ne„Regeneration“ wird mittlerweile zu einer Generationen­aufgabe. Diese Entwicklung ist nicht nur Ausdruck eines kurzfristig angespannten Marktes, sondern einer langfristig gewachse­nen, ungleichen räumlichen Verteilung von Wohnchancen. Während in den urbanen Zentren durch tolerierte oder so­gar forcierte Konzentration von Arbeitsplätzen, Infrastruktu­ren und Leuchtturmprojekten – und damit schlussendlich Einwohnern – bezahlbarer und bedarfsgerechter Wohnraum fehlt, bleiben in ländlicheren Regionen bspw. durch Rema­nenzeffekte 1 vorhandene Potenziale vielfach ungenutzt (Eckelt et al. 2025). Diese räumliche Schieflage verstärkt so­ziale Ungleichheiten und steht einer gleichwertigen Ent­wicklung der Lebensverhältnisse entgegen. Gleichzeitig wer­den die zahlreichen Herausforderungen des Klimaschutzes und der Klimaanpassung bislang nicht genutzt, um sozial gerechte Lösungen voranzubringen. Stattdessen werden Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen über eine Modernisierungsumlage(auch) an Mieterinnen und Mieter weitergegeben(Agora Energiewende 2020). Dass die Handlungsspielräume der öffentlichen Hand zu­nehmend eingeschränkt sind und die Wohnraumversor­gung weitgehend dem Markt überlassen bleibt, verschärft diese Problemlagen zusätzlich. Wohnen darf jedoch nicht primär als Ware behandelt werden, sondern sollte als grundlegender Bestandteil sozialer Daseinsvorsorge ver­standen werden. 2. Problembeschreibung Die Herausforderungen rund um das Thema Wohnen als zentrale Zukunftsfrage sind vielfältig und unterscheiden sich in Ballungsräumen und dünn besiedelten, peripheren Räumen zum Teil sehr stark. Dabei wirken sich die Ent­wicklungen des Wohnungsmarktes auch auf unterschiedli­che Einkommensgruppen unterschiedlich stark aus. a. Steigende Preise in Ballungsräumen verstärken soziale Ungleichheit Die Kosten für Wohnen sind in den vergangenen Jahren deutschlandweit immer weiter angestiegen. Insbesondere in Großstädten und den damit verbundenen Ballungsräu­men haben sich Angebote für Wohnen, Arbeit und Infra­strukturen zunehmend konzentriert – mit entsprechenden Folgen für das Wohnraumangebot. In Baden-Württemberg trifft dies vor allem auf die Ballungsräume Stuttgart, Mannheim/Heidelberg, Heilbronn, Tübingen, Freiburg und Karlsruhe zu(Eckelt et al. 2025). Der Bestand an bezahlba­ren Mietwohnungen ist zunehmend umkämpft und erhöht die Unsicherheit vieler Menschen, bei einem Wohnungs­1 Der Remanenzeffekt bezeichnet den städtebaulichen Effekt, dass einmal bezo­gene Wohnungen bewohnt bleiben(z. B. aufgrund höherer alternativer Mieten), ob­wohl sich Bedarfe geändert haben. Durch den Remanenzeffekt kann eine Neunut­zung des Wohnraums blockiert werden. Er wird bei der Berechnung von Wohnraumbedarfen berücksichtigt. wechsel oder sich ändernden Lebensumständen bestehen­de Wohnverhältnisse oder-verträge zu ändern. Steigende Mietpreise und Wohnkosten verschärfen dabei klassischerweise bereits bestehende soziale Ungleichheiten. So können einkommensstarke Haushalte steigende Wohn­kosten besser abfangen als Menschen, die bereits einen ho­hen Prozentsatz ihres Einkommens für die Miete aufwenden müssen. In Baden-Württemberg haben sich die monatlichen Wohnkosten privater Haushalte seit 2005 von 701€ auf mittlerweile 1069€(2022) erhöht(vgl. Abbildung 1).Diese beinhalten zwar auch Neben- und Wohnungsinstandhal­tungskosten, die auf MieterInnen umgelegt werden, der mit 293€ größte Anteil entfällt jedoch auf die Mietzahlungen (bzw. unterstellte Mietzahlungen für Wohneigentum). Die aktuelle Regulierung energetischer Sanierung von Mietwohngebäuden ist schlecht für Klima und Mieten. Die geltende Modernisierungsumlage belohnt in erster Linie, wie teuer eine Sanierung war, und nicht, wie effektiv. Der ab 2021 in Kraft getretene CO₂-Preis auf Gas und Heizöl setzt darüber hinaus keine Sanierungsanreize, denn er ist für Hauseigentümer ein Durchlaufposten und erhöht allein die Mietnebenkosten. Der Mangel an Alternativen liefert insbesondere für private Träger derzeit keine Anreize, günstigen Wohnraum zur Ver­fügung zu stellen. Gestiegene Kosten für Wohnungsneubau und Sanierungen erhöhen diesen Druck aktuell sogar noch und stellen auch öffentliche Träger vor große Herausforde­rungen. Die Sanierungsrate liegt mit ca. 0,7% derzeit auf einem historischen Tief, entspricht hierbei jedoch auch einem bundesweiten Trend. Unstrittig ist, dass insbesonde­re in den Ballungsräumen ein zunehmender Bedarf an dau­erhaft günstigem(Miet-)Wohnraum besteht. Dies ist das eigentliche, zentrale Defizit(siehe auch Miosga 2025). b. Wohnungsnot in Ballungsräumen vs. Leerstand in ländlich-peripheren Räumen Dabei verläuft die Entwicklung des Wohnraumangebots durchaus unterschiedlich und ist in Baden-Württemberg mittlerweile von großen regionalen Unterschieden geprägt. Insgesamt steigt die durchschnittliche Wohnfläche seit vie­len Jahren konstant an(vgl. Abbildung 2). Dies heißt jedoch nicht, dass alle Menschen in immer großzügigeren Wohnräumen leben, sondern dass viele mittlerweile in deutlich kleineren, einige jedoch in sehr großen Wohnun­gen wohnen, dazu zählen Singlehaushalte oder Zweitwoh­nungen. Seit den 1980er-Jahren ist die Bevölkerung in Baden-Württemberg um ca. 19% gewachsen, im gleichen Zeitraum nahm die Wohnraumfläche jedoch um ca. 57% zu. Mittlerweise liegt die durchschnittliche Wohnfläche bei 47,8 m² pro Person und damit deutlich höher als z. B. noch 1986 mit 36,4 m² pro Person. Die Herausforderungen sind dabei jedoch regional stark unterschiedlich: Im ländlichen Raum kämpfen viele Kom­munen mit Leerständen und einer Verödung der Ortskerne. Blickwinkel BaWü – Bedarfsgerechte Wohnraumversorgung als Schlüssel nachhaltiger Siedlungspolitik 2