heute schon mit ihren Krediten für Effizienzhaussanierun­gen und klimafreundlichen Neubau, die ausdrücklich auch von Wohnungsgenossenschaften in Anspruch genommen werden können. Vor diesem Hintergrund liegt der eigentliche Bedarf nicht bei klassischen Zuschüssen, sondern bei intelligent kons­truierten Nachrangdarlehen. Genossenschaften brauchen eigenkapitalähnliche Mittel, um Neubau, Bestandserwerb und energetische Sanierung zu stemmen, ohne ihre Mieten auf Marktniveau anheben zu müssen. Nachrangdarlehen, die im Haftungsschema hinter den Bankkrediten stehen, verbessern die Eigenkapitalquote, senken das Risiko für Hausbanken und ermöglichen so eine auskömmliche Ge­samtfinanzierung trotz begrenzter Renditen. Ein solches Instrument wäre die logische Weiterentwicklung der beste­henden KfW-Förderung: nicht nur einzelne Mitglieder beim Anteilserwerb unterstützen, sondern die Genossenschaft als Träger stärken. Sinnvoll wäre daher ein gemeinsames Programm von KfW, Europäischer Investitionsbank(EIB) und Landesförderinsti­tuten, das gezielt Nachrangdarlehen für genossenschaftli­che Projekte bereitstellt – flankiert durch staatliche Absi­cherungsinstrumente(Garantien, Risikoteilungsfazilitäten). Die öffentlichen Förderbanken würden damit genau die Ri­siken übernehmen, die private Geschäftsbanken mit ihren regulatorischen und Renditevorgaben nicht tragen können, ohne die Finanzierung vollständig zu verstaatlichen. Ent­stehen würde ein Finanzökosystem, in dem langfristig sta­bile, moderat verzinste Mittel für Neubau, Erwerb von Be­ständen und energetische Sanierung von Genossenschafts­quartieren verfügbar sind. Ein solches Modell ist keineswegs theoretisch: In Wien hat sich eine Kombination aus öffentlicher Objektförderung, zinsgünstigen Darlehen und langfristig orientierten Trä­gern bewährt, die auf Realwirtschaft und Bestandsorientie­rung statt auf kurzfristige Kapitalmarkterträge setzt. Über­tragen auf Deutschland würde ein Nachrang- und Garan­tieprogramm für Genossenschaften bedeuten, dass der Staat seine Förderbanken als strategische Partner nutzt, um bezahlbaren Wohnraum dauerhaft zu sichern. Die In­vestitionen heute würden sich morgen in geringeren Wohngeld- und KdU-Ausgaben, niedrigeren sozialen Folge­kosten und einer robusteren, weniger spekulativen Woh­nungsstruktur auszahlen. 6.3 Zugang zu Grundstücken für Wohnungs­baugenossenschaften Entscheidend für die Zukunftsfähigkeit des genossen­schaftlichen Wohnens ist der systematische Zugang zu Grundstücken – und zwar zu Konditionen, die dauerhaft bezahlbare Mieten ermöglichen. Wenn Genossenschaften nur zu Vollmarktpreisen mitbieten können, verlieren sie strukturell gegen renditegetriebene Investor:innen. Deshalb braucht es klare rechtliche und vergaberechtliche Regeln, dass gemeinwohlorientierte Genossenschaften einen priori­tären Zugang zu kommunalen und öffentlichen Flächen er­halten und diese nicht zum Höchstpreis, sondern zu einem Festpreis erwerben können. Die Stadt München zeigt, dass kommunale Baugrundstücke politisch zu Festpreisen und mit bevorzugtem Zugang für Genossenschaften vergeben werden können, statt sie dem Höchstpreiswettbewerb zu überlassen. Wichtig ist, dass der Festpreis als„sozialer Er­tragswert“ definiert wird. Sozialer Ertragswert heißt: Der Bodenpreis orientiert sich an den langfristig möglichen, ge­deckelten Mieten, nicht an der maximal erzielbaren Markt­rendite. Das garantiert stabile, kalkulierbare Mieten und macht zugleich transparent, dass die öffentliche Hand be­wusst auf Rendite verzichtet, um sozialen Wohnraum dau­erhaft zu sichern. Grundstücksausschreibungen – Landeshauptstadt München „Die Vergabe von städtischen ­Wohnbaugrundstücken erfolgt durch Konzeptausschreibungen. Die städti­schen Grundstücke werden zu lageunabhängigen Festpreisen ausgeschrieben. Die Ausschreibung ent­hält verpflichtende Grundvoraussetzungen und optio­nale Auswahlkriterien, die der Stadtrat vorher be­schließt. Die Durchführung des Ausschreibungsver­fahrens liegt beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung.“(Landeshauptstadt München o. J.) Um diese Praxis zu verstetigen, sollte genossenschaftli­cher Wohnungsbau ausdrücklich in§ 9 BauGB(„Inhalt des Bebauungsplans“) als Festsetzung ermöglicht werden. Kommunen könnten dann in Bebauungsplänen Flächen­anteile festlegen, die vorrangig oder ausschließlich für ge­nossenschaftliche Träger vorgesehen sind – analog zu Quoten für sozialen Wohnungsbau oder bestimmte Nut­zungen. Das würde die bisher punktuelle Konzeptvergabe auf eine klare planungsrechtliche Grundlage stellen und Genossenschaften aus der Rolle des Nice-to-Have-Projekt­partners in eine strategische Rolle für die Stadtentwick­lung heben. Ebenso zentral ist die Wiedereinführung eines starken Vor­kaufsrechts. In der Vergangenheit haben Städte Genossen­schaften häufig damit beauftragt, im Rahmen kommunaler Vorkaufsrechte Häuser zu übernehmen oder im Auftrag von Mieterinitiativen und Erbengemeinschaften zu han­deln. Viele Eigentümer:innen möchten ihre Mietshäuser – gerade nach einem Erbfall – bewusst„in gute Hände“ ge­ben, sehen sich aber ohne strukturierte Angebote und Fi­nanzierungspartner:innen überfordert. Ein robustes, rechtssicheres Vorkaufsrecht, das Kommunen ausdrücklich erlaubt, dieses Recht zugunsten von Genossenschaften auszuüben oder an sie zu übertragen, wäre ein zentrales Instrument, um Bestände schrittweise aus spekulativen Strukturen herauszulösen. Dafür ist eine Änderung des BauGB erforderlich, wie sie auch im aktuellen Koalitions­Wohnungsgenossenschaften als Zukunftsmodell 17