FES PARIS LE PLAFONNEMENT DES LOYERS Une mesure efficace pour répondre à la crise du logement Novembre 2019 Par Christopher Gatz Ces 15 dernières années, le loyer(charges comprises) moyen par mètre carré a bondi de 50 % à Berlin. Cette hausse – la plus importante de toutes les grandes villes allemandes – est plus de deux fois supérieure à la croissance moyenne de l’économie berlinoise à la même période(un peu plus de 20 %). D’autres régions ont elles aussi vu leurs loyers augmenter considéra­blement. Depuis 2011, le budget consacré par les Allemands au logement est supérieur à la moyenne de l’OCDE, alors que l’Allemagne s’était maintenue bien en deçà de ce seuil pendant des années. Les mesures prises, telles que l’encadrement des loyers, ont certes timidement freiné cette flambée des prix. Pourtant, cette mesure est populaire auprès des Allemands. Plus de 60 % de la population souhaitent que le plafonnement des loyers soit mis en place à l’échelle nationale. L’expropriation des grands groupes immobiliers, proposée à la même période, a en revanche perdu en popularité : le plafonnement des loyers a déjà produit ses effets. Les espoirs de la population sont-ils légitimes ou bien le plafonnement des loyers constitue-t-il une mesure susceptible d’apaiser les tensions à court terme mais plus néfaste que profitable à long terme ? Un rapide tour d’ho­rizon des expériences menées à l’étranger semble à première vue donner raison aux détracteurs de cette mesure. Ces mesures n’ont cependant pas pu exempter les classes moyennes d’une inquiétude sur le coût de leur logement. Se­lon l’Eurobaromètre 2019, l’accès au logement est la deuxième préoccupation des Allemands, juste derrière le changement climatique. Seuls les Luxembourgeois, les Irlandais et les Mal­tais y accordent encore davantage d’importance. Dans un pays qui compte la plus grande proportion de locataires(45 %) en Europe, après la Suède et la Suisse, rien d’étonnant à ce que la population manifeste des signes de mécontentement toujours plus nombreux s’agissant du niveau des loyers mais également en ce qui concerne les promesses visant à contenir leur hausse qu’ont faites – sans les tenir – les dirigeants politiques pendant des années. Cette année, la ville de Berlin a formulé une proposition de grande ampleur – la plus radicale à ce jour – pour enrayer la flambée des prix : le plafonnement des loyers. Désormais, non seulement tous les loyers déjà fixés sont gelés pendant cinq ans, mais ils ne peuvent pas représenter plus de 30 % des revenus nets du ménage. Une telle intervention dans la fixation des prix est presque inédite en Europe. Cette proposition suscite de vives critiques fondées sur un argument simple, au-delà des seules comparaisons avec l’Allemagne de l’Est : le plafonne­ment des loyers porterait un coup d’arrêt aux investissements dans les nouvelles constructions et les rénovations, de quoi ag­graver la pénurie de logements et entraîner une dégradation du parc immobilier. La Suède est dotée d’un système strict et complexe de régula­tion des loyers. Une assemblée des locataires négocie chaque année avec les propriétaires des loyers de référence applicables à tous les logements similaires. Ces loyers de références sont sensiblement inférieurs aux prix du marché et cette méthode produit les mêmes effets qu’un prix-plafond. Si ce système est avantageux pour les locataires, qui peuvent se loger pour peu cher, il limite la marge de manœuvre des nouveaux arrivants dans les zones de concentration urbaine, contraints de s’ins­crire sur une liste d’attente pour obtenir l’un de ces logements. Il n’est pas rare qu’ils attendent plus de dix ans. Les alterna­tives sont peu nombreuses. Bien souvent, le marché noir est la seule solution. C’est le résultat d’une importante pénurie de logements, en particulier à Stockholm. Depuis plusieurs années, les logements nouvellement construits ne parviennent pas à satisfaire la demande car les entreprises privées se montrent frileuses à investir. La théorie semble donc se vérifier en pratique. Invoquer uni­quement la régulation des loyers reviendrait toutefois à occul­ter un point important : depuis les années 1990, l’État réduit ses aides publiques à la construction de logement. Or, celles-ci constituaient auparavant une grande partie du budget alloué au logement urbain. Le système suédois n’a jamais été prévu pour reposer sur des investissements privés, mais sur des inves­tissements publics. C’est ce qu’illustre parfaitement la situation du pays entre 1965 et 1974 – période au cours de laquelle le gouvernement social-démocrate a construit près d’un million 1