4. Vergabe von Erbbaurechten – für Genossen­schaften üblicherweise nicht geeignet Das Erbbaurecht 5 gilt wohnungspolitisch oft als attraktives Instrument, weil die öffentliche Hand den Boden im Eigen­tum behalten und zugleich günstigen Wohnungsbau er­möglichen kann. Für Wohnungsgenossenschaften ist es je­doch in der Regel nicht das geeignete Standardmodell. Der zentrale Grund ist nicht das Rechtsinstitut selbst, sondern die fehlende langfristige Verlässlichkeit der Konditionen. Genossenschaften planen auf sehr lange Zeiträume. Sie in­vestieren generationenübergreifend, sichern Instandhaltung über Jahrzehnte und sind auf stabile Finanzierung angewie­sen. Genau hier liegt das Problem des Erbbaurechts: Lauf­zeiten, Verlängerungsbedingungen und Erbbauzinsen blei­ben häufig politisch oder fiskalisch disponibel. Damit ent­steht für Genossenschaften eine strukturelle Unsicherheit, die mit ihrem Geschäftsmodell nur schwer vereinbar ist. Besonders deutlich wurde dies in Berlin, wo verkürzte Lauf­zeiten von Erbbaurechten das Instrument für junge Genos­senschaften unattraktiv gemacht haben. Je kürzer die Lauf­zeit, desto schwieriger werden Finanzierung, Werthaltigkeit und langfristige Investitionsplanung. Gegen Ende des Ver­trags drohen Investitionszurückhaltung, schlechtere Belei­hungskonditionen und ein Instandsetzungsstau. Das Erb­baurecht verliert damit seinen Fördercharakter und wird zum Risiko. Die Stadt München, die zwischenzeitlich nur Grundstücke in Erbbaupacht an Genossenschaften verge­ben hat, verkauft inzwischen wieder Grundstücke an Ge­nossenschaften, um überhaupt genossenschaftliche Projek­te in dem höheren Zinsumfeld möglich zu machen(Referat für Stadtplanung und Bauordnung o. J.). Noch gravierender ist die Erfahrung mit dem Bundeseisen­bahnvermögen(BEV)(Wohnungswirtschaft heute 2018). Dort zeigte sich, dass öffentliche Grundstückseigentümer ohne wohnungspolitische Bindung Erbbaurechte faktisch nach Markt- oder Höchstpreislogik verlängern oder ablösen wollten. Für betroffene Genossenschaften führten steigen­de Bodenwerte dann zu kaum tragbaren Kostensteigerun­gen. Auch wenn in allen Fällen inzwischen eine Lösung ge­funden werden konnte, ist die Folge ein tiefes Misstrauen gegenüber dem Instrument. Die Lehre daraus ist klar: Für Genossenschaften ist nicht der fehlende Grundstückserwerb das Hauptproblem, son­dern die fehlende dauerhafte Kalkulierbarkeit. Deshalb ist das Erbbaurecht nur ausnahmsweise geeig­net – nämlich dort, wo Laufzeiten sehr lang, Verlänge­rungskonditionen standardisiert, Erbbauzinsen verlässlich und der Grundstückseigentümer eindeutig gemeinwohlge­bunden ist. Solche Voraussetzungen sind in Deutschland bislang aber nicht systematisch gesichert. Für genossenschaftlichen Wohnungsbau ist daher der kon­ditionierte Verkauf meist die bessere Lösung: Eigentum geht dauerhaft auf die Genossenschaft über, während Mietpreis-, Belegungs- und Gemeinwohlbindungen vertrag­lich abgesichert werden. Das schafft Planungssicherheit, verbessert die Finanzierung und vermeidet die strukturellen Risiken, die das Erbbaurecht für Genossenschaften regel­mäßig mit sich bringt. 5 Das Erbbaurecht ist ein im Erbbaurechtsgesetz(ErbbauRG) geregeltes dingliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Die Laufzeit wird vertraglich festgelegt; üblich sind meist 50 bis 99 Jahre. 10 Friedrich-Ebert-Stiftung e.V.