5. Deutschland vs. Österreich, Berlin vs. Wien: ­Institutionelle Unterschiede im Wohnungsmarkt Der Vergleich zwischen Deutschland und Österreich – so­wie zwischen Berlin und Wien – zeigt, dass nicht die För­derhöhe, sondern die institutionelle Ausgestaltung und Kontinuität über den langfristigen Erfolg der Wohnungspo­litik entscheiden. Österreich hat über mehr als ein Jahrhundert ein konsisten­tes gemeinwirtschaftliches System aufgebaut und bewahrt. Zentral ist das bis heute gültige Wohnungsgemeinnützig­keitsrecht(WGG), das Kostenmiete, Gewinnbegrenzung und Vermögensbindung verbindlich vorschreibt. Ergänzt wird dies durch eine revolvierende Förderarchitektur: Öffentliche Darlehen fließen zurück und werden erneut investiert. Gleichzeitig sichert Wien über institutionalisierte Bodenpo­litik – insbesondere durch den wohnfonds_wien – den dau­erhaften Zugriff auf Grundstücke für gemeinnützige Träger. Das Ergebnis ist ein stabiler, großer gemeinwohlorientierter Sektor: Über 60 Prozent der Wiener Bevölkerung leben in gemeinnützigen – größtenteils genossenschaftlichen – oder kommunalen Wohnungen. 6 Die Faktensammlung des Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigun­gen weist für die gemeinnützigen Bauvereinigungen in Wien 228.220 Mietwohnungen aus; weitere 9.090 Wohnun­gen befanden sich zum Erhebungszeitpunkt im Bau(GBV 2024). Im Eigentum des städtischen Unternehmens Wiener Wohnen befinden sich rund 220.000 Gemeindewohnungen (Stadt Wien – Wiener Wohnen o. J.). Wiener Wohnen hat sich in den vergangenen Jahren stark auf die Bestandssa­nierung konzentriert, ist jedoch seit einigen Jahren auch wieder in den Neubau eingestiegen – allerdings mit gerin­gerem Tempo als die gemeinnützigen Bauvereinigungen. Diese haben ihren Bestand insbesondere durch geförderten Neubau deutlich erhöht, der von der Stadt Wien vor allem durch die Bereitstellung kostengünstiger Grundstücke sowie durch Nachrangdarlehen 7 unterstützt wird. Berlin verfügt Ende 2024 über 2.058.666 Wohnun­gen(100 Prozent). Davon befanden sich zum Stand 31.12.2024 365.161 Wohnungen im Bestand der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen; rechnet man die landeseigene Berlinovo mit rund 30.000 Wohnungen hin­zu, ergibt sich ein kommunaler Bestand von rund 395.000 Wohnungen bzw. etwa 19,2 Prozent des Gesamtwohnungs­bestands. Im genossenschaftlichen Sektor gibt es in Berlin rund 200.000 Wohnungen, was etwa 9,7 Prozent des Woh­nungsbestands entspricht. 8 Deutschland hat im Unterschied zu Österreich eine diskon­tinuierliche Entwicklung durchlaufen. Zwar existierte bis 1989 ebenfalls ein gemeinnützig geprägtes System, dieses wurde jedoch mit der Abschaffung der Wohnungsgemein­nützigkeit grundlegend aufgelöst. Seither dominieren zeit­lich befristete Förderungen und Belegungsbindungen, Zu­schüsse und nicht-revolvierende Finanzierungsstrukturen. Rückflüsse aus Förderdarlehen werden überwiegend nicht systematisch reinvestiert. Das Ergebnis ist ein kontinuierli­cher Rückgang dauerhaft gebundener Wohnungen und eine stärkere Marktabhängigkeit. Diese Divergenz zeigt sich besonders deutlich im Vergleich von Berlin und Wien. Während Wien seinen kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsbestand konsequent aufge­baut und gesichert hat, ist Berlin den umgekehrten Weg gegangen. Nach 1990 wurden rund 200.000 landeseigene Wohnungen von Berlin verkauft, wodurch öffentliche Steu­erungsmöglichkeiten erheblich geschwächt wurden. Wien hingegen hat seine Bestände nicht nur gehalten, sondern kontinuierlich erweitert und institutionell abgesichert und im Neubau vor allem auf die gemeinnützigen Unterneh­men gesetzt. Die strukturellen Unterschiede lassen sich auf drei Kern­punkte verdichten: → Vermögensbindung vs. Privatisierbarkeit: Österreich schützt gemeinwirtschaftliches Wohnvermögen dauer­haft; Deutschland hat diese Bindung aufgehoben. → Revolvierende Systeme vs. Haushaltslogik: Wien/Öster­reich sichern die Wiederverwendung öffentlicher Mittel 6 Österreich ca. 6,8 Prozent Gemeindewohnungen, ca. 20 Prozent gemeinnützige Wohnungen, der größte Teil genossenschaftlich, in Deutschlang ca. 5,7 Prozent der Woh­nungen kommunal und fünf Prozent genossenschaftlich – das heißt, der Anteil kommunal plus genossenschaftlich ist in Österreich deutlich größer. 7 Ein Nachrangdarlehen ist ein Darlehen, bei dem in diesem Fall die Stadt Wien der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft langfristige, zinsgünstige Mittel zur Verfügung stellt, die im – theoretischen, aber noch nie eingetretenen – Insolvenzfall erst nach anderen Gläubigern zurückgezahlt werden und damit wirtschaftlich wie haftendes Ei­genkapital wirken. 8 Die Angaben zu den landeseigenen Wohnungsunternehmen stammen aus der Senatsmitteilung bzw. den dazu berichteten Zahlen(Berlin.de 2025; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen 2025), die Gesamtzahl der Wohnungen aus der Fortschreibung des Wohnungsbestands des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg (2024) und die Zahl der Genossenschaftswohnungen aus der Berliner Genossenschaftslandschaft, die von rund 200.000 Wohnungen spricht(Marketinginitiative der Woh­nungsbaugenossenschaften Deutschland e.V. o. J.; Leffler 2024.) Wohnungsgenossenschaften als Zukunftsmodell 11