Axel Markwardt Das Instrument der Sozialgerechten Bodennutzung(SoBoN) „Sozialgerechte Bodennutzung“ – ein etwas sperriger Be­griff, aber ein wirksames und hilfreiches Instrument der Stadtplanung, um Wohnungsbau zu fördern und eine sozi­alverträgliche, am Gemeinwohl orientierte Bodenpolitik zu ermöglichen. Mit diesem Beitrag sollen einige Gedanken und Grundre­geln dargestellt werden, mit denen die Sozialgerechte Bo­dennutzung erfolgreich ein- und umgesetzt werden kann. Selbstredend ist er kein vollständiges Kompendium, das nur eins zu eins übernommen werden müsste, um alle wohnungspolitischen Probleme zu lösen. Jede Gemeinde oder kommunale Körperschaft muss ihren eigenen Weg finden. Die Sozialgerechte Bodennutzung kann aber ein wichtiges Instrument sein, um gemeinsam mit Unterneh­mer_innen, Bauträger_innen und Investor_innen in einem einvernehmlichen Prozess mehr Wohnungen zum Wohl al­ler zu bauen. Ausgangssituation Besonders in den Ballungsräumen in Deutschland ist ein Phänomen zu beobachten: Vor und nach Wahlen wird be­klagt, dass es zu wenige bezahlbare Wohnungen gibt. Gleichzeitig benennen politische Akteur_innen, Kandi­­dat_innen und Verantwortliche Zielzahlen, die zwar beein­druckend sind, aber illusorisch und nicht erreichbar. Beispielsweise hatte sich die neue Regierung 2021 vorge ­nommen, in ihrer Legislaturperiode 400.000 neue Wohnun ­gen zu bauen – ein Ziel, das nicht zuletzt wegen der ver­kürzten Regierungszeit nicht erreicht werden konnte. Die Gründe dafür sind vielfältig und können hier nicht vollstän­dig dargestellt werden. Nur so viel: Der Bund ist nur in we­nigen Fällen Wohnungsbauherr. Alle Regeln und Instru­mente, die in Berlin erdacht und auf den Weg gebracht werden, müssen die Länder und schließlich die Kommunen umsetzen. Letztere müssen strukturell und finanziell das aufgreifen und politisch umsetzen, was der Bundes- und Landesgesetzgeber ihnen vorgibt. Wenn jedoch eine Ge­meinde zum Beispiel keine eigenen Grundstücke hat, ist sie in ihren Möglichkeiten stark eingeschränkt. Oder wenn pri­vate Grundstückseigentümer_innen gar nicht bauwillig oder baufähig sind, zum Beispiel weil ihre Kapitaldecke zu dünn ist, dann ist es sehr schwierig für eine Gemeinde, Wohnungen zu bauen. Vielmehr braucht sie dafür Inves­tor_innen. Die folgenden Hinweise sind daher nur als Bausteine einer möglichen Unterstützung, als„Baukasten“ zur Verstärkung wohnungspolitischer Aktivitäten von Gemeinden zu verste­hen. Sie fußen im Wesentlichen auf den weitgehend positi­ven Erfahrungen, die die Landeshauptstadt München seit den 90er-Jahren gemacht hat. Grundsatz Mit der Sozialgerechten Bodennutzung können Investor_in­nen an den Folge- und Infrastrukturkosten beteiligt werden, welche durch Planung und Baumaßnahmen ausgelöst wer­den. Dies vereinbaren die beteiligten Akteur_innen einver­nehmlich in sogenannten städtebaulichen Verträgen. Eben­so legen sie fest, dass den Investor_innen ein bestimmter Anteil des Mehrwertes, also des Gewinns, der durch das neue oder zusätzliche Baurecht entsteht, gesichert verblei­ben muss. Gesetzliche Grundlagen § 1 Abs. 5 BauGB legt fest:„Die Bauleitpläne sollen[…] eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnis­se der Bevölkerung gewährleisten.“ Art. 106 Abs. 1 und 2 der bayerischen Verfassung beschäf ­tigten sich mit dem Anspruch der Einwohner_innen Bay­erns auf eine angemessene Wohnung sowie mit der Aufga­be des Freistaates, billige„Volkswohnungen“ zu fördern. Die meisten Verfassungen der anderen Bundesländer ha­ben ähnliche Vorschriften. Die entscheidende gesetzliche Basis der Sozialgerechten Bodennutzung ist§ 11 BauGB. Darin sind die rechtlichen Grundlagen für die städtebaulichen Verträge normiert, nach denen die Sozialgerechte Bodennutzung umgesetzt wird. Das Instrument der Sozialgerechten Bodennutzung(SoBoN) 17