Wohnungsangebots bestehen. Für eine nachhaltige Lösung muss das Angebot an Wohnung gesteigert und die Quali­tät, insbesondere im Bereich der Energieeffizi­enz, verbessert werden. Insgesamt kommt es auf einen ausgewogenen Instrumentenmix un­ter anderem zwischen Mietpreisbegrenzungen, Förderprogrammen für den sozialen Wohnungs­bau, aber auch Anreize für Investor:innen an. EINLEITUNG Die Diskussion um Mietenregulierungen ist angesichts der weiterhin großen Wohnungsknappheit hoch aktuell. Das Mei­nungsspektrum reicht dabei von einer umfassenden Deregu­lierung der Mieten bis hin zu tiefgreifenden regulierenden Eingriffen. Anlass für die Kontroverse bietet auch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum Berliner Mietendeckel aus dem Jahr 2021, mit dem der Mietendeckel aufgrund der fehlenden Gesetzgebungskompetenz Berlins aufgehoben wur­de(Schauer 2021). Die Begründung hat sowohl Befürworter:innen als auch Gegner:innen solcher Regulierungen mobilisiert. Während Kritiker:innen argumentieren, dass Eingriffe wie der Mieten­deckel das Eigentumsrecht zu weitreichend einschränken und die grundlegenden Probleme des Wohnungsmarktes nicht lö­sen, sehen Befürworter:innen darin einen dringenden Aufruf zu strengeren Regulierungen auf Bundesebene. Die entschei­dende Frage aber, wie eine sinnvolle Regulierung des Woh­nungsmarktes gestaltet werden kann, hat das Urteil mitnichten geklärt. Es hat lediglich klargestellt, dass die Regulierung des Wohnungsmarktes nicht zur Landeskompetenz zählt. Grundsätzlich spricht einiges für regulierende Eingriffe in den Wohnungsmarkt(Michelsen 2021). Wohnungsmärkte sind aufgrund ihrer spezifischen Charakteristika und der un­gleichen Verhandlungsmacht zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen besonders anfällig für soziale Unwuchten. Ers­tens könnten ohne Regulierungen Mieten in laufenden Ver­trägen frei erhöht oder Kündigungen grund- und fristlos aus­gesprochen werden, was Mieter:innen in eine prekäre Lage versetzen würde. Beispielsweise hohe Suchkosten für neue Wohnungen und die langsame Anpassungsfähigkeit der Haushalte an Preisänderungen verstärken diese Problematik. Diese sozialen Kosten eines unregulierten Marktes sind er­heblich und werden durch die Literatur zu Themen wie Gen­trifizierung und Ghettoisierung umfänglich untermauert (Kohn 2013). Ein zweiter Grund sind starke zyklische Schwankungen von Angebot, Nachfrage und Mieten. Das Phänomen der „Schweinezyklen“ auf Wohnungsmärkten – ein träges Anpas­sen des Angebots an eine steigende Nachfrage und daraus re­sultierend starke Mietanstiege – führt zu sozialen Verwerfun­gen und zunehmender Ungleichheit(vgl. beispielsweise Mur­phy 2024; Guerrieri et al. 2013; Dustmann et al. 2022). In den vergangenen 15 Jahren kam es in Deutschland zu einem star­ken Anstieg der Wohnungsmieten, vor allem in Ballungszen­tren(siehe Abbildung 1). Gleichzeitig stieg die Bautätigkeit längst nicht in dem benötigten Ausmaß, um den Bedarf an Wohnraum zu decken(siehe Abbildung 2). Deshalb bedarf es einer vorausschauenden Wohnungsmarktpolitik, die Bevölke­rungsentwicklungen antizipiert und die Angebotsflexibilität erhöht. Dazu gehören eine durchdachte Bodenpolitik, ent­schlackte Bauvorschriften und eine moderne Bauverwaltung, Wohnungsmarkt­regulierung— FES impuls 1