București ȘTEFAN GUGA, ADINA MIHĂILESCU, MARCEL SPATARI| COȘUL MINIM DE CONSUM LUNAR PENTRU UN TRAI DECENT PENTRU POPULA Ț IA ROMÂNIEI sub-dimensionate(predominat apartamente de două camere, de cel mult 55 m 2 , echivalent unui grad de confort sub I), situate în zone mărginașe, greu accesibile și de multe ori lipsite de serviciile urbane uzuale. 34 În funcție de mărimea familiei, achiziționarea sau închirierea unor asemenea locuințe poate de fapt duce la creșterea ratei supraaglomerării. Dat fiind că nu orice locuință este o locuință decentă, la fel ca în cazul tuturor celorlalte categorii de cheltuieli incluse în coșul minim de consum pentru un trai decent, trebuie să definim o locuință minim decentă. Pentru a ajunge la o definiție viabilă pentru includerea locuinței în coșul minim de consum pentru un trai decent, vom avea în vedere două criterii de bază: numărul de camere și suprafața necesare pentru familia de referință. Mai întâi, pentru a evita încadrarea în categoria gospo ­dăriilor supraaglomerate și discriminările de gen sau de vârstă a copiilor, o asemenea familie trebuie să aibă o locuință de cel puțin trei camere. Legea 114/1996 stipulează că o familie de patru persoane trebuie să beneficieze de minimum trei sau patru camere, în timp ce majoritatea persoanelor intervievate în cadrul cercetării de fundamentare a structurii coșului minim de consum pentru un trai decent au susținut că într-o asemenea situație ar fi nevoie de o locuință cu patru camere. Conform principiului moderației urmărit în alcătuirea coșului minim de consum pentru un trai decent, am optat pentru trei camere. 34. Banca Mondială, Locuirea în România. Către o strategie națională în domeniul locuirii, August 2015, p. 9 35. Într-adevăr, folosind datele publicate în raportul de piață pe trimestrul 2 de Analize Imobiliare, costul mediu pe metru pătrat al unei chirii pentru un apartament de 2 camere confort I(55 m 2 ) în cele cinci orașe luate în calcul pentru fundamentarea coșului de consum pentru un trai decent este de 5,6 euro pe metru pătrat, față de 5,47 euro pe metru pătrat costul ratei lunare pentru un apartament de 66 m 2 , achiziționat la prețul median mediu. Chiar dacă cifrele nu sunt perfect comparabile(mediu vs. median mediu), comparația este relevantă, mai ales dacă ținem cont de diferența semnificativă dintre suprafețe(55 vs. 66 m 2 ). 36. Piața imobiliară rezidențială. Trimestrul II 2018, p. 9. Raportul este disponibil online, la adresa: http://www.analizeimobiliare.ro/Rapor t_ T2_2018/. De remarcat că prețul median este în mod cert mai mic decât prețul mediu, valorile extreme fiind în acest caz concentrate în partea superioară a distribuției. Am optat pentru un credit ipotecar obișnuit, și nu pentru un credit prin programul„Prima casă”, al cărui viitor este incert chiar și pe termen scurt și care, în orice caz, este insuficient finanțării unei locuințe decente. Vezi Banca Mondială, Locuirea în România. Către o strategie națională în domeniul locuirii, August 2015, p. 9. În ce privește suprafața, am utilizat minimul legal: Legea 114/1996 stipulează un minim necesar de 66 m2 pentru un apartament de trei camere în care locuiește o familie de patru persoane. Așadar, locuința minim decentă pentru o familie de doi adulți și doi copii are trei camere și o suprafață de 66 m 2 . 3.3. Costul lunar al unei locuințe minim decente Primul pas în estimarea unui cost al locuinței este alegerea între tipul de cheltuială pe care trebuie să o includem în coș: chirie sau rată lunară pentru un credit. Vom opta pentru cea din urmă, din mai multe motive. În primul rând, datele privitoare la costurile de achiziție ale unei locuințe și cele necesare indexării periodice, corecte și coerente a acestuia sunt mult mai la îndemână decât datele privitoare la chirii. În al doilea rând, în condițiile unei oferte limitate pe piața imobilelor rezidențiale față de cererea în creștere și dat fiind nivelul consistent al avansului cerut de bănci în cazul creditelor ipotecare(cel mai frecvent, minimum 15%), prețul chiriilor este în realitate cel puțin comparabil dacă nu mai ridicat față de costul ratelor pentru credit. În plus, informațiile referitoare la chirii sunt mult mai puțin viabile din cauza incidenței ridicate a chiriilor nedeclarate. Așadar, conform principiului moderației, vom opta pentru includerea în structura coșului a costului lunar al unui credit ipotecar pentru un apartament de 66 m 2 , cu un avans minim de 15%; se presupune că acesta din urmă este acoperit din fondul de economii inclus în structura coșului de consum. Pentru a ajunge la un preț de achiziție am făcut media dintre prețurile mediane pe metru pătrat din cele cinci orașe incluse în cercetarea de fundamentare a coșului minim de consum pentru un trai decent, prețuri publicate în cel mai recent raport al analizeimobiliare.ro. 36 Un apartament de 66 m 2 la un preț de 1162 euro pe m 2 are un preț total de 76 692 euro. Pe lângă avansul de 15%, presupunem o dobândă anuală efectivă(DAE) de 5,81%, egală cu DAE medie publicată de BNR 21